Довідник інвестора
2026-10-10 11:01

dm як орендар: питання рідко в надійності мережі, а у форматі магазину

dm — найбільша за виручкою мережа дрогері в Німеччині: 19,2 млрд € з ПДВ за фінансовий рік, що завершився у вересні 2025 року, з них 13,3 млрд € — у Німеччині, де 2154 магазини щодня обслуговують 2,2 млн покупців. З нашого досвіду, договори оренди підписує загальнонаціональна операційна компанія, якою володіють благодійний фонд і родина Леман. Надійність орендаря рідко викликає запитання — їх викликає будівля: мережа майже не додає нових магазинів, натомість оновлює сотні, і під загрозою передусім приміщення, яке не відповідає її формату.
Головне
• За фінансовий рік, що завершився у вересні 2025 року, виручка dm з ПДВ становила 19,2 млрд € (+8,2 %), з них 13,3 млрд € — у Німеччині. Мережа повідомляє про частку 27,5 % у продажах товарів дрогері в країні.
• З нашого досвіду, договори підписує dm-drogerie markt GmbH + Co. KG — головна компанія в Карлсруе; акції dm не котируються на біржі, публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• У середньому 2,2 млн покупців на день у Німеччині (2024/25), тобто приблизно 1000 на магазин (наш розрахунок), роблять магазин дрогері природним партнером супермаркету й дискаунтера.
• Мережа зріла (2069 магазинів у Німеччині у 2020/21 році, 2154 — у 2024/25); мірило — оприлюднені вимоги dm: у ритейл-парку 500 м² на першому поверсі й близько 50 паркувальних місць.

Приватний лідер ринку фінансує зростання з грошового потоку

Таблиця 1. dm: одна загальнонаціональна компанія керує 2154 магазинами в Німеччині
Показник
Дані
Правова форма й власники
dm-drogerie markt GmbH + Co. KG, Карлсруе; половина належить Кевіну Давиду Леману, половина — благодійному фонду, до якого свою частку вніс засновник Гетц Вернер; акції не котируються на біржі
Виручка групи
19,2 млрд € з ПДВ, 14 країн (фінансовий рік до 30 вересня 2025 року, +8,2 %)
Виручка в Німеччині
13,3 млрд € з ПДВ (той самий період, +6,5 %)
Магазини
2154 у Німеччині; 4189 загалом (30 вересня 2025 року)
Частка ринку
Даних Bundeskartellamt немає (його частки за 2025 рік стосуються продуктової роздрібної торгівлі); 27,5 % продажів товарів дрогері в Німеччині (NielsenIQ, 2024/25)
Типовий підписант
dm-drogerie markt GmbH + Co. KG (наш досвід)
Формат
Магазини дрогері в ритейл-парках і центрах міст; середня торговельна площа в Німеччині — 640 м² (2024/25)
Кредитний рейтинг
Публічного рейтингу ми не знайшли
dm у рівних частках належить благодійному фонду й Кевіну Давиду Леману. Гетц В. Вернер відкрив перший магазин у Карлсруе 1973 року. З 1974 року розширення фінансував Гюнтер Леман із родини власників продуктової мережі Pfannkuch — в обмін на 50 % часток, які тепер належать його синові. Вернер, який помер 2022 року, передав свої 50 % фонду, а з 2019 року компанією керує його син Крістоф.
У річному прес-релізі dm наводить виручку, а не прибуток, але з нього видно, як мережа оплачує зростання. Близько 200 млн € інвестицій у 2024/25 році й понад 250 млн €, заплановані на 2025/26 рік, ідуть «з операційного грошового потоку». Найближчий конкурент, Rossmann, має в Німеччині більше магазинів (2342), але меншу виручку в Німеччині (10,5 млрд €, 2025).

Орендар — головна компанія, а не компанія окремого магазину

З нашого досвіду, орендарем у німецькому договорі dm зазначено саму dm-drogerie markt GmbH + Co. KG — командитне товариство, повним учасником якого є товариство з обмеженою відповідальністю dm-drogerie markt Verwaltungs GmbH. Ту саму особу названо й у продовженні договору в Бендорфі, про яке berlinovo повідомила 2015 року. Свої вимоги орендодавець пред'являє головній компанії в Карлсруе, а не компанії окремого магазину чи підприємцю.
У цьому головна відмінність від EDEKA та REWE, де договір може підписати незалежний підприємець (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Своїми магазинами в Німеччині dm керує силами власного персоналу — 63 648 працівників станом на 30 вересня 2025 року. З нашого досвіду, її типова форма договору допускає суборенду в межах групи.

dm потрібні перший поверх, паркування й 20 000 мешканців поблизу

Таблиця 2. У ритейл-парку dm потрібні 500 м² на першому поверсі й близько 50 паркувальних місць
Критерій
Ритейл-парк
Центр міста
Населення
Близько 20 000 у зоні охоплення
Близько 20 000 безпосередньо поруч
Торговельна площа
Щонайменше 500 м² на першому поверсі плюс близько 120 м² підсобних приміщень
Щонайменше 400 м² плюс близько 100 м² підсобних приміщень
Доступність
Близько 50 власних паркувальних місць; близькість до головної дороги; добра помітність
Фасад завширшки щонайменше 8 м
Джерело: dm-drogerie markt, сторінка про експансію (станом на 10 жовтня 2026 року).
Про сусідів вимоги dm нічого не кажуть, і в ритейл-парку в цьому немає потреби. З нашого досвіду, найбільше відвідувачів до ритейл-парку з продуктовим якірним орендарем притягує поєднання дрогері із супермаркетом і дискаунтером (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Дедалі частіше до магазину надходять і онлайн-замовлення: у жовтні 2025 року dm мала в Німеччині 1847 пунктів видачі замовлень.
Мережа майже не росте: 2069 магазинів у Німеччині у 2020/21 році й 2154 у 2024/25, а середня торговельна площа збільшилася з 631 до 640 м². Зростала виручка: за той самий період у Німеччині — з 9,04 до 13,27 млрд €. На 2025/26 рік dm планує «помірний приріст» кількості локацій і оновлення «сотень» магазинів у новому дизайні.

Оприлюднені продовження показують: dm зобов'язується на десять років і довше

Типового договору dm не оприлюднює; на сторінці про експансію мережа обіцяє «партнерські орендні відносини», але це намір, а не умова договору. Повідомлення орендодавців конкретніші. 2014 року berlinovo оголосила про продовження щонайменше на 12 років оренди приміщення площею близько 900 м² у ритейл-парку Südpark у Нойбурзі-на-Дунаї, серед орендарів якого є EDEKA. 2015 року вона повідомила про продовження щонайменше на десять років оренди приміщення площею близько 660 м² у районному торговельному центрі в Бендорфі з якірними орендарями Kaufland і Lidl.
З нашого досвіду, dm, як і продуктові мережі, домовляється за власною типовою формою. Індексація в ній спрацьовує лише після перевищення порогу й нерідко лише частково, а покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach) залишаються на орендодавцеві (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Типова форма допускає суборенду в межах групи й дає орендареві опціони на продовження. Переговори ведуть щодо кожного магазину окремо (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Ризики — у будівлі, якірному орендареві та каналі продажів

Формат. Приміщення в ритейл-парку площею менше ніж 500 м², не на першому поверсі або без власного паркування конкурує за інвестиції dm із вдалішими локаціями.
Якір. Магазин дрогері в ритейл-парку живе спільним потоком покупців; якщо супермаркет чи дискаунтер з'їжджає, магазин утрачає частину причин тут залишатися.
Канал продажів. Онлайн-продажі dm у 2024/25 році зростали двозначними темпами — швидше, ніж продажі в магазинах; пункти видачі замовлень утримують частину цього попиту в будівлі.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте будівлю за мірками самої dm. Надійність орендаря рідко викликає сумніви; ризик під час продовження зосереджений у приміщеннях ритейл-парків, менших ніж 500 м² на першому поверсі або без приблизно 50 паркувальних місць.
2. Читайте договір дрогері разом із договором якоря. dm ділить потік покупців із супермаркетом і дискаунтером, тому залишкові строки всіх трьох договорів аналізуйте разом.
3. Сприймайте опціони як вибір dm. Продовження щонайменше на десять і 12 років показують готовність dm зобов'язуватися надовго — там, де локація й далі відповідає її формату.
Що перевірити перед купівлею магазину dm:
• Переконайтеся, що орендарем у договорі зазначено dm-drogerie markt GmbH + Co. KG, Карлсруе, і прочитайте умову про суборенду.
• Порівняйте приміщення з вимогами dm: у ритейл-парку — 500 м² на першому поверсі, близько 120 м² підсобних приміщень і близько 50 паркувальних місць; у центрі міста — 400 м² і фасад завширшки 8 м.
• Запитайте, чи оновлено магазин у новому дизайні dm або чи буде його оновлено.
• Зіставте фіксований строк і опціони дрогері з умовами супермаркету й дискаунтера.
• Перевірте поріг індексації, частку інфляції, яку переносять на орендну плату, і те, хто платить за покрівлю та несучі конструкції (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
• Запросіть повне досьє договору оренди з усіма доповненнями (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Див. також: Rossmann як орендар; EDEKA як орендар; REWE як орендар.
Джерела: dm-drogerie markt, прес-реліз від 21 жовтня 2025 року та сторінки dm.de «dm in Zahlen», «Expansion», «Kurzporträt» і вихідні дані (станом на 10 жовтня 2026 року); LEBENSMITTEL PRAXIS, 22 жовтня 2025 року; WirtschaftsWoche, 28 серпня 2017 року і 8 лютого 2022 року; apotheke adhoc, 28 серпня 2017 року; Forbes, профіль Кевіна Давида Лемана; berlinovo, 12 травня 2014 року і 14 січня 2015 року; Bundeskartellamt, 28 вересня 2026 року; Rossmann, звіт про результати 2025 року; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Cheung Yin / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією. Показники компаній наведено так, як їх оприлюднили самі компанії або галузева преса на зазначені дати.