Довідник інвестора
2026-10-10 11:37

Кому належать будівлі супермаркетів у Німеччині — мережам чи інвесторам?

І мережам, і інвесторам, а модель залежить від мережі. Дискаунтери воліють володіти: 2023 року ALDI Süd належало близько 65 % її німецьких магазинів (Lebensmittel Zeitung), а Lidl і Kaufland за замовчуванням будують для себе. Супермаркети REWE та EDEKA, з нашого досвіду, у явній більшості орендують в інвесторів: орендні зобов'язання групи REWE на кінець 2025 року становили 14,0 млрд € — понад утричі більше за її відсотковий борг.

Дискаунтери будують для себе й продають вибірково

На початку 2023 року ALDI Süd належали 1283 магазини — близько 65 %, і з 2019 року мережа вклала в них понад 1 млрд € (Lebensmittel Zeitung). Того самого року вона викупила в Pimco 76 своїх магазинів приблизно за 240 млн € (BNP Paribas Real Estate). Lidl, згідно з її брошурою про нерухомість, розвиває магазини «не лише як власні об'єкти», тобто насамперед як власні; якою часткою вона володіє, мережа не розкриває. Kaufland теж віддає перевагу власності: балансова вартість її нерухомості 2020 року становила близько 4,1 млрд € (Lebensmittel Zeitung).
Але й дискаунтери продають, щоб вивільнити капітал для основного бізнесу (див. частину 4 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). 2024 року Lidl продала компанії Captiva 16 магазинів приблизно за 120 млн € зі зворотною орендою (sale-and-leaseback). ALDI Nord 2025 року, за повідомленнями Lebensmittel Zeitung, продавала щонайменше 50–60 об'єктів, а 2026 року пропонує інвесторам угоди зі зворотною орендою.

Супермаркети повного асортименту мережі здебільшого орендують

EDEKA, чиїми магазинами переважно керують близько 3200 незалежних підприємців, і REWE орендують більшу частину своїх супермаркетів. Саме ця модель створює пропозицію для інвесторів: девелопери будують магазини під договір оренди з мережею й продають їх. 2025 року на девелоперів припало 15 % проданого обсягу нерухомості продуктового ритейлу й лише 4 % купленого (BNP Paribas Real Estate).
Купують і ці групи. REWE в експансійній брошурі 2026 року поряд з орендою пропонує оренду землі під забудову (Erbpacht) і купівлю, а серед інвестиційних пріоритетів 2025 року назвала розширення власного портфеля нерухомості. CEV, компанія групи EDEKA з нерухомості, 2022 року купила в Hahn Group 13 ритейл-парків — за оцінкою BNP, приблизно за 380 млн €, — а 2026 року — портфель Powerfood із 37 об'єктів приблизно за 200 млн € (Cushman & Wakefield).

Мережі виходять на ринок і як покупці, і як продавці

Таблиця 1. Мережі й девелопери на ринку радше продавці, а фонди — покупці
Учасники ринку у 2025 році
Частка купівель, %
Частка продажів, %
Інвестиційні компанії та компанії з управління активами
33
28
Спеціальні фонди
18
4
Закриті фонди
11
—
Мережі та інші оператори
9
12
Компанії з нерухомості
7
8
Страховики
6
—
Девелопери
4
15
Приватні інвестори
—
10
Пенсійні каси
—
6
Інші
11
15
Частки обсягу угод із нерухомістю продуктового ритейлу Німеччини; «—» — групу не виокремлено. Джерело: BNP Paribas Real Estate.
За продажами мереж, за оцінкою BNP, зазвичай стоїть оптимізація мережі магазинів. Для покупця з цього випливають два висновки. За зворотної оренди ставку встановлював продавець, якому потрібна висока ціна (частина 4). А мережа, яка віддає перевагу власності, під час продовження договору може переїхати на свою ділянку по сусідству або запропонувати викупити будівлю.

Що це означає для інвестора

1. З'ясуйте, чому магазин не належить мережі. В ALDI Süd, Lidl і Kaufland оренда — радше виняток, а зворотна оренда, землевласник, який не захотів продати ділянку, чи будівля змішаного призначення несуть різні ризики.
2. Звіряйте ставку за зворотної оренди з ринком. Ставку встановлював продавець; орієнтир — у середньому 12,23 € за м² на місяць за вибіркою Hahn Group із понад 700 продуктових магазинів.
3. Враховуйте мережу як конкурента. ALDI Süd викуповує магазини, REWE розширює власний портфель, CEV купує портфелі: на торгах і під час продовження договору орендар може виявитися вашим суперником.
Що перевірити:
• історію об'єкта: чи будував його девелопер під договір із мережею, чи магазин продала сама мережа зі зворотною орендою;
• хто підписав договір оренди — компанія групи, регіональна компанія чи незалежний підприємець;
• чи має мережа власну ділянку або магазин поблизу;
• орендну плату за м² порівняно із середньою для формату;
• опціони орендаря та його право переважної купівлі, якщо договір його передбачає.
Див. також: ALDI Süd як орендар: спершу власник, потім орендар; Sale-and-Leaseback (продаж зі зворотною орендою); REWE як орендар: підписує група, а торгує підприємець; частина 4 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».
Джерела: Lebensmittel Zeitung, 15 травня 2020 року (нерухомість Kaufland), 17 лютого 2023 року (власність ALDI Süd) і 11 вересня 2025 року (продажі ALDI Nord); Lidl, брошура про нерухомість «Vielfalt entwickeln» (2021 рік); ALDI Nord, прес-реліз до виставки EXPO REAL 2026 (10 вересня 2026 року); REWE Group, фінансовий звіт за 2025 рік, прес-реліз про результати 2025 року та експансійна брошура (серпень 2026 року); BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2024 року і IV квартал 2025 року; Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment Deutschland, II квартал 2026 року; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 4; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.