Довідник інвестора
2026-10-10 11:10

Інвестиції в торговельну нерухомість Німеччини: 2025–2026

За перші дев'ять місяців 2026 року вкладення в торговельну нерухомість Німеччини скоротилися на 25 % — до 3,1 млрд € (BNP Paribas Real Estate), а частка іноземних покупців упала з 50 до 31 %. Угод стало більше, але вони дрібніші: середній обсяг — 16,6 млн €, історичний мінімум. Продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини залишаються головним сегментом: 2025 року, коли ринок зріс на 2,6 %, до 6,5 млрд €, на них припала майже половина вкладень.

За дев'ять місяців 2026 року обсяг упав на чверть

Таблиця 1. Частка іноземних покупців упала майже на 20 відсоткових пунктів, частка портфелів — більш ніж удвічі
Показник
2024
2025
I–III кв. 2025
I–III кв. 2026
Інвестиції в торговельну нерухомість, млн €
6343
6507
4137
3093
Частка іноземних покупців
37,2 %
45,9 %
50,1 %
30,6 %
Частка портфельних угод
18,8 %
30,1 %
46,2 %
19,3 %
Частка угод понад 100 млн €
52,7 %
48,6 %
44,2 %
35,2 %
Частка семи міст категорії A
53,8 %
30,1 %
20,1 %
36,8 %
Джерело: BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за IV квартал 2025 року та III квартал 2026 року.
Рік почався сильно — близько 1,37 млрд € у I кварталі, — але в II і III кварталах обсяг не дотягнув до 1 млрд €: 892 і 829 млн €.
Іноземний капітал відступив саме з ритейлу, а не з Німеччини загалом. На ринку комерційної нерухомості за дев'ять місяців вкладено 17,1 млрд € (−2,1 %), а частка іноземних покупців там зросла з 44,3 до 48,9 %. Частка торговельної нерухомості в комерційних інвестиціях упала до 18 %, хоча 2025 року, із 26 %, вона була найбільшим класом активів.

Продуктові та великоформатні магазини залишаються головним сегментом

Таблиця 2. Продуктові та великоформатні магазини — 48 % вкладень 2025 року і 45 % за дев'ять місяців 2026-го
Тип об'єктів, частка в обсязі
2024
2025
I–III кв. 2026
Продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини, ритейл-парки
33 %
48 %
45 %
Торговельні будівлі на центральних вулицях
28 %
13 %
25 %
Торговельні центри
12 %
19 %
18 %
Універмаги
28 %
20 %
12 %
Джерело: BNP Paribas Real Estate, там само; суми можуть відрізнятися від 100 % через округлення.
2025 року цей сегмент зріс на 52,5 % — до 3,1 млрд €. Близько 1,0 млрд € припало на ритейл-парки з продуктовим якорем, 1,1 млрд € (+32 %) — на супермаркети й дискаунтери, близько 0,9 млрд € — на непродовольчі магазини, насамперед завдяки купівлі групи Porta компанією XXXLutz. За дев'ять місяців 2026 року на сегмент припало 45 % обсягу і 57 % усіх угод.
Покупцями в сегменті 2025 року були насамперед іноземні та інституційні інвестори. Іноземці забезпечили 51,0 % його обсягу проти 18,6 % роком раніше, а інституційні інвестори вклали в нерухомість продуктового ритейлу значно більше половини капіталу (див. частину 4 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Найбільші угоди — портфелі продуктових магазинів

Таблиця 3. Найбільший портфель 2026 року — 37 об'єктів приблизно за 200 млн € — купив не фонд, а компанія групи EDEKA
Рік
Портфель
Об'єктів
Ціна, млн €
Продавець → покупець
2026
Powerfood
37
близько 200
Trei Real Estate → CEV (група EDEKA)
2025
Penka
22
120
PK Höchst → Habona Invest
2025
Three Lions
3
70
Patrizia → не розкрито
2024
Blue Mountains
31
понад 200
Branicks → GRR
2024
Saphir
16
120
Lidl → Captiva
Джерела: BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland за IV квартал 2025 року й огляди ринку торговельної нерухомості за 2026 рік; Cushman & Wakefield, MarketBeat Retail Investment, II квартал 2026 року (Powerfood).
Портфелі продуктових магазинів 2025 року принесли близько 1,1 млрд € у 24 угодах за середнього обсягу 45 млн €. Великих портфелів, за оцінкою BNP, бракувало через пропозицію, а не через попит. На IV квартал 2026 року брокер дивиться з обережним оптимізмом: у підготовці багато угод із продуктовими об'єктами, а дохідність першокласних об'єктів до кінця року може ще зрости.

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте об'єкт зі своїм сегментом, а не з усім ритейлом. Поки весь ринок за дев'ять місяців 2026 року скоротився на 25 %, продуктові та великоформатні магазини зібрали 45 % обсягу і 57 % усіх угод.
2. Враховуйте, що за продуктові об'єкти змагаються й самі ритейлери. Найбільший портфель 2026 року купила компанія групи EDEKA, а великих портфелів, за оцінкою BNP, бракувало через пропозицію, а не через попит.
3. Беріть орієнтир дохідності останнього кварталу. BNP припускає, що дохідність першокласних об'єктів до кінця 2026 року ще зросте, хоча в підготовці багато угод із продуктовими об'єктами.
Що перевірити:
• Розрізняйте весь ритейл і продукти: 6,5 млрд € — усі типи торговельної нерухомості, а на продуктові об'єкти у вузькому сенсі 2025 року припало близько 2,1 млрд €.
• Тримайтеся одного джерела: CBRE і Cushman & Wakefield рахують за іншими методиками — не змішуйте брокерів в одному ряду.
• Порівнюйте зіставні періоди: дев'ять місяців — із дев'ятьма місяцями, а не з роком.
• Не робіть висновків із частки іноземців: вона змінюється різко — з 18,6 до 51,0 % за рік у продуктовому сегменті — і нічого не каже про ціну конкретного магазину.
Див. також: яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині у 2026 році; ціна і дохідність: таблиця мультиплікаторів; продуктовий ритейл Німеччини в цифрах: 2026.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, Retail-Investmentmarkt Deutschland за IV квартал 2025 року, II і III квартали 2026 року; Investmentmarkt Deutschland за III квартал 2026 року; Grocery-Investmentmarkt Deutschland за IV квартал 2024 року та IV квартал 2025 року; прес-реліз BNP Paribas Real Estate від 9 січня 2026 року; Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment Deutschland, II квартал 2026 року. Дані — станом на жовтень 2026 року.
Фото: Didier Weemaels / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.