Наприкінці 2014 року один із наших давніх клієнтів програв боротьбу за новий супермаркет у баварському ритейл-парку суперникові, якого ми не очікували. Коли ми запитали продавця, хто переміг, відповідь уклалася в два слова: «Credit Suisse». Фонд нерухомості під управлінням швейцарського банку вже володів рештою парку. Цей епізод навчив нас двох речей, які актуальні й досі: німецька нерухомість для продуктової торгівлі вже не ніша для місцевих приватних орендодавців, а учасник торгів, у якого найвагоміші причини володіти активом, може запропонувати більше, ніж будь-хто інший. За ті самі магазини змагаються чотири різні групи покупців — і кожна приходить за стіл переговорів із власною логікою.
Головне
• За німецьку нерухомість для продуктової торгівлі змагаються чотири групи — інституційні інвестори, самі торговельні мережі, девелопери, які тримають магазини для власних родин, і приватні інвестори, — і кожна визначає ціну за власною логікою.
• Інституційні інвестори прийшли пізно, бо окремі супермаркети — це невеликі чеки; їхній погляд змінила стійкість сегмента під час фінансової кризи та пандемії, і 2025 року вони забезпечили значно більше половини вкладеного капіталу.
• Приватні інвестори з довгим горизонтом, яким майже не потрібне позикове фінансування, залишаються природними власниками окремих магазинів вартістю 3–20 млн € — ринку, який брокерська статистика майже не фіксує.
• Учасник торгів, у якого найвагоміші причини володіти активом, — наприклад, власник навколишньої території, — може запропонувати більше, ніж будь-хто інший: знати, хто ще бере участь у торгах і чому, — частина правильної оцінки активу.
Невеликі чеки тримали інституції осторонь, а два стрес-тести привели їх на ринок
Роками страхові компанії, пенсійні фонди та міжнародні фонди нерухомості майже не звертали уваги на окремі німецькі супермаркети, і причина була в арифметиці, а не в сумнівах. Інституції управляють великими обсягами капіталу й віддають перевагу активам, які здатні ефективно його поглинати. Коли 2019 року Blackstone продала The Squaire, офісно-готельний комплекс в аеропорту Франкфурта-на-Майні, консорціуму на чолі з південнокорейською Hana Financial Investment і лондонською AGC Equity Partners, ціна становила близько 1 млрд € — вартість приблизно ста сучасних супермаркетів по 10 млн € кожен. Купувати сто магазинів поодинці — і щоразу з окремою комплексною перевіркою (due diligence) та нотаріальним закриттям угоди — значно трудомісткіше, ніж купити одну будівлю.
Розрахунок змінили два стрес-тести: під час фінансової кризи, а насамперед під час пандемії, німецька продуктова торгівля працювала й платила оренду, тоді як офіси порожніли, а магазини зачинялися. Профільні управителі активами відповіли тим, що почали формувати портфелі, достатньо великі, щоб інституції могли купити їх за один раз. Так, у серпні 2021 року GPEP придбала в Patrizia портфель із 51 об'єкта продуктової торгівлі: близько 144 000 м² площ, понад 15 млн € річної орендної плати, приблизно 98 % площ здано в оренду, причому самі лише магазини EDEKA давали близько половини доходу, а більшість об'єктів розташована в малих і середніх містах на заході Німеччини. За даними BNP Paribas Real Estate, ціна становила близько 315 млн € — за нашими підрахунками, приблизно 20 річних орендних плат.
Тенденція збереглася й 2025 року, коли інституційні інвестори забезпечили значно більше половини капіталу, вкладеного в німецьку нерухомість для продуктової торгівлі: інвестиційні компанії та управителі активами — 33 %, спеціальні фонди — 18 %, закриті фонди — 11 %. На іноземних покупців припав 51 % обсягу угод із продуктовими та великоформатними спеціалізованими магазинами проти 19 % роком раніше, а власника змінили 24 портфелі продуктових магазинів загальною вартістю близько 1,1 млрд € (BNP Paribas Real Estate). Такі частки швидко змінюються: за перші дев'ять місяців 2026 року інвестиції в торговельну нерухомість скоротилися на чверть, а частка іноземних покупців у них знизилася до 31 % з 50 % роком раніше.
Найбільший на сьогодні портфель торговельної нерухомості, проданий у 2026 році, дістався не інституції, а мережі: у першому кварталі Trei Real Estate продала портфель Powerfood — 37 продуктових магазинів і ритейл-парків із продуктовим якорем — компанії CEV Handelsimmobilien, яка управляє нерухомістю групи EDEKA, приблизно за 200 млн € (Cushman & Wakefield; BNP Paribas Real Estate).
