2026-10-10 10:41

Інвестору з Грузії: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування від 1 червня 2006 року, що застосовується з 2008 року, залишає за Німеччиною право оподатковувати оренду та продаж часток компаній, активи яких переважно складаються з німецької нерухомості, а відсотки — за Грузією. Податок із дивідендів не перевищує 10 %, а для компаній із великими вкладеннями — 5 % або 0 %. Угоди про податок на спадщину немає, а російський текст угоди автентичний нарівні з німецьким і грузинським.

Німеччина оподатковує оренду й вихід, Грузія — відсотки

Орендний дохід оподатковує Німеччина (ст. 6), а Грузія зараховує німецький податок у рахунок свого (ст. 23 абз. 2). Прибуток від продажу часток компанії, активи якої прямо чи опосередковано складаються переважно з нерухомості в Німеччині, теж може оподатковувати Німеччина (ст. 13 абз. 2). Угода застосовується з 1 січня 2008 року. Протокол від 11 березня 2014 року, що застосовується з 1 січня 2015 року, розширив обмін інформацією та запровадив допомогу в стягненні податків, але ставок не змінив (Федеральне міністерство фінансів, BMF). Угоду складено німецькою, грузинською та російською мовами, і в разі розбіжностей у тлумаченні німецького та грузинського текстів вирішальним вважається російський.

Відсотки оподатковує лише Грузія, навіть якщо борг забезпечено заставою нерухомості (ст. 11 абз. 1, 2). Виняток — позики з участю в прибутку та доходи негласного учасника: якщо виплати зменшують прибуток німецького товариства з обмеженою відповідальністю (GmbH), Німеччина оподатковує їх за своїм правом (п. 3 протоколу). Для звичайної позики учасника (Gesellschafterdarlehen) угода й не потрібна. За чотирьох умов із частини 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» німецьке право такі відсотки не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV.

Стеля податку з дивідендів залежить від отримувача (ст. 10 абз. 2). Для фізичних осіб і в загальному випадку це 10 %. Грузинська компанія з прямою часткою від 10 %, яка вклала в німецьку компанію понад 100 000 €, сплачує не більше 5 %, а компанія з часткою від 50 % і вкладеннями понад 3 000 000 € — 0 %.

З дивідендів GmbH утримує 26,375 % податку в джерела. Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати. До заяви потрібна довідка грузинської податкової служби про резидентство (§ 50c абз. 3, 5 EStG).

Таблиця 1. Угода залишає Німеччині оренду, вихід і до 10 % з дивідендів, а відсотки віддає Грузії

Питання	Що діє для резидента Грузії	Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування	Діє; застосовується з 1 січня 2008 року; протокол 2014 року — з 1 січня 2015 року	Перелік BMF
Орендний дохід	Оподатковується в Німеччині, Грузія зараховує податок	ст. 6; ст. 23 абз. 2
Дивіденди GmbH	Не вище 10 %; 5 % або 0 % для компанії з часткою від 10 % або 50 % і вкладеннями понад 100 000 € або 3 000 000 €	ст. 10 абз. 2
Відсотки	Лише в Грузії, зокрема за позикою під заставу; доходи з участю в прибутку — за німецьким правом	ст. 11; п. 3 протоколу
Продаж часток компанії, що володіє переважно нерухомістю в Німеччині	Може оподатковуватися в Німеччині	ст. 13 абз. 2
Податок на спадщину	Угоди немає	Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)	Грузії в ньому немає	§ 2 StAbwV

Податки визначає резидентство, обмеження ЄС — громадянство

Громадянина Росії, який переїхав до Грузії, чекають дві різні перевірки. Угода захищає тих, хто сплачує податки в Грузії за місцем проживання, постійного перебування або за подібною ознакою (ст. 4 абз. 1). Німецькі правила щодо некооперативних юрисдикцій теж прив'язані до резидентства (§ 10 StAbwG), а Грузії немає ні в переліку StAbwV, ні в переліку ЄС третіх країн із високим ризиком відмивання коштів.

Обмеження ЄС для громадян Росії від грузинського резидентства не залежать. Банкам ЄС заборонено приймати від громадян Росії вклади понад 100 000 € в одному банку; виняток — громадяни держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власники посвідки на проживання в них (ст. 5b абз. 1, 3 Регламенту (ЄС) № 833/2014). Замороження активів осіб із санкційного списку (Регламент (ЄС) № 269/2014) від місця проживання не залежить.

Грузинській довіреності з 2010 року достатньо апостиля

Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). Німеччина заперечувала проти приєднання Грузії до Гаазької конвенції про апостиль і відкликала заперечення нотою від 2 лютого 2010 року; з 3 лютого 2010 року конвенція діє між двома країнами. Тому довіреність, засвідчена грузинським нотаріусом, потребує лише апостиля. Засвідчити підпис може й консульська посадова особа Німеччини — такі документи прирівнюються до документів німецького нотаріуса (§ 10 абз. 2 KonsG).

Нотаріус, брокер і банк перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a GwG). Як Грузія оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток, слід з'ясувати в грузинського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Підтвердьте грузинське резидентство до першої виплати. Угода захищає резидентів, а не громадян, і без довідки грузинської податкової служби BZSt не поверне різниці між утриманими 26,375 % і ставкою угоди.

2. Рахуйте дивіденди за ставкою, яка застосовується саме до вас. Для фізичної особи стеля — 10 %; 5 % і 0 % отримує лише компанія, чиї частка й вкладення сягають порогів статті 10.

3. Перевіряйте санкційний статус окремо від податкового. Від грузинського резидентства залежать податки, але не обмеження ЄС: ліміт вкладів 100 000 € для громадян Росії знімає лише громадянство або посвідка на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії.

Що перевірити:
• податкове резидентство в Грузії на дату кожної виплати й довідку грузинської податкової служби про резидентство для BZSt;
• для компанії — отримувача дивідендів: частку та суму вкладень порівняно з порогами 100 000 € і 3 000 000 €;
• громадянство й посвідку на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії — від них залежать обмеження ЄС на вклади;
• умови позики учасника: без участі в прибутку — інакше Німеччина оподатковує виплати за своїм правом;
• письмовий висновок грузинського податкового консультанта про те, як Грузія оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток.

Див. також: GmbH і позика учасника (частина 9 циклу); угода в нотаріуса (частина 8); інвестору з Росії; чи потрібен німецький банківський рахунок.

Джерела: Угода між ФРН і Грузією про уникнення подвійного оподаткування щодо податків на доходи й майно від 1 червня 2006 року (BGBl. 2007 II S. 1034) з протоколом від 11 березня 2014 року, ст. 4, 6, 10, 11, 13, 23 і п. 3 протоколу; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 50c EStG; § 2 StAbwV; § 10 StAbwG; Делегований регламент (ЄС) 2016/1675 (редакція від 29 січня 2026 року); ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); Регламент (ЄС) № 269/2014; §§ 10, 11, 16a GwG; § 29 GBO; § 10 KonsG; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, і відомості про заперечення проти приєднання Грузії. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Mathias Konrath / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон