Довідник інвестора
2026-10-10 11:49

Як німецька нерухомість переходить у спадщину, якщо спадкоємці живуть за кордоном?

Хто успадковує, визначає право країни, де спадкодавець жив на момент смерті, якщо він не обрав права держави свого громадянства (Регламент ЄС про спадкування № 650/2012). Але до земельної книги спадкоємців внесуть лише на підставі німецького сертифіката про спадщину (Erbschein), європейського свідоцтва про спадщину або заповіту в публічній формі з протоколом його розкриття (§ 35 GBO). Німецький податок на спадщину — за ставкою від 7 до 50 % — стягують із нерухомості в Німеччині, навіть якщо ні спадкодавець, ні спадкоємці там не живуть.

Право країни проживання може повернути нерухомість під дію німецького права

Регламент застосовується, якщо смерть настала 17 серпня 2015 року або пізніше, і відсилає до права будь-якої країни, а не лише держави ЄС (ст. 20, п. 1 ст. 21, п. 1 ст. 83). Спадкодавець може обрати право держави свого громадянства (п. 1 ст. 22). Якщо застосовується право третьої країни, враховують і його колізійні норми, коли вони відсилають до права держави ЄС (п. 1 ст. 34).
Як наслідок, одна спадщина може розпастися на дві правові системи. Російське право підпорядковує спадкування нерухомості праву країни, де вона розташована (ст. 1224 ЦК РФ), тому супермаркет у Німеччині, що належав особисто спадкодавцеві, який жив у Росії, як правило, успадковується за німецьким правом. Частки GmbH до нерухомості не належать і зазвичай успадковуються за правом країни останнього місця проживання.
Якщо застосовується німецьке право, відмовитися від спадщини можна протягом шести тижнів, а якщо спадкодавець жив лише за кордоном або спадкоємець на початку строку перебуває за кордоном — протягом шести місяців (§ 1944 BGB).

Земельна книга не прийме іноземного свідоцтва про право на спадщину

Відомство земельної книги (Grundbuchamt) приймає лише документи з § 35 абз. 1 GBO: за заповіту в публічній формі воно має право все ж вимагати сертифікат, а іноземного свідоцтва про право на спадщину в цьому переліку немає. Сертифікат видає німецький суд у справах про спадщину, а якщо спадкодавець не мав звичайного місця проживання в Німеччині, — дільничний суд Шенеберг у Берліні (§ 343 абз. 3 FamFG). Заяву можна обмежити майном у Німеччині (§ 352c FamFG). Якщо спадкоємців внесуть до книги протягом двох років після смерті, збір за реєстрацію не стягують (примітка 1 до позиції 14110 додатка 1 до GNotKG).
Якщо об'єкт належить GmbH, успадковуються частки (§ 15 абз. 1 GmbHG), і запис у земельній книзі не змінюється (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але у відносинах із компанією учасником вважається лише той, кого внесено до списку учасників у торговельному реєстрі (§§ 16 абз. 1, 40 GmbHG). Якщо помер єдиний керуючий директор, нового призначають учасники (§ 46 п. 5 GmbHG) — а для цього спадкоємцям спершу треба підтвердити своє право.

Німецький податок на спадщину не залежить від того, де живуть спадкоємці

Таблиця 1. У нерезидентів оподатковується лише німецьке майно, а частки в компаніях — від 10 %
Що входить до спадщини
Оподатковується в Німеччині?
Підстава
Нерухомість у Німеччині
Так
§ 121 п. 2 BewG
Частка від 10 % у німецькій компанії, зокрема разом із пов'язаними особами
Так
§ 121 п. 4 BewG
Частка менше ніж 10 % з урахуванням пов'язаних осіб
Ні
§ 121 п. 4 BewG
Позика, забезпечена німецькою нерухомістю або з участю в прибутку
Так
§ 121 пп. 7, 8 BewG
Незабезпечена позика учасника без участі в прибутку
Ні
§ 121 BewG
Ставки — від 7 до 30 % для подружжя, дітей і онуків, від 15 до 43 % для братів, сестер і деяких інших родичів та від 30 до 50 % для решти (§ 19 ErbStG). За обмеженого податкового обов'язку неоподатковуваний мінімум — 500 000 € для чоловіка чи дружини, 400 000 € для дитини — зменшують пропорційно до частки майна за межами Німеччини (§ 16 ErbStG).
Про спадщину з нерухомістю чи частками компанії треба повідомити податкову службу протягом трьох місяців (§ 30 ErbStG). Громадяни Німеччини, які живуть за кордоном не більше п'яти років, вважаються резидентами (§ 2 абз. 1 п. 1 ErbStG). Угоди про уникнення подвійного оподаткування спадщини Німеччина має лише з Данією, Францією, Грецією, Швейцарією та США.

Що це означає для інвестора

1. Визначте застосовне право заздалегідь. Без заповіту з вибором права держави громадянства вирішує право країни останнього місця проживання, і одна спадщина може розпастися на дві правові системи — для нерухомості й для часток GmbH.
2. Підготуйте документ, який прийме земельна книга. Іноземного свідоцтва про право на спадщину вона не прийме: потрібен німецький сертифікат, європейське свідоцтво або заповіт у публічній формі з протоколом розкриття. Якщо внести спадкоємців до книги протягом двох років після смерті, збір за реєстрацію не стягують.
3. Закладіть у план німецький податок на спадщину. Його стягують із німецької нерухомості та часток від 10 % у німецьких компаніях незалежно від того, де живуть спадкоємці, за ставкою від 7 до 50 %, а повідомити про спадщину треба протягом трьох місяців.
Що перевірити:
• З'ясуйте, право якої країни застосовується до спадщини й чи є заповіт із вибором права.
• Перевірте форму заповіту й чи знадобиться німецький сертифікат про спадщину.
• Вирішіть, хто діятиме від імені GmbH, якщо помре єдиний керуючий директор.
• Урахуйте тримісячний строк повідомлення податкової служби та неоподатковувані мінімуми.
• З'ясуйте, як спадщину оподатковують у країні проживання спадкоємців.
Див. також: як працює угода про уникнення подвійного оподаткування з Німеччиною; чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку; частина 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».
Джерела: Регламент (ЄС) № 650/2012, ст. 20–22, 34, 83; ст. 1224 Цивільного кодексу РФ; § 1944 BGB; § 35 GBO; §§ 343, 352c FamFG; GNotKG, додаток 1, позиція 14110; §§ 15, 16, 40, 46 GmbHG; §§ 2, 16, 19, 30 ErbStG; § 121 BewG; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.