Довідник інвестора
2026-10-10 10:36

Інвестору зі Швейцарії: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування 1971 року в редакції, що застосовується з 1 січня 2026 року, залишає за Німеччиною податок на оренду, а відсотки за позикою учасника віддає Швейцарії — навіть за позикою під заставу. Німецький податок із дивідендів вона обмежує до 15 %, а прибуток від продажу часток німецької компанії, що володіє нерухомістю, за загальним правилом оподатковує лише Швейцарія — рідкісна для німецьких угод риса. Спадщину регулює окрема угода 1978 року.

Німеччина оподатковує оренду й дивіденди, Швейцарія — відсотки

Орендний дохід від нерухомості в Німеччині оподатковує Німеччина (ст. 6), а Швейцарія звільняє його від свого податку й ураховує лише під час розрахунку ставки (ст. 24 абз. 2 п. 1). Угоду від 11 серпня 1971 року змінювали шість протоколів. Останній, від 21 серпня 2023 року, набрав чинності 27 листопада 2025 року і, за переліком Федерального міністерства фінансів (BMF), застосовується з 1 січня 2026 року.
Відсотки за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) оподатковує лише Швейцарія, якщо там живе їхній фактичний власник, — навіть коли позику забезпечено заставою німецької ділянки (ст. 11 абз. 1, 2). За німецьким правом саме застава зробила б такі відсотки оподатковуваними в Німеччині (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Виняток — позики з участю в прибутку (partiarisches Darlehen) і подібні інструменти. Угода вважає дохід за ними дивідендом і дозволяє Німеччині утримувати до 30 %, якщо виплати зменшують прибуток боржника (ст. 10 абз. 2 літ. b, абз. 4).
З дивідендів німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) утримує 26,375 % податку в джерела. Для резидента Швейцарії стеля — 15 %, для швейцарської компанії, яка 365 днів прямо володіє щонайменше 10 % капіталу, — 0 % (ст. 10 абз. 2 літ. c, абз. 3). Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG).

Продаж часток GmbH за загальним правилом оподатковує лише Швейцарія

На відміну від угод зі США, Великою Британією та Грузією, швейцарська не дає Німеччині права оподатковувати продаж часток компанії, що володіє німецькою нерухомістю: прибуток оподатковує країна проживання продавця (ст. 13 абз. 3). Виняток — частка понад 25 %, якщо продавець — фізична особа, яка протягом п'яти років до продажу була резидентом Німеччини, а Швейцарія цей прибуток не оподатковує (ст. 13 абз. 4). Якщо ж об'єкт продає сама GmbH, прибуток оподатковується в Німеччині. Пільги не надаються, якщо їх отримання було однією з головних цілей структури чи операції (ст. 23 абз. 3).
Таблиця 1. Угода залишає Німеччині оренду й до 15 % з дивідендів, а відсотки та продаж часток віддає Швейцарії
Питання
Що діє для резидента Швейцарії
Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування
Діє; редакція 2023 року — з 1 січня 2026 року
Перелік BMF
Орендний дохід
Оподатковується в Німеччині; Швейцарія звільняє його, але враховує під час розрахунку ставки
ст. 6; ст. 24 абз. 2
Дивіденди GmbH
Не вище 15 %; 0 % для компанії з прямою часткою від 10 % протягом 365 днів
ст. 10 абз. 2, 3
Відсотки
Лише у Швейцарії, зокрема за позикою під заставу; доходи з участю в прибутку — до 30 % у Німеччині
ст. 11; ст. 10 абз. 2 літ. b
Продаж часток GmbH, що володіє нерухомістю
Лише у Швейцарії; виняток — частка понад 25 % у колишнього резидента Німеччини
ст. 13 абз. 3, 4
Податок на спадщину
Угода 1978 року: нерухомість — Німеччина, частки GmbH — країна проживання спадкодавця
ст. 5, 8 угоди 1978 року
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)
Швейцарії в ньому немає
§ 2 StAbwV

Для спадщини важливо, чи володієте ви об'єктом напряму, чи через GmbH

Нерухомість у Німеччині, якою спадкодавець зі швейцарським місцем проживання володів напряму, має право оподатковувати Німеччина (ст. 5). Частки в GmbH і позики оподатковуються лише в країні, де жив спадкодавець (ст. 8 абз. 1). Утім, Німеччина зберігає право на податок, якщо спадкоємець живе в Німеччині, — крім випадку, коли і спадкодавець, і спадкоємець — громадяни Швейцарії (ст. 8 абз. 2). Угода від 30 листопада 1978 року — одна з п'яти угод Німеччини про податок на спадщину — стосується спадщини, але не дарування за життя (ст. 1, 2). Для колишніх жителів Німеччини діють особливі правила (ст. 4 абз. 3, 4).

Громадянам Росії швейцарська посвідка на проживання знімає ліміт на вклади

Швейцарська посвідка на проживання знімає з громадян Росії обмеження ЄС на вклади. Банкам ЄС заборонено приймати від громадян Росії вклади понад 100 000 € в одному банку; виняток — громадяни держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власники посвідки на проживання в них (ст. 5b абз. 1, 3 Регламенту (ЄС) № 833/2014). Замороження активів осіб із санкційного списку (Регламент (ЄС) № 269/2014) від місця проживання не залежить: банк і нотаріус звіряють із ним усіх учасників купівлі. Швейцарії немає ні в переліку StAbwV, ні в переліку ЄС третіх країн із високим ризиком відмивання коштів.

Для швейцарської довіреності достатньо апостиля

Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). Швейцарія є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 11 березня 1973 року, тож довіреність, засвідчена швейцарським нотаріусом, потребує лише апостиля. Нотаріус, брокер і банк перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a GwG). Як Швейцарія оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток, слід з'ясувати у швейцарського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Звірте шлях виходу з податковими наслідками. Продаж об'єкта самою GmbH оподатковує Німеччина, продаж часток за загальним правилом — лише Швейцарія; виняток — частка понад 25 % у колишнього резидента Німеччини.
2. Перевірте, чи не передбачає позика участі в прибутку. Звичайні відсотки оподатковує лише Швейцарія, навіть за позикою під заставу, а з позики з участю в прибутку Німеччина має право утримати до 30 %, якщо виплати зменшують прибуток боржника.
3. Зіставте спадковий план з угодою 1978 року. Об'єкт, яким спадкодавець володів напряму, має право оподатковувати Німеччина, а частки GmbH — лише країна його проживання. Німеччина зберігає право на податок, якщо спадкоємець живе в Німеччині, — крім випадку, коли і спадкодавець, і спадкоємець — громадяни Швейцарії.
Що перевірити:
• довідку швейцарської податкової служби про резидентство: без неї BZSt не поверне податку понад 15 % (§ 50c абз. 5 EStG);
• умови позики учасника: без участі в прибутку — інакше Німеччина утримає до 30 %;
• хто продаватиме: GmbH — об'єкт (податок у Німеччині) чи учасник — частки (податок, як правило, у Швейцарії);
• де живуть імовірні спадкоємці і чи володієте ви об'єктом напряму, чи через GmbH;
• письмовий висновок швейцарського податкового консультанта про те, як Швейцарія оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток.
Див. також: GmbH і позика учасника (частина 9 циклу); угода в нотаріуса (частина 8); інвестору зі США; інвестору з Росії.
Джерела: Угода між Швейцарською Конфедерацією та ФРН про уникнення подвійного оподаткування щодо податків на доходи й майно від 11 серпня 1971 року (SR 0.672.913.62, редакція на 27 листопада 2025 року), ст. 6, 10, 11, 13, 23, 24; Угода про уникнення подвійного оподаткування щодо податків на спадщину від 30 листопада 1978 року (SR 0.672.913.61), ст. 1, 2, 4, 5, 8; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 50c EStG; § 2 StAbwV; ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); ст. 2 Регламенту (ЄС) № 269/2014; Делегований регламент (ЄС) 2016/1675 (редакція від 29 січня 2026 року); §§ 10, 11, 16a GwG; § 29 GBO; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Mathias Konrath / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.