2026-10-10 11:47

Як переказати гроші на купівлю нерухомості в Німеччині?

Банківським переказом із власного рахунку або з рахунку компанії-покупця — і лише після письмового повідомлення нотаріуса про строк оплати, зазвичай протягом 10–14 днів після нього. Рахунок у німецькому банку не обов'язковий, але походження всієї суми банк, нотаріус і брокер перевірять до переказу, а в клієнтів із країн високого ризику — разом із джерелом усього статку. Розраховуватися готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням заборонено (§ 16a GwG), а платіж, який неможливо підтвердити нотаріусові, затримує реєстрацію покупця як власника.

Ціну сплачують кількома платежами — і лише після листа нотаріуса

Повідомлення нотаріуса про строк оплати (Fälligkeitsmitteilung) надходить тоді, коли права покупця забезпечено, — насамперед попереднім записом у земельній книзі (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Договір зазвичай відлічує строк від повідомлення, і тоді прострочення настає без нагадування (§ 286 абз. 2 п. 2 BGB). Відсотки за прострочення — 5 або 9 відсоткових пунктів річних понад базову ставку залежно від того, чи бере участь в угоді споживач (§ 288 BGB). Депозитний рахунок нотаріуса допускається лише за обґрунтованої потреби в забезпеченні (§ 57 абз. 2 BeurkG), тому нормою залишається прямий переказ.

Таблиця 1. Ціну ділять між продавцем і його банками, а податок у 3,5–6,5 % сплачують окремо

Платіж	Отримувач	Строк
Ціна за вирахуванням сум для банків продавця	Продавець	Зазвичай 10–14 днів після повідомлення нотаріуса
Погашення земельних боргів (Grundschuld) продавця	Банк продавця	Того самого дня — у сумі, яку банк назвав умовою погашення
Податок на придбання нерухомості, 3,5–6,5 %	Податкова служба	Місяць після податкового повідомлення (§ 15 GrEStG)
Нотаріальні збори та збір за реєстрацію	Нотаріус і суд, що веде земельну книгу	За рахунками
Комісія брокера, якщо її пообіцяв покупець	Брокер	За договором із брокером

Ціну в німецькому договорі зазвичай зазначено в євро, тож курсовий ризик між підписанням і строком оплати несе покупець, якщо він конвертує гроші пізніше.

Якщо купує GmbH, гроші спершу проходять через компанію

GmbH-покупець платить зі свого рахунку, тож гроші інвестора спершу мають надійти до компанії. До реєстрації це щонайменше 12 500 € статутного капіталу (§ 7 абз. 2 GmbHG), далі — позика учасника (Gesellschafterdarlehen), договір про яку підписують до переказу коштів (частина 9). Банк компанії перевірить кожен вхідний переказ так само, як і платіж продавцеві. Про платежі з-за кордону понад 50 000 € німецькі отримувачі — продавець-резидент або ваша GmbH — повідомляють Бундесбанк (§ 67 AWV); це статистика платіжного балансу, а не дозвіл.

Походження грошей перевіряють до переказу, а не після

Банк, нотаріус і брокер — кожен самостійно — встановлюють особи сторін та їхніх кінцевих бенефіціарних власників (§§ 10, 11 GwG); якщо перевірку неможливо завершити, угода не може відбутися (§ 10 абз. 9 GwG). Банк отримувача в ЄС перевіряє, чи супроводжують переказ із-за меж ЄС ім'я, номер рахунку та адреса платника (ст. 4 і 7 Регламенту (ЄС) 2023/1113), тож платіж із чужого рахунку видно одразу. Документи варто зібрати заздалегідь: виписки, договори про продаж попередніх активів, рішення про дивіденди, податкові декларації, договори позики, документи про спадщину.

Для резидентів країн із переліку ЄС третіх країн високого ризику — з 29 січня 2026 року до нього входить і Росія — вимоги суворіші. Закон вимагає відомостей про походження коштів і всього статку клієнта та кінцевого бенефіціарного власника (§ 15 абз. 3 п. 2, абз. 5 GwG). Нотаріус у таких угодах, як правило, зобов'язаний повідомити про них підрозділ фінансової розвідки (FIU; §§ 3, 7 GwGMeldV-Immobilien).

Банки ЄС не приймають депозитів понад 100 000 € на одну кредитну установу від громадян Росії, осіб, які проживають у Росії, російських компаній і компаній за межами ЄС, що більш ніж на 50 % належать таким особам. Виняток — громадяни держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власники посвідки на проживання в цих державах (ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014). Особи із санкційних списків ЄС узагалі не можуть набувати німецьку нерухомість (Регламент (ЄС) № 269/2014). Готівку від 10 000 € під час перетину зовнішнього кордону ЄС декларують на митниці (ст. 3 Регламенту (ЄС) 2018/1672), але заплатити нею за об'єкт однаково не можна.

Що це означає для інвестора

1. Платіть лише з власного рахунку або з рахунку компанії-покупця. Під час переказу з-за меж ЄС банк отримувача бачить ім'я, номер рахунку й адресу платника, тож платіж із чужого рахунку видно одразу, а платіж, який неможливо підтвердити нотаріусові, затримує вашу реєстрацію як власника.

2. Зберіть документи про походження грошей до першого переказу. Банк, нотаріус і брокер перевіряють усю суму заздалегідь, а в резидентів країн із переліку ЄС третіх країн високого ризику, зокрема Росії, — ще й джерело всього статку.

3. Закладіть у графік строки й курс. Після повідомлення нотаріуса ціну зазвичай сплачують протягом 10–14 днів, і якщо договір відлічує строк від повідомлення, прострочення настає без нагадування. Курсовий ризик до строку оплати несе покупець.

Що перевірити:
• Переконайтеся, що платіж піде з вашого власного рахунку або з рахунку компанії-покупця, а не з рахунку родича чи партнера.
• Зберіть документи про походження всієї суми, а для GmbH підпишіть договір позики учасника — до першого переказу.
• Вирішіть, коли й за яким курсом конвертувати гроші, якщо вони не в євро.
• Беріть реквізити продавця та його банків із договору й повідомлення нотаріуса, а не з електронного листа.
• Запитайте в банку підтвердження кожного платежу для нотаріуса.

Див. також: чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою; чи потрібен німецький банківський рахунок для купівлі нерухомості й володіння нею; що таке Fälligkeitsmitteilung; що таке Transparenzregister і хто має в ньому реєструватися.

Джерела: §§ 10, 11, 15, 16a GwG; §§ 3, 7 GwGMeldV-Immobilien; § 57 абз. 2 BeurkG; §§ 286, 288 BGB; § 15 GrEStG; § 7 абз. 2 GmbHG; § 67 AWV; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; Регламент (ЄС) 2023/1113, ст. 4 і 7; Регламент (ЄС) 2018/1672, ст. 3; Регламент Ради (ЄС) № 833/2014, ст. 5b (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); Регламент Ради (ЄС) № 269/2014. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон