Довідник інвестора
2026-10-10 10:35

Інвестору зі США: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування 1989 року в редакції протоколу 2006 року залишає за Німеччиною право оподатковувати орендний дохід і продаж часток компанії, активи якої переважно складаються з німецької нерухомості, а відсотки оподатковують лише США. Податок із дивідендів не перевищує 15 %, і між країнами діє також угода про податки на спадщину й дарування. Але угода прямо зберігає за США право оподатковувати своїх громадян, хоч би де вони жили.

Німеччина оподатковує оренду й вихід, США — відсотки

Орендний дохід оподатковує Німеччина (ст. 6), а США зараховують німецький податок у рахунок свого (ст. 23). Частки німецької компанії, активи якої повністю або переважно складаються з нерухомості в Німеччині, угода прирівнює до нерухомості, тож прибуток від їх продажу теж може оподатковувати Німеччина (ст. 13 абз. 1, 2 літ. b). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), єдиний актив якого — супермаркет, як правило, під цей опис підпадає. Угода від 29 серпня 1989 року застосовується з 1 січня 1990 року, протокол від 1 червня 2006 року — з 2007–2008 років (перелік Федерального міністерства фінансів, BMF).
Відсотки оподатковуються лише в країні проживання їхнього фактичного власника, незалежно від того, чи забезпечено борг іпотекою (ст. 11 абз. 1, 2). Виняток — доходи з участю в прибутку, зокрема за partiarisches Darlehen: якщо вони зменшують прибуток GmbH, Німеччина оподатковує їх за своїм правом (ст. 10 абз. 6). Для звичайної позики учасника (Gesellschafterdarlehen) угода нічого не змінює. За чотирьох умов із частини 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» німецьке право такі відсотки не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV. Угода важлива, якщо позику забезпечено заставою.
З дивідендів GmbH утримує 26,375 % податку в джерела. Стеля для резидента США — 15 %, для американської компанії з прямою часткою від 10 % голосувальних акцій — 5 %. Ставку 0 % отримує компанія, яка 12 місяців володіє часткою від 80 % і виконує умови статті про обмеження пільг (ст. 10 абз. 2, 3; ст. 28). Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG).
Таблиця 1. Угода залишає Німеччині оренду, вихід і до 15 % з дивідендів, а відсотки віддає США
Питання
Що діє для резидента США
Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування
Діє; протокол 2006 року застосовується з 2007–2008 років
Перелік BMF
Орендний дохід
Оподатковується в Німеччині, США зараховують податок
ст. 6; ст. 23
Дивіденди GmbH
Не вище 15 %; 5 % для компанії з прямою часткою від 10 %; 0 % за частки від 80 % і умов ст. 28
ст. 10 абз. 2, 3
Відсотки
Лише в США, зокрема за позикою під заставу; доходи з участю в прибутку — за німецьким правом
ст. 11; ст. 10 абз. 6
Продаж часток компанії, що володіє переважно нерухомістю в Німеччині
Може оподатковуватися в Німеччині
ст. 13 абз. 2 літ. b
Податок на спадщину й дарування
Угода 1980 року з протоколом 1998 року
Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)
США в ньому немає; є Американське Самоа, Гуам і Американські Віргінські Острови
§ 2 StAbwV

Громадянство США важить більше, ніж місце проживання

Угода не зачіпає права США оподатковувати своїх резидентів і громадян, крім обумовлених випадків (ст. 1 абз. 4, 5). За роз'ясненням Служби внутрішніх доходів США (IRS), громадянин США сплачує там податок з усіх доходів, хоч би де він жив, і враховує цей податок поряд із податком країни проживання. Німецькі банки виявляють рахунки американських платників податків за угодою FATCA від 31 травня 2013 року. Вони збирають, зокрема, американський податковий номер і залишок на рахунку та передають відомості до BZSt, а відомство пересилає їх до IRS до 30 вересня наступного року (§§ 8, 9 FATCA-USA-UmsV).

Угода 1980 року охоплює дарування, але частки GmbH потребують перевірки

Угода від 3 грудня 1980 року з протоколом від 14 грудня 1998 року — одна з п'яти угод Німеччини про податок на спадщину — охоплює й дарування. За поясненнями Міністерства фінансів США, держава, де померлий або дарувальник не мав місця проживання, має право оподатковувати лише певне майно на своїй території: нерухомість, майно постійного представництва та частки в партнерствах. Обидві країни зберегли застереження на користь свого права: США, зокрема, оподатковують спадщину й дарування своїх громадян та осіб із місцем проживання в США. Як ці правила застосовуються до часток GmbH і до позики учасника, треба перевірити з консультантами обох країн до купівлі.

Довіреність, Реєстр прозорості й походження коштів перевіряють до підписання

Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). США є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 15 жовтня 1981 року, тож довіреність, засвідчена американським нотаріусом, потребує лише апостиля. Американська компанія-покупець ще до купівлі реєструє бенефіціарів у німецькому Реєстрі прозорості (Transparenzregister), інакше нотаріус не посвідчить договору (§ 20 абз. 1, § 10 абз. 9 GwG).
Нотаріус, брокер і банк перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a GwG). Американська посвідка на проживання не звільняє громадян Росії від обмежень ЄС на вклади: виняток стосується лише громадян держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власників посвідки на проживання в них (ст. 5b абз. 3 Регламенту (ЄС) № 833/2014). Як США оподатковують доходи від німецької нерухомості, слід з'ясувати в американського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Враховуйте громадянство кожного учасника, а не лише резидентство. Громадянина США американський податок стосується за будь-якого місця проживання, а німецький банк передасть відомості про його рахунок через BZSt до IRS.
2. Перевірте, чи не передбачає позика участі в прибутку. Звичайні відсотки оподатковують лише США, навіть за позикою під заставу, а доходи з участю в прибутку Німеччина оподатковує за своїм правом, якщо вони зменшують прибуток GmbH.
3. Узгодьте спадковий план до купівлі. Угода 1980 року охоплює спадщину й дарування, але як вона застосовується до часток GmbH і позики учасника, треба перевірити з консультантами обох країн.
Що перевірити:
• громадянство й резидентство кожного учасника: громадян США американський податок стосується за будь-якого місця проживання;
• відомості для банку про статус платника податків США (FATCA);
• умови позики учасника: без участі в прибутку — інакше Німеччина оподатковує виплати за своїм правом;
• для компанії-учасника — частку, строк володіння та умови ст. 28 для ставки 0 %;
• спадковий план за угодою 1980 року — з консультантами обох країн.
Див. також: GmbH і позика учасника (частина 9 циклу); угода в нотаріуса (частина 8); інвестору зі Швейцарії; інвестору з Великої Британії.
Джерела: Угода між ФРН і США про уникнення подвійного оподаткування від 29 серпня 1989 року в редакції протоколу від 1 червня 2006 року, ст. 1, 6, 10, 11, 13, 23, 28; Угода між ФРН і США про уникнення подвійного оподаткування щодо податків на спадщину й дарування від 3 грудня 1980 року з протоколом від 14 грудня 1998 року; Міністерство фінансів США, технічне пояснення до протоколу від 14 грудня 1998 року; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; Угода між ФРН і США про FATCA від 31 травня 2013 року; §§ 8, 9 FATCA-USA-UmsV; § 50c EStG; § 2 StAbwV; §§ 10, 11, 16a, 20 GwG; § 29 GBO; ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Mathias Konrath / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.