Довідник інвестора
2026-10-10 11:36

Чи може нерезидент отримати кредит у німецькому банку на комерційну нерухомість?

Так, але зазвичай не особисто, а через німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), яке купує об'єкт: німецькі банки регулярно кредитують такі компанії, навіть якщо всі учасники й директори живуть за кордоном. Вирішальне значення мають прозорість власників і походження коштів, застава об'єкта та власний капітал. За даними Бундесбанку, у серпні 2026 року нові забезпечені кредити компаніям понад 1 млн € коштували в середньому 3,3–4,2 % залежно від строку фіксації ставки.

Банк кредитує німецьку компанію, але перевіряє її іноземних власників

Фізичній особі — нерезиденту отримати кредит помітно важче, ніж німецькій GmbH: для банку вона стандартний позичальник, навіть коли її учасники й директори живуть за кордоном (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Від невеликих компаній банки часто вимагають поруки учасника або субординації його позик, тож кредит без права регресу до учасника (non-recourse) — предмет переговорів, а не умова за замовчуванням.
Перевірка починається з власників. Банк установлює кінцевих бенефіціарних власників і походження коштів (§§ 10, 11 GwG) та звіряє учасників і поручителів із санкційними списками ЄС. Для резидентів країн із переліку ЄС високоризикових третіх країн — з 29 січня 2026 року до нього входить і Росія — перевірка посилена, з відомостями про походження статків (§ 15 GwG). Якщо перевірку неможливо завершити, банк зобов'язаний відмовитися від угоди (§ 10 абз. 9 GwG).
Кредит понад 1,5 млн € або 10 % основного капіталу банку закон за загальним правилом дозволяє видати, лише якщо позичальник розкрив свій фінансовий стан, насамперед річну звітність (§ 18 KWG). У нової GmbH звітності ще немає, тому банк дивиться на учасника — тим паче що від нього нерідко вимагають поруки.

Суму кредиту визначають застава й власний капітал

Кредит забезпечують земельним боргом (Grundschuld) першої черги, а банк рахує від власної обережної оцінки об'єкта — заставної вартості (Beleihungswert), яка не може перевищувати ринкову (§ 16 абз. 2 PfandBG). Різницю між кредитом і ціною разом із витратами на купівлю — самі витрати становлять від 4,5 до 11 % ціни (частина 11) — покривають власні кошти або позика учасника. Застава теж коштує грошей. За нашим розрахунком за таблицею B GNotKG, земельний борг на 6 млн € обходиться приблизно в 19 000 € — це збір із коефіцієнтом 1,0 у нотаріуса (з ПДВ) і такий самий збір у земельній книзі.
Позика учасника при цьому має залишитися незабезпеченою: будь-яка застава на користь учасника, навіть другої черги, робить відсотки за позикою оподатковуваними в Німеччині (§ 49 абз. 1 п. 5 літ. c aa EStG).

Середня ставка нижча за дохідність першокласних супермаркетів, але розрив вузький

Таблиця 1. Забезпечений кредит компанії коштує в середньому 3,3–4,2 % — нижче за дохідність першокласних супермаркетів
Нові забезпечені кредити компаніям понад 1 млн €, серпень 2026 року
Середня ставка
Плаваюча ставка або фіксація до 3 місяців
3,87 %
Фіксація на 3–5 років
4,21 %
Фіксація на 5–10 років
3,57 %
Фіксація понад 10 років
3,29 %
Для порівняння: початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів, III квартал 2026 року
5,00 %
Ставки — попередні середньозважені дані Deutsche Bundesbank за всіма галузями, без комісій; дохідність — дані BNP Paribas Real Estate. Ставку за конкретним кредитом банк визначає з огляду на об'єкт, орендаря, частку позикових коштів і позичальника.
Кредит підвищує дохідність власного капіталу, лише якщо його ставка разом із комісіями нижча за дохідність об'єкта, а в прикладі з частини 11 вона становить 3,9 %. Тому багато приватних інвесторів купують окремі магазини з мінімальним боргом або взагалі без нього (частина 4). Зважайте й на промисловий податок: якщо розширене зменшення його бази не застосовується, до неї додають чверть відсотків та інших витрат на фінансування понад 200 000 € на рік (§ 8 п. 1 GewStG).

Що це означає для інвестора

1. Розкрийте схему володіння ще до першої розмови з банком. Банк установлює кінцевих бенефіціарних власників і походження коштів, а якщо перевірку неможливо завершити, зобов'язаний відмовитися від угоди.
2. Плануйте власний капітал від оцінки банку, а не від ціни. Банк рахує від заставної вартості, яка не може перевищувати ринкову, а різницю між кредитом і ціною разом із витратами на купівлю (від 4,5 до 11 % ціни) покривають власні кошти або незабезпечена позика учасника.
3. Беріть кредит, лише якщо його повна вартість нижча за дохідність об'єкта. У прикладі з частини 11 об'єкт приносить 3,9 % на всі вкладення, а середні ставки — 3,3–4,2 % без комісій, тож розрив вузький або його немає зовсім.
Що перевірити:
• схема володіння аж до кінцевих бенефіціарних власників і запис у Реєстрі прозорості (Transparenzregister) — до першої розмови з банком;
• документи про походження коштів і статків, для компаній — витяги з реєстрів з апостилем або легалізацією;
• відомості про фінансовий стан учасника, якщо він стане поручителем;
• різниця між оцінкою банку та ціною купівлі з витратами — з яких коштів її покривають;
• позика учасника — без застави на його користь та із субординацією, якщо її вимагатиме банк.
Див. також: чи можна купити супермаркет у Німеччині в кредит і під який відсоток; чи потрібна GmbH для купівлі комерційної нерухомості; позика учасника: коли відсотки не оподатковуються в Німеччині; скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині.
Джерела: § 18 KWG; § 16 PfandBG; §§ 10, 11, 15 GwG; § 49 абз. 1 п. 5 EStG; § 8 п. 1 GewStG; § 34 GNotKG, таблиця B, KV 21200, 14121; Deutsche Bundesbank, статистика відсоткових ставок банків (MFI), нові кредити нефінансовим компаніям, попередні дані за серпень 2026 року (станом на 1 жовтня 2026 року); BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року; розрахунок Gordon Real Estate Group, жовтень 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 4, 9 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.