Довідник інвестора
2026-10-10 11:33

Де вища дохідність: супермаркет у мегаполісі чи в малому місті?

У малому місті: порівнянні супермаркети там продаються з вищою дохідністю, а орієнтир BNP Paribas Real Estate для найкращих об'єктів — 5,00 % у III кварталі 2026 року — з нашого досвіду, слугує нижньою межею для магазинів у мегаполісах. Дохідності супермаркетів за розміром міста BNP не публікує, але оренда показує масштаб відмінностей: у найбільших містах продуктові магазини платять у середньому 16,82 € за м² на місяць, у невеликих і сільських локаціях — 11,28 € (Hahn Group). Надбавка до дохідності — плата за вужче коло покупців і орендарів на заміну.

BNP поділяє дохідність за типом об'єкта, а локацію враховує через клас

BNP Paribas Real Estate публікує дохідність найкращих об'єктів за їхнім типом: 5,00 % для окремих супермаркетів і дискаунтерів та 4,75 % для ритейл-парків із продуктовим якірним орендарем. За містами брокер розбиває лише торговельні будівлі в центрі: від 3,50 % у Мюнхені до 4,10 % у Кельні та Штутгарті. Навіть серед семи найбільших міст локація зсуває дохідність на 0,6 відсоткового пункту.
Для супермаркетів локація входить у ціну через клас об'єкта. У 2025 році найкращі супермаркети й дискаунтери коштували до 18,5 річної орендної плати (валова дохідність 5,4 %), об'єкти core-plus — 15,5 (6,5 %), value-add — 12,5 (8,0 %). Об'єктові core-plus бракує принаймні однієї ознаки найкращих: довгого залишку строку оренди, сильної локації або орендаря першого ешелону (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). З нашого досвіду, магазини в невеликих містах продаються з дохідністю, вищою за орієнтир для найкращих об'єктів, бо земля там дешевша, а покупців менше (частина 5).

У великому місті оренда в півтора раза вища, а ціни різняться ще більше

Розташування пояснює 20 % відмінностей в орендній платі продуктових магазинів, формат — лише 2 %, рік будівництва — 10 % (Hahn Group, вибірка з понад 700 магазинів). Крім різниці між великими містами та сільською місцевістю, є розрив між заходом і сходом: поза Берліном на заході платять у середньому 12,32 € за м² на місяць, на сході — 10,28 €. Автори пов'язують його з купівельною спроможністю, ціною землі, чисельністю населення та потенціалом обороту.
Таблиця 1. У нашому прикладі міський магазин тієї самої площі коштує в 1,8 раза дорожче, а приносить на 1 пункт менше
Показник
Найбільші міста
Невеликі й сільські локації
Середня оренда, € за м² на місяць (Hahn Group)
16,82
11,28
Оренда супермаркету площею 1850 м², тис. € на рік
373
250
Мультиплікатор у прикладі (BNP, 2025)
18,5
15,5
Ціна, млн €
6,9
3,9
Валова дохідність, %
5,4
6,5
Приклад — наш розрахунок: міському магазину присвоєно мультиплікатор найкращих об'єктів, магазину в малому місті — мультиплікатор core-plus. Це припущення, а не ринкова статистика.

Надбавка компенсує три ризики: продаж, заміну орендаря й демографію

Вища дохідність малого міста — компенсація за три ризики (частина 5). Перший — вузьке коло покупців у разі продажу: для інституційних інвесторів окремий магазин — надто дрібний лот, і його природні покупці — приватні інвестори (частина 4). Другий — мало кандидатів на заміну орендаря: чотири групи контролюють понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі (Bundeskartellamt). Третій — скорочення населення в деяких сільських районах на сході й півночі країни.
Слабкий ринок звужує коло покупців. За дев'ять місяців 2026 року вкладення в торговельну нерухомість скоротилися на 25 %, частка іноземних покупців упала з 50,1 до 30,6 %, а частка семи найбільших міст зросла з 20,1 до 36,8 % (BNP Paribas Real Estate). Тому жертвувати ліквідністю заради доходу варто лише за трьох умов: магазин домінує у своїй зоні охоплення, договір оренди довгий і підписаний першокласним орендарем, а населення зони охоплення стабільне або зростає.

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність із поправкою на ліквідність. Додатковий відсотковий пункт дохідності в малому місті — це плата за вужче коло покупців і орендарів на заміну.
2. Не переносьте орієнтир 5,00 % на мале місто механічно. Це дохідність найкращих об'єктів і, з нашого досвіду, нижня межа для мегаполісів; ціну в малому місті звіряйте з угодами в тому самому регіоні.
3. Купуйте дохід малого міста лише за трьох умов. Магазин домінує в зоні охоплення, договір довгий і підписаний першокласним орендарем, населення не скорочується.
Що перевірити:
• угоди з порівнянними магазинами в тому самому регіоні й типі населеного пункту — у брокера, а не загальний орієнтир для всієї країни;
• оренда за м² порівняно із середньою для типу локації: 16,82 € у найбільших містах, 11,28 € у невеликих і сільських;
• скільки мереж могли б замінити орендаря в цій зоні охоплення;
• прогноз чисельності населення зони охоплення;
• фіксований залишок строку оренди без урахування опціонів орендаря.
Див. також: як вибрати місто для купівлі супермаркету в Німеччині; чому інвестори купують супермаркети в невеликих містах; яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; частина 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року та огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу за IV квартал 2025 року (мультиплікатори); Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 4, 5 і 12; розрахунки та досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.