Довідник інвестора
2026-10-10 10:33

Інвестору з Великої Британії: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування 2010 року з протоколами 2014 і 2021 років залишає за Німеччиною право оподатковувати оренду та продаж часток, вартість яких більш ніж на 50 % визначає німецька нерухомість, а відсотки віддає Великій Британії. Податок із дивідендів вона обмежує до 15 %; угоди про податок на спадщину немає. Після виходу з ЄС британський реєстр бенефіціарів не замінює німецького, а британська посвідка на проживання не звільняє громадян Росії від обмежень ЄС на вклади.

Німеччина оподатковує оренду й вихід, Велика Британія — відсотки

Орендний дохід оподатковує Німеччина (ст. 6), а Велика Британія зараховує німецький податок у рахунок свого (ст. 23 абз. 2). Прибуток від продажу часток, вартість яких більш ніж на 50 % прямо чи опосередковано визначає нерухомість у Німеччині, теж може оподатковувати Німеччина, якщо частки не перебувають у регулярному біржовому обігу (ст. 13 абз. 2). Під це правило зазвичай підпадає німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), єдиний актив якого — супермаркет. Угода від 30 березня 2010 року застосовується в Німеччині з 1 січня 2011 року. Протоколи від 17 березня 2014 року та від 12 січня 2021 року застосовуються з 1 січня 2016 і 2022 років відповідно (перелік Федерального міністерства фінансів, BMF).
Відсотки оподатковує лише Велика Британія, якщо там живе їхній фактичний власник, — незалежно від того, чи забезпечено борг іпотекою (ст. 11 абз. 1, 2). Виняток — позики з участю в прибутку та доходи негласного учасника: якщо виплати зменшують прибуток GmbH, Німеччина оподатковує їх за своїм правом (п. 2 протоколу). Для звичайної позики учасника (Gesellschafterdarlehen) угода й не потрібна. За чотирьох умов із частини 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» німецьке право такі відсотки не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV.
Стеля податку з дивідендів — 15 %, для компанії з прямою часткою від 10 % капіталу — 5 %, для пенсійної схеми — 10 % (ст. 10 абз. 2). З дивідендів GmbH утримує 26,375 % податку в джерела. Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG). З 2022 року пільги угоди не надаються, якщо їх отримання було однією з головних цілей структури чи операції (ст. 30A).
Таблиця 1. Угода залишає Німеччині оренду, вихід і до 15 % з дивідендів, а відсотки віддає Великій Британії
Питання
Що діє для резидента Великої Британії
Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування
Діє; протокол 2021 року застосовується з 1 січня 2022 року
Перелік BMF
Орендний дохід
Оподатковується в Німеччині, Велика Британія зараховує податок
ст. 6; ст. 23 абз. 2
Дивіденди GmbH
Не вище 15 %; 5 % для компанії з прямою часткою від 10 %; 10 % для пенсійної схеми
ст. 10 абз. 2
Відсотки
Лише у Великій Британії, зокрема за позикою під заставу; доходи з участю в прибутку — за німецьким правом
ст. 11; п. 2 протоколу
Продаж часток, вартість яких більш ніж на 50 % визначає нерухомість у Німеччині
Може оподатковуватися в Німеччині, крім часток, що перебувають у регулярному біржовому обігу
ст. 13 абз. 2
Податок на спадщину
Угоди немає
Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)
Великої Британії в ньому немає; є Ангілья
§ 2 StAbwV

Британський реєстр і посвідка на проживання більше не дають пільг ЄС

Британська компанія, яка купує нерухомість у Німеччині, ще до купівлі реєструє кінцевих бенефіціарних власників у німецькому Реєстрі прозорості (Transparenzregister), інакше нотаріус не посвідчить договору (§ 20 абз. 1, § 10 абз. 9 GwG). Звільняє від цього лише подання тих самих відомостей до реєстру держави — члена ЄС (§ 20 абз. 1 реч. 3 GwG), а британський реєстр до таких більше не належить. Британська посвідка на проживання не знімає з громадян Росії, які живуть у Великій Британії, обмежень ЄС на вклади. Банкам ЄС заборонено приймати від громадян Росії вклади понад 100 000 € в одному банку; виняток — громадяни держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власники посвідки на проживання в них (ст. 5b абз. 1, 3 Регламенту (ЄС) № 833/2014).

Британські заморські території перевіряють суворіше

Ангілья входить до німецького переліку некооперативних юрисдикцій (§ 2 StAbwV), а Британські Віргінські Острови — до переліку ЄС третіх країн із високим ризиком відмивання коштів (Делегований регламент (ЄС) 2016/1675). Сама Велика Британія не значиться в жодному з них. За § 10 StAbwG відсотки, що виплачуються резиденту Ангільї, обкладаються в Німеччині податком у джерела 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %). Якщо стороною операції є компанія з Британських Віргінських Островів, банк застосовує посилені заходи перевірки (§ 15 абз. 3 п. 2 GwG), а нотаріус зобов'язаний повідомити про неї підрозділ фінансової розвідки (§ 3 абз. 1 GwGMeldV-Immobilien).

Для британської довіреності достатньо апостиля

Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). Велика Британія є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 24 січня 1965 року, тож довіреність, засвідчена британським нотаріусом, потребує лише апостиля. Нотаріус, брокер і банк перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a GwG). Як Велика Британія оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток, слід з'ясувати в британського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Зареєструйте британську компанію-покупця в німецькому Реєстрі прозорості до купівлі. Британський реєстр більше не належить до реєстрів держав ЄС, і без запису нотаріус не посвідчить договору.
2. Перевірте весь ланцюжок володіння на заморські території. Компанія з Британських Віргінських Островів означає посилену перевірку в банку й повідомлення нотаріуса до фінансової розвідки, а відсотки резиденту Ангільї обкладаються в Німеччині податком у джерела.
3. Відокремте податкове резидентство від санкційного статусу. Резидентство у Великій Британії відкриває ставки угоди, але не знімає з громадян Росії обмежень ЄС на вклади понад 100 000 € в одному банку.
Що перевірити:
• довідку британської податкової служби про резидентство — її вимагає BZSt для повернення податку понад ставку угоди (§ 50c абз. 5 EStG);
• реєстрацію британської компанії-покупця в німецькому Реєстрі прозорості до нотаріального посвідчення купівлі;
• чи немає серед сторін купівлі компаній із Британських Віргінських Островів або з Ангільї;
• умови позики учасника: без участі в прибутку — інакше Німеччина оподатковує виплати за своїм правом;
• письмовий висновок британського податкового консультанта про те, як Велика Британія оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток.
Див. також: GmbH і позика учасника (частина 9 циклу); угода в нотаріуса (частина 8); інвестору зі США; інвестору з Росії.
Джерела: Угода між Сполученим Королівством і ФРН про уникнення подвійного оподаткування від 30 березня 2010 року в редакції протоколів від 17 березня 2014 року та 12 січня 2021 року, ст. 6, 10, 11, 13, 23, 30A і п. 2 протоколу; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 50c EStG; § 2 StAbwV; § 10 StAbwG; §§ 10, 11, 15, 16a, 20 GwG; § 3 GwGMeldV-Immobilien; Делегований регламент (ЄС) 2016/1675 (редакція від 29 січня 2026 року); ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); § 29 GBO; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Mathias Konrath / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.