Урок Credit Suisse: власник по сусідству може перебити будь-яку ставку
Магазин, який ми втратили 2014 року, був останнім фрагментом ритейл-парку в Кобурзі — заможному окружному місті на півночі Баварії: трохи менш як 18 000 м² торговельних площ під продукти, косметику й побутову хімію, товари для дому та ремонту; того ж року парк розширили. Парк належав CS Euroreal — німецькому відкритому фонду нерухомості під управлінням Credit Suisse. У червні 2015 року фонд продав його в пакеті з трьох торговельних об'єктів за 146,9 млн € інституційному фонду; 2021 року парк знову змінив власника — ним стала Hahn Group.
Гучне ім'я тоді справило на наших клієнтів враження, але повна історія повчальніша: CS Euroreal призупинив викуп паїв ще 2010 року, а з травня 2012 року перебував у процесі впорядкованої ліквідації — фонд згортав діяльність, а не вибудовував довгострокову позицію. Купівля останнього фрагмента дала йому змогу продати парк цілком, що він і зробив у червні наступного року.
Урок, що не втратив актуальності, стосується ціни, а не престижу: власник навколишньої території може заплатити за відсутню ділянку більше, ніж будь-який сторонній інвестор, бо парк в одних руках вартий більше, ніж сума його частин. Ширший висновок, який тоді зробили наші клієнти, — що німецька нерухомість для продуктової торгівлі переросла свою нішу серед місцевих орендодавців, — залишається чинним: обидва наступні покупці парку — фонди під професійним управлінням. А багато з цих клієнтів, підприємці з усієї Європи та з-поза її меж, і самі почали купувати такі магазини.
Мережі формують пропозицію, а в угодах зі зворотною орендою — і орендну плату
Німецькі продуктові мережі по-різному ставляться до володіння своїми магазинами, і від цієї різниці залежить, що можуть купити інвестори. ALDI та Lidl володіють значною частиною нерухомості, в якій торгують: за даними Lebensmittel Zeitung, 2023 року ALDI Süd володіла приблизно 65 % своїх магазинів і того ж року купила в Pimco портфель із 76 об'єктів приблизно за 240 млн € (BNP Paribas Real Estate). Група EDEKA, магазини якої здебільшого ведуть незалежні підприємці, і група REWE орендують більшість своїх супермаркетів — з нашого досвіду, явну більшість — в інвесторів. Саме ця орендна модель формує ринкову пропозицію новозбудованих супермаркетів повного асортименту з довгостроковими договорами оренди.
Мережі також укладають угоди з нерухомістю в обох напрямках. Наприкінці 2022 року група EDEKA — її компанія з нерухомості CEV разом із чотирма регіональними компаніями — купила в Hahn Group 13 ритейл-парків, основним орендарем яких була EDEKA, за нерозкриту ціну, яку BNP Paribas Real Estate оцінює приблизно в 380 млн €; 2026 року CEV придбала ще й портфель Powerfood. Мережі й продають — зазвичай магазини, які самі займають, щоб вивільнити капітал для основного бізнесу. У 2024 році найактивнішими продавцями німецької нерухомості для продуктової торгівлі були корпорації, здебільшого великі мережі, — приблизно на 400 млн €; найвідомішою угодою став продаж мережею Lidl 16 магазинів компанії Captiva за понад 100 млн € (BNP Paribas Real Estate).
Для покупця продаж зі зворотною орендою відрізняється від нового будівництва однією рисою: мережа вирішила залишитися, але вона ж брала участь у визначенні орендної плати, а продавець, якому потрібна висока ціна, може погодитися на високу орендну ставку. Чи втримається така орендна плата, коли строк договору спливе, — питання покупця, а не продавця.
Девелопери залишають собі частину найкращих магазинів, тож перевіряйте кожну пропозицію
Девелопери, які будують німецькі супермаркети (частина 3), продають більшість своїх проєктів: у 2025 році на них припало близько 15 % проданого обсягу нерухомості для продуктової торгівлі, але лише 4 % купленого (BNP Paribas Real Estate). Утім, чимало власників провідних девелоперських груп залишають частину своїх найкращих магазинів — збудованих за собівартістю, на першокласних ділянках — собі та своїм родинам як джерело довгострокового стабільного доходу, незалежного від циклічного девелоперського бізнесу. У періоди спаду, коли хороші активи важче продати за справедливою ціною, девелопери тримають їх, отримують орендну плату й повертаються на ринок пізніше.
