Обирайте не місто, а позицію магазину в його зоні охоплення: домінантний супермаркет у невеликому «центральному місці» нерідко стійкіший за магазин у мегаполісі, де дохідність першокласних об'єктів — 5,00 %, лише приблизно на 1,5 відсоткового пункту вища, ніж у державних облігацій. Купівельна спроможність важить менше, ніж здається, а містобудівний статус, конкуренція й динаміка населення — більше. Ціна входу теж залежить від місця: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить від 3,5 % у Баварії до 6,5 % у чотирьох федеральних землях.
Мегаполіс продає ліквідність, мале місто — дохід
Сім міст категорії A за класифікацією bulwiengesa — Берлін, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майні, Гамбург, Кельн, Мюнхен і Штутгарт — дають щільність населення та глибокий ринок, де хороший магазин швидко знаходить покупця. За ліквідність платять дохідністю. BNP Paribas Real Estate оцінювала дохідність першокласних окремо розташованих супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року в 5,00 %; з нашого досвіду, це нижня межа для магазинів у мегаполісах. Для порівняння: дохідність десятирічних облігацій Німеччини станом на 7 жовтня 2026 року — 3,55 % (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
У невеликих містах порівнянні магазини зазвичай продаються з вищою дохідністю. Це плата за реальні ризики: менше покупців у разі продажу, менше кандидатів на заміну орендаря, а в частині регіонів — скорочення населення.
Таблиця 1. За дохідність понад 5,00 % платять ліквідністю, якістю орендаря та строком договору
Статус «центрального місця» важливіший за купівельну спроможність
Купівельна спроможність визначає радше те, що продає магазин, ніж скільки: зі зростанням доходу частка витрат на їжу падає. Округ із найвищою купівельною спроможністю в країні — Штарнберг під Мюнхеном: 42 751 € на душу населення проти 31 193 € у середньому по Німеччині (NIQ, 2026). Але достаток виявляється у форматі магазину та складі кошика, а обсяг продажів залежить від кількості жителів.
Стійким дохід робить відсутність конкурента, а її визначає планування. Магазин із торговельною площею понад 800 м², здатний помітно вплинути на центр міста чи місцеве забезпечення, допускається лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO). Плани розвитку федеральних земель спрямовують такі магазини до «центральних місць» (§ 1 абз. 4 BauGB).
Як це влаштовано, видно на прикладі Баварії: система центральних місць там має п'ять ступенів — від базових центрів (Grundzentren) до метрополій (LEP Bayern, ціль 2.1.2). Магазини товарів повсякденного попиту з торговельною площею до 1200 м² там дозволені в будь-якому муніципалітеті (ціль 5.3.1). Навколишні села надто малі для власного супермаркету повного асортименту, тож районний центр збирає їхніх покупців.
Мале місто виправдане лише за трьох умов
Вища дохідність малого міста виправдана, якщо магазин — домінантна продуктова пропозиція у своїй зоні охоплення, договір оренди довгостроковий і підписаний із першокласним орендарем, а населення зони охоплення стабільне або зростає. Значна частина Баварії, Баден-Вюртемберга, Гессену й Рейнланду із запасом відповідає третій умові; деякі сільські округи на сході й півночі країни — ні. Перевірте й саму ділянку: захист наявного стану (Bestandsschutz) поширюється на магазин у дозволеному вигляді, а не на більший, якого орендар захоче під час продовження договору.
Ціна входу залежить від федеральної землі: у разі купівлі за 10 млн € податок становитиме 350 000 € у Баварії та 650 000 € у Північному Рейні-Вестфалії.
Таблиця 2. Ставка податку на придбання різниться майже вдвічі — від 3,5 % до 6,5 % ціни
Що це означає для інвестора
1. Оцінюйте зону охоплення, а не місто. Стійкість доходу визначають домінування магазину, конкуренти в межах десяти хвилин їзди та статус центрального місця — вони важливіші за купівельну спроможність жителів.
2. Погоджуйтеся на мале місто лише за трьох умов. Магазин домінує в зоні охоплення, договір довгостроковий і підписаний із першокласним орендарем, населення стабільне або зростає; без будь-якої з них надбавка до дохідності — лише плата за ризик.
3. Перевірте, чи має ділянка запас для розширення. Захист наявного стану не поширюється на більший магазин, якого орендар захоче під час продовження договору. А середній магазин відстає від вимог ритейлерів до нових об'єктів приблизно на 450 м² для супермаркету і 250 м² для дискаунтера.
Що перевірити:
• статус населеного пункту в плані розвитку землі чи регіону та його ступінь у системі центральних місць;
• прогноз чисельності населення міста й зони охоплення;
• конкурентів у межах десяти хвилин їзди та вже дозволені нові магазини;
• зонування ділянки та запас для розширення: розрив між середнім магазином і вимогами ритейлерів до нових об'єктів — близько 450 м² для супермаркету і 250 м² для дискаунтера;
• ставку податку на придбання в землі, де розташований об'єкт.
Див. також: Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості); що важливіше під час купівлі супермаркету — орендар чи місце розташування; яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині.
Джерела: класифікація міст bulwiengesa; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року та огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності (7 жовтня 2026 року); NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026; § 11 абз. 3 BauNVO; § 1 абз. 4 BauGB; Програма розвитку федеральної землі Баварія (LEP Bayern), цілі 2.1.2 і 5.3.1; закони федеральних земель про ставки податку на придбання нерухомості (жовтень 2026 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 5, 7 і 12; досвід угод Gordon Real Estate Group.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.