2026-10-10 10:08

Комерційна нерухомість у Касселі: ринок, що виходить за межі Гессену

Вартість супермаркету в Касселі вирішує не купівельна спроможність, а позиція магазину на ринку, де Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) закрило для EDEKA три локації tegut. У місті 196 799 мешканців, у навколишньому районі — ще 230 063 (кінець 2025 року), і роль вищого центру (Oberzentrum) для своїх прикордонних громад визнає за Касселем навіть сусідня Нижня Саксонія. Населення за 2025 рік скоротилося на 0,2 %, і це робить особливо цінними магазини з міцною позицією у своєму кварталі.

Кассель забезпечує не лише свій район, а й сусідню землю

Кассель — один із двох вищих центрів півночі Гессену. План розвитку землі Гессен (Landesentwicklungsplan, LEP) у редакції, чинній з вересня 2021 року, називає ними Кассель і Фульду та описує обидва міста як економічні центри, що динамічно зростають і відіграють важливу роль в освіті й науці. За даними Статистичного відомства землі Гессен (HSL), на 31 грудня 2025 року в Касселі мешкали 196 799 осіб — на 431 менше, ніж роком раніше. Навколишній район Кассель, до якого саме місто не входить, налічував 230 063 мешканці.

Кордон землі не обриває зону охоплення Касселя. Програма територіального планування Нижньої Саксонії (Landes-Raumordnungsprogramm, LROP) прямо вказує, що Кассель має значення вищого центру для нижньосаксонських околиць (розд. 2.2 п. 04).

Економіку Касселя тримають університет, промисловість і концерн K+S

У Касселі розташована штаб-квартира K+S — виробника калійних добрив і солі. На місці колишнього моторного заводу Henschel у сусідньому Баунаталі працює завод Volkswagen, а в регіоні є й оборонне виробництво Rheinmetall. В Університеті Касселя в зимовому семестрі 2025/26 навчався 21 131 студент, у штаті — 3406 працівників. Місто стоїть на автобанах A 7, A 44 і A 49, а станція Kassel-Wilhelmshöhe на швидкісній лінії Ганновер — Вюрцбург сполучає його потягами ICE з Гамбургом, Франкфуртом-на-Майні та Мюнхеном.

Таблиця 1. Кассель втрачає 0,2 % мешканців, але залишається вищим центром для двох земель

Показник	Значення
Населення на 31.12.2025	196 799
Зміна за 2025 рік	−431 (−0,2 %)
Район Кассель (без міста)	230 063
Статус у плані розвитку землі (LEP Hessen)	вищий центр
Купівельна спроможність, Гессен (NIQ, 2026)	31 926 €, індекс 102,4
Студенти Університету Касселя, зима 2025/26	21 131
Локації tegut у Касселі, закриті для EDEKA на чотири роки	3
Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer)	6,0 %

Інвесторові в Касселі важливіша конкуренція, ніж доходи містян

Для супермаркету в Касселі доходи містян важать менше, ніж розстановка конкурентів. Даних про купівельну спроможність самого міста у відкритих першоджерелах ми не знайшли; по Гессену NIQ наводить на 2026 рік 31 926 € на мешканця, індекс 102,4. Федеральне антимонопольне відомство 28 вересня 2026 року дозволило EDEKA купити 178 магазинів tegut, але на чотири роки заборонило всій групі набувати 24 локації. Три з них — у Касселі: на Frankfurter Straße, Friedrich-Ebert-Straße та Wilhelmshöher Allee. Заборона поширюється й на оренду, тому власникові такого об'єкта потрібен орендар поза групою EDEKA (див. «tegut як орендар»).

Статус вищого центру знімає лише першу з трьох умов плану

Містобудівні рамки задають три цілі LEP. Великоформатний магазин допустимий лише у вищих і середніх центрах (ціль 6-1); спеціальні зони для нього — зазвичай лише в містобудівно інтегрованих місцях (ціль 6-3). І він не повинен порушувати роботу інтегрованих зон забезпечення у своєму місті та сусідніх громадах (ціль 6-4). Статус Касселя знімає перше питання, але не два інші.

Що це означає для інвестора

1. Звірте адресу зі списком Bundeskartellamt. Три з 24 локацій tegut, закритих для EDEKA на чотири роки, розташовані в Касселі, і заборона поширюється на оренду: власникові такого об'єкта потрібен орендар поза групою EDEKA.

2. Рахуйте зону охоплення по обидва боки кордону землі. Нижня Саксонія визнає за Касселем значення вищого центру для своїх прикордонних громад, тому покупців і конкурентів шукайте й там.

3. Перевірте ділянку за цілями 6-3 і 6-4 LEP. Статус вищого центру знімає лише першу умову (ціль 6-1). А за населення, що за 2025 рік скоротилося на 0,2 %, особливо цінні магазини з міцною позицією у своєму кварталі та запасом площі для наступного формату.

Що перевірити:
• чи є адреса магазину в списках Bundeskartellamt — серед 178 локацій, схвалених для EDEKA, або 24 виключених — і хто стане орендарем;
• план забудови: спеціальна зона, гранична торговельна площа й запас для розширення з урахуванням цілей 6-1, 6-3 і 6-4 LEP;
• конкуренти в межах десяти хвилин їзди, зокрема магазини по той бік кордону землі;
• індекси купівельної спроможності та торговельної центральності для зони охоплення (MB-Research, NIQ): їх поширюють за ліцензією — запросіть у брокера або в IHK Kassel-Marburg;
• розрахунок дохідності з податком на придбання: 6,0 % ціни, або 300 000 € за угоди на 5 млн €.

Див. також: tegut як орендар; комерційна нерухомість у Фульді; як обрати місто для купівлі супермаркету; податок на придбання нерухомості за землями.

Джерела: Hessisches Statistisches Landesamt, «Bevölkerung in Hessen am 31. Dezember 2025» (липень 2026 року); Landesentwicklungsplan Hessen 2000 у редакції четвертих змін (GVBl. 2021 S. 394), п. 5.2.1-2, цілі 6-1, 6-3, 6-4; Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen, розд. 2.2 п. 04 (Nds. GVBl. 2012 S. 350); Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (14 січня 2026 року); Universität Kassel, Zahlen und Fakten (зимовий семестр 2025/26); вихідні дані K+S AG; Wikipedia, стаття «Kassel» (транспорт і промисловість, жовтень 2026 року); закон Гессену про ставку податку на придбання нерухомості. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Gemma C / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон