Краще за більшість торговельних об'єктів: під час пандемії продуктові магазини не зачинялися, і 2020 року обсяг їхніх продажів зріс на 5,6 %, а у 2022–2023 роках оборот зростав за рахунок цін, хоча продавали менше. Головного удару зазнала не орендна плата, а вартість: дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року (BNP Paribas Real Estate). За тієї самої орендної плати це означає втрату близько чверті ціни.
Під час пандемії продуктові магазини працювали, а капітал прийшов до них
16 березня 2020 року федеральний уряд і землі домовилися, що продуктова роздрібна торгівля, щотижневі ринки та служби доставки не зачинятимуться. Обсяг продажів продуктів 2020 року зріс на 5,6 %, оборот — на 8,4 % (Євростат). Магазини, зачинені за розпорядженням влади, могли вимагати перегляду умов оренди. Федеральний верховний суд (BGH) визнав таке право за орендарем магазину текстилю, зачиненого з 19 березня по 19 квітня 2020 року, але без єдиної «знижки» — з урахуванням усіх обставин (рішення від 12 січня 2022 року, XII ZR 8/21). Продуктових магазинів закриття не торкнулися.
Капітал відреагував швидко. Частка продуктових і великоформатних магазинів в інвестиціях у торговельну нерухомість зросла з 39–46 % у 2017–2019 роках до 57 % у 2020-му і 68 % у 2021-му. Дохідність першокласних ритейл-парків за 2021 рік знизилася на 0,5 відсоткового пункту — до 3,50 % (BNP Paribas Real Estate). З нашого досвіду, жоден якірний орендар в об'єктах наших клієнтів не допустив дефолту й не знизив орендної плати, зокрема й під час пандемії (див. частину 4 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»); це не обіцянка на майбутнє.
Енергетична криза вдарила насамперед по маржі ритейлерів
Таблиця 1. У 2022–2023 роках продавали менше, а оборот зростав на 5–8 % за рахунок цін
Джерела: Євростат — оборот і обсяг продажів із поправкою на календарний ефект; Destatis — ціни.
За договором double net орендар сам несе основну частину експлуатаційних витрат (частина 10), тому стрибок цін на енергію ліг насамперед на ритейлерів. Їхня маржа після вирахування витрат і так невелика: за оцінкою Федерального антимонопольного відомства (Bundeskartellamt), лише кілька відсотків. Енергоефективність будівлі стала аргументом під час купівлі. У вибірці BNP із 245 продуктових і великоформатних магазинів будівлі, зведені або модернізовані після 2010 року, потребують приблизно на 45 % менше первинної енергії, ніж будівлі, зведені до 2000 року. Об'єкти з кращими енергетичними сертифікатами, за спостереженням BNP, під час купівлі, як правило, оцінюють із надбавкою.
Орендодавець отримав захист від інфляції лише частково: індексація зазвичай спрацьовує після порога й переносить на орендну плату тільки частину зростання цін (частина 2). З 2020 по 2025 рік споживчі ціни зросли на 21,9 % (Destatis); застереження, що переносить 70 % зміни, дало б близько 15 % (наш розрахунок).
Удару зазнала ціна: ставки підняли дохідність і знизили вартість
Дохідність десятирічних облігацій Німеччини зросла з −0,24 % наприкінці 2021 року до 2,53 % наприкінці 2022-го і 3,55 % у жовтні 2026 року (Deutsche Bundesbank). Слідом за нею дохідність першокласних ритейл-парків піднялася до 4,20 % на кінець 2022 року й до 4,75 % на вересень 2026-го (BNP Paribas Real Estate). В окремо розташованих супермаркетів і дискаунтерів вона зросла з 4,90 % наприкінці 2025 року до 5,00 %. За незмінної орендної плати зростання дохідності з 3,50 до 4,75 % знижує вартість приблизно на 26 % (наш розрахунок). Частка сегмента в інвестиціях у торговельну нерухомість відтоді коливається: 44 % у 2022 році, 66 % у 2023-му, 33 % у 2024-му і 48 % у 2025-му.
Що це означає для інвестора
1. Відрізняйте стійкість доходу від стійкості ціни. Орендної плати якірних орендарів кризи, з нашого досвіду, не зачепили, а зростання ставок знизило вартість ритейл-парків приблизно на чверть.
2. Перевіряйте, як договір переносить інфляцію. Індексація з порогом і перенесенням 70 % дала б близько 15 % за зростання споживчих цін на 21,9 %.
3. Враховуйте енергоефективність будівлі. Витрати на енергію несе орендар, а об'єкти з кращими сертифікатами, за спостереженням BNP, купують із надбавкою.
Що перевірити:
• застереження про індексацію: поріг, частку перенесення й дату останнього підвищення орендної плати;
• розподіл експлуатаційних витрат і енергетичний сертифікат будівлі;
• звітність компанії, яка підписала договір оренди, за 2022–2023 роки;
• чутливість ціни до дохідності: її зростання з 5,0 до 5,5 % за тієї самої орендної плати знижує вартість приблизно на 9 %.
Див. також: чому супермаркети вважають захисним активом; як працює індексація орендної плати в Німеччині; що таке договір оренди double net; що буде, якщо орендар супермаркету з'їде.
Джерела: Федеральний уряд Німеччини, «Керівні принципи боротьби з епідемією коронавірусу» від 16 березня 2020 року; BGH, рішення від 12 січня 2022 року, XII ZR 8/21 (прес-реліз № 4/2022); Євростат, sts_trtu_a (роздрібна торгівля продуктами, Німеччина), оновлення від 10 жовтня 2026 року; Destatis, індекс споживчих цін (2020 = 100), станом на 10 вересня 2026 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності федеральних облігацій; BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за IV квартал 2021 року, IV квартал 2022 року, IV квартал 2025 року і III квартал 2026 року, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу за IV квартал 2024 року (енергетичні сертифікати); Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 4 і 10; розрахунки Gordon Real Estate Group.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.