Довідник інвестора
2026-10-10 11:46

Як продати комерційну нерухомість у Німеччині та скільки це коштує?

Продаж проходить ті самі етапи, що й купівля, — кімната даних, перевірка об'єкта покупцем, нотаріальний договір, оплата після підтвердження нотаріуса, — але витрати в продавця свої. Нотаріуса й реєстрацію в земельній книзі за загальним правилом оплачує покупець (§ 448 абз. 2 BGB), а продавець — комісію брокера, якщо так домовлено, і компенсацію банку за дострокове погашення кредиту з фіксованою ставкою. Податок із прибутку сплачує продавець-GmbH, а фізична особа — якщо володіла об'єктом не більш як десять років.

Ціну визначає той, хто купує, а не той, хто продає

Покупці оцінюють магазин через мультиплікатор річної орендної плати: 2025 року — 18,5 для першокласних супермаркетів і дискаунтерів, 15,5 для об'єктів core-plus і 12,5 для value-add (BNP Paribas Real Estate). За орендної плати 500 000 € різниця між першокласним об'єктом і core-plus становить 1,5 млн € (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Ринок нині обережний: за перші дев'ять місяців 2026 року інвестиції в торговельну нерухомість Німеччини скоротилися на 25,2 %, а середній розмір угоди — 16,6 млн € — опустився до історичного мінімуму (BNP Paribas Real Estate).
Найбільше готовий заплатити той, у кого найбільше причин володіти активом: власник ритейл-парку навколо магазину, ритейлер, який у ньому торгує, або інституційний інвестор, що формує портфель (частина 4). Знати цих покупців — частина підготовки до продажу.

Повна кімната даних захищає і ціну, і продавця

Покупець перевірить договір оренди з усіма доповненнями, дозволи, акт приймання, розрахунки експлуатаційних витрат за три роки, земельну книгу, а також реєстри обтяжень і забруднених ділянок (частина 7). Кожен знайдений ним недолік стає аргументом для знижки, а доповнення до договору оренди, не оформлене в текстовій формі, — аргументом на користь того, що орендар може розірвати договір достроково (§§ 550, 578 BGB). Повнота розкриття захищає й продавця: щодо недоліку, відомого на момент підписання, покупець вимог не висуне (§ 442 абз. 1 BGB), а виключення відповідальності не допоможе продавцеві, який умисно приховав недолік (§ 444 BGB).

Кредит, податок і дата передачі визначають, скільки залишиться продавцеві

Таблиця 1. Нотаріус і податок на придбання зазвичай лягають на покупця, кредит і податок із прибутку — на продавця
Стаття витрат
Хто платить
Коментар
Нотаріус і земельна книга
Покупець — за загальним правилом (§ 448 абз. 2 BGB)
Збори встановлено законом (§ 125 GNotKG)
Податок на придбання, 3,5–6,5 %
Зазвичай покупець — за договором
Перед податковою службою відповідають обидві сторони (§ 13 п. 1 GrEStG)
Комісія брокера
Той, хто її пообіцяв (§ 652 BGB)
Розмір під час продажу комерційної нерухомості закон не обмежує, його погоджують вільно; у прикладі з частини 11 її сплачує покупець: 3 % плюс ПДВ
Дострокове погашення кредиту
Продавець
Компенсація банку (§ 490 абз. 2 BGB); через десять років — без неї (§ 489 абз. 1 п. 2 BGB)
Податок із прибутку
Продавець
Фізична особа з об'єктом у приватному майні — ні, якщо минуло понад десять років (§ 23 EStG); GmbH — податок на прибуток і, без розширеного зменшення бази, промисловий податок
Продаж об'єкта дає право достроково розірвати договір кредиту з фіксованою ставкою, забезпеченого земельним боргом, якщо від повного отримання кредиту минуло шість місяців, — але з компенсацією банку. Через десять років після повного отримання кредит можна розірвати без компенсації, попередивши банк за шість місяців. Земельні борги продавця погашають із ціни на підставі згод, які нотаріус збирає до настання строку оплати (частина 8).
У GmbH прибуток обчислюють від залишкової податкової вартості, тож нарахована амортизація під час продажу частково повертається у вигляді податку (частина 11). Дату переходу погодьте з податковим консультантом. Компанія, яка продала всю свою нерухомість із переходом на початок 31 грудня, втратила розширене зменшення бази промислового податку за весь рік (BFH, рішення від 17 жовтня 2024 року, III R 1/23).
Спільний лист орендарям про зміну власника — не формальність. Якщо покупець не виконає обов'язків орендодавця, продавець відповідає за збитки як поручитель; повідомлення орендаря знімає цю відповідальність, якщо той не розірве договір у перший допустимий строк (§ 566 абз. 2 BGB).

Що це означає для інвестора

1. Сформуйте повну кімнату даних до виходу на ринок. Кожен недолік, який знайде покупець, стане аргументом для знижки, а недолік, розкритий до підписання, уже не дасть йому підстав для вимог.
2. Звірте дату продажу з умовами кредиту. Через десять років після повного отримання кредит із фіксованою ставкою можна розірвати без компенсації банку; раніше за дострокове погашення її доведеться заплатити.
3. Погодьте дату переходу з податковим консультантом. Одна компанія, що продала всю нерухомість із переходом на початок 31 грудня, втратила розширене зменшення бази промислового податку за весь рік.
Що перевірити:
• Зберіть повне досьє з оренди — з усіма доповненнями в текстовій формі, — дозволи, акт приймання та розрахунки витрат за три роки.
• Запитайте в банку умови дострокового погашення кредиту й дату, з якої його можна розірвати без компенсації.
• Розрахуйте з податковим консультантом податок із прибутку: залишкову податкову вартість, збитки минулих років і дату переходу.
• Перевірте права переважної купівлі в розділі II земельної книги та в договорі оренди.
• Підготуйте разом із покупцем лист орендарям про зміну власника.
Див. також: чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку; що таке share deal і чи можна заощадити на податку на придбання; скільки часу триває купівля комерційної нерухомості в Німеччині; які податки сплачує GmbH, що володіє нерухомістю.
Джерела: §§ 442, 444, 448, 489, 490, 550, 566, 578, 652 BGB; § 125 GNotKG; § 13 GrEStG; § 23 EStG; § 9 GewStG; BFH, рішення від 17 жовтня 2024 року, III R 1/23; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року та огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 4, 7, 8, 11 і 12. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.