Їхня поведінка — водночас сигнал і застереження. Сигнал: ті, хто найкраще знає вартість будівництва та локації, обирають володіти такими активами. Застереження: якщо девелопери залишають собі частину найкращих магазинів, ринок бачить решту, — тож щодо кожного магазину, який пропонує девелопер, насамперед варто поставити одне запитання: чому продається саме він?
Приватні інвестори найзавзятіше змагаються за окремі магазини, які статистика майже не фіксує
Приватні інвестори — зазвичай власники промислових компаній, технологічних бізнесів чи торговельних груп з усього світу — природні власники окремих магазинів вартістю 3–20 млн €. На відміну від фондів, що працюють із кредитним плечем, багато з них купують з мінімальним боргом або зовсім без нього. Їхній горизонт довгий, часто розрахований на покоління, а мета — зберегти капітал і помірно його примножувати в надійній юрисдикції, спираючись на орендарів, які належать до найстійкіших бізнесів Європи.
Водночас саме цих покупців ринкова статистика фіксує найгірше. У брокерських даних домінують портфелі та великі угоди: 2024 року на сімейні офіси припало 4 % капіталу, вкладеного в німецьку нерухомість для продуктової торгівлі, а 2025 року приватні покупці взагалі не фігурували як окрема група, тоді як на приватних інвесторів припало близько 10 % проданого обсягу (BNP Paribas Real Estate). Їхній ринок — окремий магазин: менші чеки, менше заголовків і, з нашого досвіду, найгостріша конкуренція.
Один із наших британських партнерів — колишній топменеджер Deutsche Bank у континентальній Європі, а нині генеральний директор лондонської компанії з управління активами, що обслуговує понад 160 родин із надвеликими статками, — пояснює логіку так: інвестиція в першокласну німецьку нерухомість для продуктової торгівлі — це вкладення не лише в землю та будівлі на найкращих локаціях, а й, через договір оренди, у міць найуспішніших продуктових мереж Європи; а для родин, які дбають про збереження статків для наступних поколінь, мало які активи так само поєднують надійність і простоту.
Досі жоден з об'єктів, які наші клієнти придбали через нас, не втратив якірного орендаря, і жоден якірний орендар не припиняв платежів і не знижував орендної плати — зокрема й під час пандемії. Цей результат не є гарантією на майбутнє, але пояснює переконаність наших клієнтів.
Що це означає для інвестора
1. Перш ніж назвати ціну, вивчіть інших претендентів. З'ясуйте, хто ще бере участь у торгах і чому: власник навколишньої території може заплатити за відсутню ділянку більше, ніж будь-який сторонній інвестор.
2. Запитайте, чому девелопер продає. Девелопери залишають частину найкращих магазинів для власних родин, тож щодо кожного магазину, який пропонує девелопер, першим ставте одне запитання: чому продається саме він?
3. Оцінюйте ставку зворотної оренди з прицілом на кінець договору. Мережа, яка продає власний магазин, брала участь у визначенні орендної плати, а продавець, якому потрібна висока ціна, може погодитися на високу орендну ставку; зважте, чи втримається ця ставка, коли строк договору спливе.
Чому склад покупців впливає на ціну: ціна активу відображає те, яка група найімовірніше купить його, коли власник виходитиме з інвестиції. Інституції змагаються за портфелі й, коли великих портфелів бракує, доплачують за масштаб; витрати на будівництво задають довгострокову планку вартості, бо нове будівництво зупиняється, щойно ціни опускаються нижче за його собівартість; рішення мереж володіти, орендувати, купувати чи продавати зі зворотною орендою формують пропозицію; приватні інвестори найзавзятіше змагаються за окремі нові магазини з довгостроковими договорами оренди.
Джерела: продаж The Squaire — Korea Times і Hengeler Mueller (2019); портфель GPEP — cash-online, 19 серпня 2021 року, та база угод BNP Paribas Real Estate; BNP Paribas Real Estate, Grocery Investment Market Germany Q4 2024 і Q4 2025, Retail Investment Market Q2 і Q3 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Retail Investment Q2 2026 (Powerfood); ліквідація CS Euroreal — звіт про ліквідацію фонду станом на 30 квітня 2017 року; продаж CS Euroreal — immobilienbusiness.ch, 24 червня 2015 року; купівля парку в Кобурзі компанією Hahn — cash-online (2021); частка магазинів у власності ALDI Süd — Lebensmittel Zeitung, 17 лютого 2023 року; досвід клієнтів Gordon Real Estate Group.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є інвестиційною порадою. Минулі результати орендарів чи активів не гарантують результатів у майбутньому.