2026-10-10 11:23

Чому супермаркети вважають захисним активом?

Бо їхній дохід тримається на щоденних покупках, а не на економічному циклі: у 2025 році, коли німецька промисловість перебувала в стагнації, оборот продуктової роздрібної торгівлі сягнув 217,8 млрд € — на 3,8 % більше, ніж роком раніше (EHI). Орендарі — чотири групи з часткою понад 90 % ринку, жодна з яких не представлена на біржі; договори з ними зазвичай укладають на 15 років, а містобудівне право стримує появу конкурентів. Але захищений дохід, а не ціна: дохідність першокласних ритейл-парків з кінця 2021 року зросла з 3,50 % до 4,75 %, що за незмінної орендної плати означає втрату приблизно чверті вартості.

Попит на продукти майже не залежить від кон'юнктури

Продукти потрібні щодня, тому попит на них структурно нециклічний: у 2025 році продажі продуктів зросли в реальному вимірі на 1,1 % (Destatis), хоча економіка загалом буксувала. Онлайн залишається нішею — 4,9 % витрат німців на продукти харчування, косметику й побутову хімію (HDE, 2025), — але за рік онлайн-продажі зросли на 10,4 %, і цю частку варто відстежувати. Стартапи експрес-доставки, що обіцяли замінити супермаркет, здебільшого пішли з Німеччини (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Стійкість сектору пройшла перевірку: під час фінансової кризи й особливо пандемії продуктовий ритейл продовжував працювати й сплачувати орендну плату, поки порожніли офіси й зачинялися інші магазини (частина 4).

Сильні орендарі й довгі договори перетворюють виручку на передбачувану орендну плату

EDEKA (близько 30 %), група Schwarz (близько 25 %), REWE (близько 22 %) та ALDI (близько 15 %) разом забирають понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt). Дві групи — кооперативи незалежних підприємців, дві належать фондам родин засновників; жодній не потрібна біржа, і всі інвестують із горизонтом у десятиліття (частина 2). Договори оренди нових магазинів укладають здебільшого на 15 років, і протягом цього строку їх не можна розірвати у звичайному порядку.

Але захист від інфляції частковий: індексація зазвичай спрацьовує лише після того, як інфляція перевищить порогове значення, і нерідко переносить на орендну плату тільки її частину (частина 2).

Містобудівне право обмежує пропозицію, але не дає монополії

Магазин із торговельною площею понад 800 м², здатний помітно вплинути на центр міста чи місцеве забезпечення населення, можна будувати лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Регіональні плани спрямовують такі магазини до «центральних місць», тому вдало розташований наявний магазин важко замінити. Юридичної монополії це не дає: містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і магазин, що вже працює, не може вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Захищений дохід супермаркету, але не його ціна

Ціна супермаркету залежить від відсоткових ставок так само, як ціна будь-якої нерухомості: дохідність першокласних супермаркетів зросла з 4,90 % наприкінці 2025 року до 5,00 % у III кварталі 2026 року (BNP Paribas Real Estate).

Реальні ризики тихіші за дефолт великої мережі. Орендарі поза провідними групами можуть збанкрутувати: мережа дрогері Schlecker, на той час найбільша в Європі, 2012 року подала заяву про неплатоспроможність. А коли велику мережу розпродають частинами, доля кожного магазину вирішується окремо. Після того як Metro 2020 року продала мережу гіпермаркетів Real, покупець оголосив про плани продати понад половину з приблизно 270 магазинів компаніям Kaufland та EDEKA, а близько 30 закрити (частина 12).

Таблиця 1. Шість чинників захищають дохід супермаркету, але кожен має межу

Чинник	Що захищає	Межа захисту
Попит	Продажі продуктів у 2025 році: +1,1 % у реальному вимірі	Індексація орендної плати спрацьовує з порогом і частково
Онлайн	Частка 4,9 % у витратах на продукти, косметику й побутову хімію	Онлайн-продажі зросли за рік на 10,4 %
Орендарі	Чотири групи — понад 90 % ринку	Мало кандидатів на заміну
Договір	Як правило, 15 років без звичайного розірвання	Опціони на продовження — в орендаря
Містобудівне право	Понад 800 м² — лише в центральних або спеціальних зонах	Юридичної монополії немає
Ціна	Дохідність 5,00 % проти 3,55 % у десятирічних облігацій	Ритейл-парки: 3,50 % наприкінці 2021 року, 4,75 % у вересні 2026 року

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте підпис під договором, а не вивіску. Дохід тримається на юридичній особі, яка підписала договір, тож перевірте її звітність: орендарі поза провідними групами можуть збанкрутувати, як Schlecker у 2012 році.

2. Вважайте індексацію частковим захистом від інфляції. Вона зазвичай спрацьовує тільки після порога й нерідко переносить на орендну плату лише частину інфляції, тож закладайте в розрахунок поріг і частку зі свого договору.

3. Закладайте в ціну ризик відсоткових ставок. Захищений дохід, а не вартість: підвищення дохідності з 5,0 % до 5,5 % за тієї самої орендної плати знижує вартість приблизно на 9 %.

Що перевірити:
• юридичну особу, яка підписала договір оренди, та її фінансову звітність — захищає підпис, а не вивіска;
• залишок фіксованого строку оренди;
• умову про індексацію: поріг і частку інфляції, яка переходить в орендну плату;
• статус ділянки в плані забудови та в регіональному плані;
• ціну за зростання дохідності: підвищення з 5,0 % до 5,5 % за тієї самої орендної плати знижує вартість приблизно на 9 %.

Див. також: яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; як працює індексація орендної плати в Німеччині; що буде, якщо орендар супермаркету з'їде.

Джерела: EHI Retail Institute (за даними Lebensmittel Rundschau, вересень 2026 року); Destatis, прес-реліз № 038 від 2 лютого 2026 року; HDE Online Monitor 2026 (3 червня 2026 року); Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за IV квартал 2021 року та III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності (7 жовтня 2026 року); § 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 1, 2, 4 і 12.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон