Довідник інвестора
2026-10-10 10:37

Інвестору з Росії: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Загальної заборони купувати нерухомість у Німеччині санкції ЄС для громадян Росії не містять, але податкового захисту резиденти Росії не мають: з 2024 року угода 1996 року не обмежує німецьких податкових прав. Відсотки за звичайною позикою учасника обкладаються в Німеччині податком у джерела 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %), дивіденди — 26,375 %, а з 1 січня 2027 року Німеччина призупиняє дію й самої угоди. З 29 січня 2026 року Росія входить до переліку ЄС третіх країн із високим ризиком, тому операція за участю її резидента проходить посилену перевірку в банку, а нотаріус зобов'язаний повідомити про неї фінансову розвідку.

Угода 1996 року більше не захищає резидентів Росії

З 1 січня 2024 року угода від 29 травня 1996 року не обмежує німецьких податкових прав (§ 1 абз. 3 StAbwG): з 20 грудня 2023 року Росію внесено до німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV). Ще раніше, нотою від 8 серпня 2023 року, Росія «призупинила» статті 5–22 і 24 угоди. 30 червня 2026 року Німеччина повідомила Росію, що з 1 січня 2027 року призупиняє дію угоди та протоколу до неї (Федеральне міністерство фінансів, BMF).
Тож для резидента Росії діє лише німецьке право. За § 10 StAbwG відсотки за незабезпеченою позикою учасника (Gesellschafterdarlehen), які німецьке право інакше не оподатковувало б, обкладаються податком у джерела 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) зобов'язане вести за такою позикою розширену документацію (§ 12 StAbwG). З дивідендів утримують 26,375 % без зниження за угодою, продаж частки від 1 % у GmbH оподатковується в Німеччині, угоди про податок на спадщину немає. Вирішує резидентство, а не громадянство: до громадянина Росії з податковим резидентством в іншій країні застосовується угода Німеччини з цією країною, якщо вона є (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Таблиця 1. Без угоди діють німецькі ставки: 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %) з відсотків і 26,375 % з дивідендів
Питання
Що діє для резидента Росії
Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування
З 1 січня 2024 року не обмежує німецьких податкових прав; з 1 січня 2027 року Німеччина призупиняє її дію
§ 1 абз. 3 StAbwG; BMF
Орендний дохід
Оподатковується в Німеччині за німецьким правом
§ 49 абз. 1 EStG
Дивіденди GmbH
26,375 % без зниження за угодою
§§ 43, 43a EStG
Відсотки за позикою учасника
15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %) податку в джерела й розширена документація
§§ 10, 12 StAbwG
Продаж частки GmbH від 1 %
Оподатковується в Німеччині
§ 49 абз. 1 п. 2 літ. e EStG
Податок на спадщину
Угоди немає
Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)
Росія в ньому з 20 грудня 2023 року
§ 2 StAbwV

Санкції ЄС обмежують не купівлю, а гроші й послуги

Регламент (ЄС) № 833/2014 забороняє банкам ЄС приймати від громадян Росії, осіб, які проживають у Росії, і заснованих там організацій вклади понад 100 000 € в одному банку (ст. 5b абз. 1). Та сама заборона стосується заснованих поза ЄС компаній, які більш ніж на 50 % належать таким особам. Заборонено продавати громадянам і резидентам Росії та заснованим там організаціям цінні папери, випущені після 12 квітня 2022 року у валютах держав ЄС або після 6 серпня 2023 року в інших валютах (ст. 5f). Під заборону потрапляють і паї фондів, що дають доступ до таких паперів. Заборонено й надавати послуги трастам, засновники або бенефіціари яких — такі особи (ст. 5m).
Ці заборони не діють для громадян держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власників тимчасової чи постійної посвідки на проживання в них (ст. 5b абз. 3, 5f абз. 2, 5m абз. 4). Крім того, компаніям, заснованим у Росії, заборонено надавати юридичні, бухгалтерські, податкові та низку інших консультаційних послуг (ст. 5n). Свідома участь у діях, мета чи результат яких — обхід заборон, теж заборонена (ст. 12).
Регламент (ЄС) № 269/2014 заморожує всі кошти й економічні ресурси осіб із його додатка I — зокрема нерухомість — і забороняє прямо чи опосередковано надавати їм кошти та економічні ресурси (ст. 1 літ. d, ст. 2). Тому банк і нотаріус звіряють покупця, продавця й бенефіціарів з актуальним списком.

Банк і нотаріус перевіряють операцію за посиленими правилами

Якщо в операції бере участь резидент Росії, банк зобов'язаний отримати додаткові відомості про клієнта й бенефіціара, про походження їхніх коштів і всього майна та про причини операції. Розпочати або продовжити відносини він може лише за згодою керівництва (§ 15 абз. 3 п. 2, абз. 5 GwG). Якщо це неможливо, операцію не проводять (§ 15 абз. 9, § 10 абз. 9 GwG).
Нотаріус зобов'язаний повідомити про операцію підрозділ фінансової розвідки (FIU), якщо її учасник або бенефіціар проживає в Росії чи так само тісно з нею пов'язаний або значиться в санкційному додатку ЄС (§ 3 абз. 1, 3 GwGMeldV-Immobilien). Повідомлення обов'язкове й тоді, коли довіреність засвідчив співробітник німецького консульства в такій країні (§ 5 п. 4). Заяву про реєстрацію покупця власником нотаріус має право подати не раніше, ніж мине п'ятий робочий день після надсилання повідомлення (§ 16a абз. 3 GwG).
Платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a абз. 1 GwG). Росія є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 31 травня 1992 року, тож російські документи приймають з апостилем. Нотаріальний акт перекладають, якщо учасник недостатньо володіє німецькою (§ 16 BeurkG). Як Росія оподатковує доходи від німецької нерухомості та які російські правила діють для переказу коштів, слід з'ясувати в російських консультантів: цей матеріал описує лише німецьку сторону.

Що це означає для інвестора

1. Перевіряйте податкове резидентство, а не паспорт. Податок у джерела за § 10 StAbwG стосується резидентів Росії. До громадянина Росії з резидентством в іншій країні застосовується угода Німеччини з цією країною, якщо вона є.
2. Відокремте санкційну перевірку від податкової. Заборони ст. 5b, 5f і 5m залежать від громадянства та посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії, а замороження за Регламентом (ЄС) № 269/2014 — від санкційного списку.
3. Закладіть у графік посилену перевірку й п'ять робочих днів. Банк запитає відомості про походження коштів і всього майна. Заяву про реєстрацію нотаріус має право подати не раніше, ніж мине п'ятий робочий день після повідомлення до FIU.
Що перевірити:
• податкове резидентство на дату виплати: від нього, а не від громадянства, залежить податок 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %) за § 10 StAbwG;
• громадянство й посвідку на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії: від них залежать заборони ст. 5b, 5f і 5m;
• документи про походження коштів і всього майна — для банку й нотаріуса;
• запас часу: заява про реєстрацію — не раніше, ніж мине п'ятий робочий день після повідомлення нотаріуса;
• письмовий висновок російських консультантів: як Росія оподатковує доходи від німецької нерухомості та які російські правила діють для переказу коштів.
Див. також: GmbH і позика учасника (частина 9 циклу); угода в нотаріуса (частина 8); чи потрібен німецький банківський рахунок; інвестору з Грузії.
Джерела: Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; Федеральне міністерство фінансів, повідомлення від 9 липня 2026 року про призупинення дії угоди від 29 травня 1996 року; §§ 1, 10, 12 StAbwG; § 2 StAbwV; §§ 43, 43a, 49 EStG; Регламент (ЄС) № 833/2014 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року), ст. 5b, 5f, 5m, 5n, 12; Регламент (ЄС) № 269/2014 (консолідована редакція від 28 вересня 2026 року), ст. 1, 2; Делегований регламент (ЄС) 2026/46; §§ 10, 15, 16a GwG; §§ 3, 5 GwGMeldV-Immobilien; § 16 BeurkG; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Mathias Konrath / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.