Довідник інвестора
2026-10-10 11:32

Чи може громадянин Росії купити нерухомість у Німеччині?

Так, якщо його не внесено до санкційного списку ЄС: Регламент (ЄС) № 833/2014 не містить загальної заборони на купівлю громадянами Росії нерухомості в Німеччині. Але угода проходить крізь три фільтри: ліміт вкладів у 100 000 € на один банк для громадян і резидентів Росії без посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії, посилену перевірку походження коштів для резидентів Росії та німецькі податкові правила для «некооперативних» юрисдикцій.

Повна заборона діє для осіб із санкційного списку, а не для паспорта

Для осіб із додатка I до Регламенту (ЄС) № 269/2014 діє повна заборона: усі їхні кошти й економічні ресурси заморожено, а надавати їм кошти чи ресурси, прямо або опосередковано, заборонено (ст. 2). Нерухомість — теж економічний ресурс, і замороження означає заборону її продавати, здавати в оренду та заставляти (ст. 1). Тому брокер, нотаріус і банк звіряють зі зведеним списком покупця, продавця, кредиторів і всіх кінцевих бенефіціарних власників. Список змінюється часто: остання консолідована редакція датована 7 серпня 2026 року.
Регламент (ЄС) № 833/2014 забороняє брати участь у діях, мета чи результат яких — обхід його заборон, зокрема й тоді, коли учасник лише допускає такий результат (ст. 12). У ЄС заборонено надавати компаніям, заснованим у Росії, юридичні консультації, бухгалтерські, аудиторські та податково-консультаційні послуги, а також низку інших професійних послуг — із вузькими винятками (ст. 5n).

Ліміт вкладів залежить від громадянства й посвідки на проживання, а не від суми угоди

Банки ЄС не мають права приймати вклади від громадян Росії та осіб, які проживають у Росії, якщо їхні вклади в одному банку перевищують 100 000 € (ст. 5b абз. 1). Те саме правило діє для компаній, заснованих у Росії, і компаній за межами ЄС, які більш ніж на 50 % належать громадянам або жителям Росії. Обмеження не діє для громадян держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та для осіб із тимчасовою або постійною посвідкою на проживання в цих країнах (ст. 5b абз. 3). Винятки можливі лише з дозволу компетентного органу й лише для цілей зі ст. 5c — від базових життєвих потреб до оплати юридичних послуг; інвестицій у цьому переліку не названо. Аналогічний ліміт установлено для громадян і резидентів Білорусі (ст. 1u Регламенту (ЄС) № 765/2006).
Таблиця 1. Обмеження залежать не від паспорта, а від санкційного статусу, посвідки на проживання та податкового резидентства
Покупець
Купівля нерухомості
Вклади в банку ЄС
Відсотки, які німецька GmbH сплачує за позикою учасника
Особа із санкційного списку
Неможлива
Заморожені
Підпадають під замороження
Громадянин Росії без посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії
Можлива
Не більше 100 000 € в одному банку
Якщо він живе в Росії — податок у джерела 15 % (з надбавкою — 15,825 %)
Громадянин Росії з посвідкою на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії
Можлива
Ліміт ст. 5b не діє
Податок залежить від країни податкового резидентства

Походження грошей перевіряють посилено, а податкова угода не захищає

З 29 січня 2026 року Росія входить до переліку ЄС високоризикових третіх країн (Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46). Для угод за участю резидентів Росії німецький закон вимагає посиленої перевірки (§ 15 абз. 3 п. 2, абз. 5 GwG). Потрібні додаткові відомості про клієнта й кінцевого бенефіціарного власника, про походження їхніх коштів і статків, про мету угоди, а також згода керівництва організації, яка проводить перевірку. Якщо перевірку неможливо завершити, угоду не проводять (§ 10 абз. 9 GwG). Готівку, криптоактиви, золото, платину й дорогоцінне каміння як засіб оплати заборонено для всіх покупців (§ 16a GwG).
Податкові наслідки визначає резидентство, а не паспорт. З 20 грудня 2023 року Росію внесено до німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV). Відсотки, які німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує кредиторові — резиденту Росії, обкладаються податком у джерела за ставкою 15 % (§ 10 StAbwG). Угода про уникнення подвійного оподаткування цього німецького податку не обмежує (§ 1 абз. 3 StAbwG). З 1 січня 2027 року Німеччина повністю зупиняє дію цієї угоди (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. Почніть зі звірки зі зведеним санкційним списком. Її проходять усі учасники угоди та кінцеві бенефіціарні власники, а повторювати її треба на дату підписання: список змінюється часто.
2. Підготуйте шлях грошей до листа про наміри. Визначте, чи діє для вас ліміт вкладів у 100 000 € на один банк, і зберіть повний пакет документів про походження коштів: для резидентів Росії перевірка посилена, і якщо її неможливо завершити, угоду не проводять.
3. Порахуйте податок на відсотки, перш ніж фінансувати GmbH позикою учасника. Якщо кредитор — резидент Росії, відсотки обкладаються податком у джерела 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %), і угода про уникнення подвійного оподаткування цього податку не обмежує.
Що перевірити:
• звірка зі зведеним санкційним списком ЄС — для покупця, продавця, банку-кредитора й усіх кінцевих бенефіціарних власників;
• документ, що підтверджує виняток за ст. 5b абз. 3: паспорт держави ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії або посвідка на проживання там;
• повний пакет документів про походження коштів і статків — до листа про наміри;
• податкове резидентство кредитора, якщо GmbH фінансується позикою учасника;
• чинна консолідована редакція обох регламентів на дату підписання.
Див. також: чи можна купити нерухомість у Німеччині без посвідки на проживання; позика учасника: коли відсотки не оподатковуються в Німеччині; чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою; як переказати гроші на купівлю нерухомості в Німеччині.
Джерела: Регламент Ради (ЄС) № 833/2014, ст. 5b, 5c, 5n, 12 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); Регламент Ради (ЄС) № 269/2014, ст. 1, 2 (консолідована редакція від 7 серпня 2026 року); Регламент Ради (ЄС) № 765/2006, ст. 1u; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; §§ 10, 15, 16a GwG; §§ 1, 10 StAbwG; § 2 StAbwV; BGBl. 2026 II Nr. 150; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 9. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.