Довідник інвестора
2026-10-10 10:02

Комерційна нерухомість в Оффенбурзі: 63 тис. мешканців і ринок на 275 тис.

Оффенбург забезпечує ринок, учетверо більший за себе: місто з 63 437 мешканцями (Destatis, кінець 2025 року) є вищим центром (Oberzentrum) за планом розвитку Баден-Вюртембергу й оцінює свій ринок приблизно в 275 000 осіб. Це і сила, і залежність: для продуктового магазину зона охоплення за межами міста захищена слабше, ніж для непродовольчої роздрібної торгівлі. Міцніша позиція в магазину, який домінує у своєму кварталі й не живе за рахунок приїжджих.

Місто забезпечує ринок, учетверо більший за нього самого

Оффенбург називає себе головним економічним центром між Карлсруе та Фрайбургом. За даними міста, тут понад 55 000 робочих місць і близько 450 магазинів на 210 000 м² торговельної площі, а частина покупців приїжджає із сусіднього Ельзасу. Масштаб відповідає статусу: за планом розвитку землі (Landesentwicklungsplan, LEP) вищий центр має забезпечувати зону з кількома сотнями тисяч мешканців — як правило, увесь регіон (Plansatz 2.5.8).
Населення зростає: у 2025 році — на 444 особи, або на 0,70 %, — швидше, ніж у Фрайбурзі (0,35 %), Гайльбронні (0,40 %) та Ульмі (0,31 %). Район Ортенау, для якого Оффенбург, за власною характеристикою, є центральним торговельним містом, налічує 445 855 мешканців (Destatis).

Економіку визначають EDEKA, Burda й розташування на Рейнській магістралі

В Оффенбурзі розташована штаб-квартира EDEKA Südwest — однієї з шести регіональних компаній групи EDEKA. За її даними, до неї належать близько 1100 магазинів, сім логістичних центрів і п'ять виробництв у п'яти федеральних землях, а з урахуванням незалежних підприємців — понад 47 000 працівників. У місті зареєстрований і медіахолдинг Hubert Burda Media (другий центр компанії — Мюнхен, близько 8500 працівників у групі). У Вищій школі Оффенбурга навчаються 3700 студентів.
Своє транспортне розташування місто описує так: автобан A 5 у напрямку Франкфурта й Базеля з розв'язками Оффенбург і Аппенвайєр та станція ICE на перетині Рейнської магістралі й Шварцвальдської залізниці. З 9 грудня 2018 року тут зупиняється TGV із прямим сполученням з Парижем, а до аеропорту Страсбурга — 45 хвилин автомобілем.
Таблиця 1. Місто на 63 437 мешканців забезпечує ринок приблизно на 275 000 осіб
Показник
Значення
Населення на 31.12.2025
63 437
Зміна за 2025 рік
+444 (+0,70 %)
Район Ортенау на 31.12.2025
445 855 мешканців
Ринок за оцінкою міста
близько 275 000 мешканців
Статус за планом розвитку землі
вищий центр (LEP 2002, Plansatz 2.5.8)
Робочі місця й магазини, за даними міста
понад 55 000 і близько 450
Податок на придбання нерухомості
5,0 % — 500 000 € за ціни 10 млн €
Штаб-квартири
EDEKA Südwest, Hubert Burda Media
Транспорт
A 5 (дві розв'язки), ICE, TGV до Парижа з 2018 року
Джерела: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; Stadt Offenburg; EDEKA Südwest.

Виняток для базового забезпечення відкриває шлях конкурентам по сусідству

Значна частина обороту магазинів Оффенбурга надходить з-поза меж міста: ринок учетверо більший за його населення. Для продуктового магазину ця зона охоплення захищена слабше, ніж для непродовольчої роздрібної торгівлі. План розвитку землі допускає великі магазини, як правило, лише в центрах, але робить виняток для базового забезпечення в невеликих муніципалітетах (Plansatz 3.3.7). Його обґрунтування прямо згадує супермаркети повного асортименту, яким дедалі частіше доводиться брати на себе забезпечення поблизу дому. Отже, новий магазин у сусідньому муніципалітеті може відібрати частину покупців, які нині приїжджають до міста (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. З'ясуйте, звідки приходять покупці магазину. Оборот від мешканців навколишніх муніципалітетів та Ельзасу захищений слабше, ніж попит власного кварталу.
2. Віддавайте перевагу магазину, який домінує у своєму кварталі. План розвитку дозволяє базове забезпечення й у невеликих муніципалітетах (Plansatz 3.3.7), тому новий супермаркет по сусідству може забрати частину покупців, які приїжджають до міста.
3. Перевірте, хто підписав договір оренди й на який строк. Орендарем магазину EDEKA може бути компанія групи або незалежний підприємець (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Що перевірити:
• яка частка покупців магазину живе в самому Оффенбурзі, а яка приїжджає з навколишніх муніципалітетів та Ельзасу;
• плани сусідніх муніципалітетів щодо нових продуктових магазинів, допустимих за винятком для базового забезпечення (Plansatz 3.3.7);
• зонування ділянки й запас для розширення;
• хто підписав договір оренди — компанія групи чи незалежний підприємець — і на який строк (див. частину 7);
• запросити індекси купівельної спроможності й торговельної центральності в брокера або в IHK;
• строки робіт DB на Рейнській магістралі, якщо ділянка поруч із трасою.
Див. також: комерційна нерухомість у Фрайбурзі; як обрати місто для купівлі супермаркету; що таке Nahversorgung; податок на придбання нерухомості за землями.
Джерела: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), дані на 31 грудня 2024 і 2025 року; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8 і 3.3.7 з обґрунтуванням; Stadt Offenburg, розділи «Einkaufsstadt» і «Verkehrsinfrastruktur» (жовтень 2026 року); EDEKA Südwest, офіційний сайт (жовтень 2026 року); Hubert Burda Media, розділи «Unternehmen» і «Impressum» (жовтень 2026 року); Hochschule Offenburg (жовтень 2026 року); § 1 GrEStFestG BW; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 5 і 7.
Фото: Gemma C / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.