Довідник інвестора
2026-10-10 11:48

Як передати комерційну нерухомість у Німеччині дітям: дарування та спадкування

Подарунки й спадщину в Німеччині оподатковують одним податком за однією шкалою: дитина сплачує від 7 до 30 % із суми понад неоподатковуваний мінімум у 400 000 €, а подарунки від однієї особи за десять років підсумовують (§§ 14, 16, 19 ErbStG). Німецька нерухомість оподатковується, навіть якщо ні батьки, ні діти не живуть у Німеччині, а податку на придбання нерухомості під час передачі дітям немає. Пільга для зданої в оренду нерухомості стосується лише житла, тому супермаркет оподатковують за повною вартістю, визначеною за законом про оцінку (BewG).

Подарунок і спадщина оподатковуються однаково, а мінімум можна використати раз на десять років

Податок на спадщину й дарування (Erbschaft- und Schenkungsteuer) стягують і зі спадщини, і з подарунків, зроблених за життя (§ 1 абз. 1 ErbStG). Неоподатковуваний мінімум для дитини становить 400 000 € від кожного з батьків, для онука — 200 000 €, для чоловіка чи дружини — 500 000 € (§ 16 абз. 1 ErbStG). Подарунки від однієї особи за десять років підсумовують, і мінімум враховують лише один раз (§ 14 абз. 1 ErbStG).
Таблиця 1. Ставку застосовують до всієї оподатковуваної суми: подарунок дитині на 5 млн € оподатковується за ставкою 19 %
Оподатковувана сума після мінімуму, до €
Діти, чоловік або дружина (клас I), %
Сторонні особи (клас III), %
75 000
7
30
300 000
11
30
600 000
15
30
6 000 000
19
30
13 000 000
23
50
26 000 000
27
50
понад 26 000 000
30
50
Джерело: § 19 абз. 1 ErbStG. Одразу за межею ступеня діє пом'якшувальне правило (§ 19 абз. 3 ErbStG).
Приклад (наш розрахунок): якщо дитина отримує в дарунок об'єкт податковою вартістю 5 млн €, а інших подарунків від того самого з батьків за десять років не було, податок становитиме 19 % від 4,6 млн €, тобто 874 000 €.

Податкову вартість визначає закон про оцінку, а не ціна купівлі

Зданий в оренду магазин оцінюють дохідним методом, якщо на місцевому ринку можна визначити звичайну орендну плату, а якщо ні — витратним (§ 182 абз. 3, 4 BewG). Ставку капіталізації беруть у місцевого комітету оцінювачів (Gutachterausschuss), а якщо її немає — 6,0 % для комерційних об'єктів (§ 188 абз. 2 BewG). Податкова вартість може виявитися вищою або нижчою за ринкову; нижчу можна довести висновком оцінювача або ціною продажу в межах року до чи після дати оцінки (§ 198 BewG).
Пільг для магазину майже немає. Знижку в 10 % закон надає лише житловій нерухомості, зданій в оренду (§ 13d ErbStG). Частці в GmbH, яка здає супермаркет, пільги для майна підприємств, як правило, не допомагають: нерухомість, здана третім особам, належить до «адміністративного майна» (§ 13b абз. 4 п. 1 ErbStG). Частку в GmbH оцінюють за вирахуванням боргів компанії (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Нерезиденти сплачують податок лише з німецького майна

Якщо в Німеччині живе дарувальник або дитина, оподатковується все отримане майно, хоч би де воно перебувало; таким, що живе в Німеччині, вважається й німецький громадянин, який виїхав не більш як п'ять років тому (§ 2 абз. 1 п. 1 ErbStG). Якщо там не живе ніхто, оподатковується лише німецьке майно: нерухомість і частка від 10 % у німецькій компанії з урахуванням часток близьких осіб; незабезпечена позика учасника без участі в прибутку до нього не входить (§ 2 абз. 1 п. 3 ErbStG, § 121 BewG). Мінімум тоді зменшується пропорційно до закордонного майна, отриманого від тієї самої особи за десять років (§ 16 абз. 2 ErbStG). Якщо дитина отримала від батька чи матері лише німецький об'єкт, мінімум зберігається повністю.
Іноземний податок Німеччина зараховує лише за необмеженого податкового обов'язку (§ 21 ErbStG), а угоди про уникнення подвійного оподаткування спадщини в неї діють тільки з Данією, Францією, Грецією, Швейцарією та США (Федеральне міністерство фінансів).

Податку на придбання немає, а строк володіння переходить до дитини

Передачу дітям звільнено від податку на придбання нерухомості — і в дарунок, і в спадщину, і навіть у разі продажу (§ 3 пп. 2, 6 GrEStG). Якщо об'єкт належить одному з батьків особисто, дитина, яка отримала його в дарунок, продовжує десятирічний строк володіння дарувальника для цілей податку на прибуток від продажу (§ 23 абз. 1 реч. 3 EStG). Договір дарування земельної ділянки укладають у нотаріуса (§ 311b абз. 1 BGB), а про подарунок повідомляють податкову службу протягом трьох місяців (§ 30 ErbStG).

Що це означає для інвестора

1. Починайте з податкової вартості, а не з ціни купівлі. Оцінка за BewG може відрізнятися від ринкової в обидва боки, а нижчу вартість можна довести висновком оцінювача.
2. Плануйте передачу на роки вперед. Подарунки від однієї особи за десять років підсумовують, а мінімум у 400 000 € на дитину від кожного з батьків після цього строку можна використати знову.
3. Зведіть обидві податкові системи в один розрахунок до підписання. Німеччина оподатковує німецький об'єкт незалежно від місця проживання сторін, а податок країни проживання та його зарахування треба розрахувати з місцевим консультантом.
Що перевірити:
• місце проживання дарувальника й кожної дитини на дату дарування: від нього залежить, чи оподатковується все майно, чи лише німецьке;
• податкову вартість об'єкта за BewG і ставку капіталізації місцевого комітету оцінювачів;
• частки всіх членів родини в німецькій GmbH: поріг у 10 % рахують разом із частками близьких осіб;
• податок на дарування й спадщину в країні проживання — з місцевим консультантом.
Див. також: як успадковується німецька нерухомість, якщо спадкоємці живуть за кордоном; Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht (спадщина нерезидентів); чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку; як працює угода про уникнення подвійного оподаткування з Німеччиною.
Джерела: §§ 1, 2, 13b, 13d, 14, 16, 19, 21, 30 ErbStG; §§ 121, 182, 188, 198 BewG; § 3 GrEStG; § 23 абз. 1 EStG; § 311b абз. 1 BGB; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 9; розрахунки Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.