Глосарій інвестора
2026-10-10 08:37

Spekulationsfrist (строк володіння): десять років між двома договорами

Строк володіння (Spekulationsfrist, дослівно «строк спекуляції») — розмовна назва десятирічного строку з § 23 EStG: якщо приватна особа продає німецьку нерухомість не пізніше ніж через десять років після купівлі, прибуток обкладається податком на доходи фізичних осіб, а якщо пізніше — ні. Строк рахують за датами нотаріальних договорів купівлі-продажу, а в компаній, зокрема GmbH, його немає: їхній прибуток від продажу оподатковується завжди.

Що це таке

Закон вважає приватною угодою з відчуження (privates Veräußerungsgeschäft) продаж землі та прирівняних до неї прав, якщо між набуттям і продажем минуло не більше десяти років (§ 23 абз. 1 реч. 1 п. 1 EStG). Будівлі, збудовані чи розширені за цей час, включають до розрахунку. Прибуток — це ціна продажу за вирахуванням витрат і вартості придбання, зменшеної на нараховану амортизацію (§ 23 абз. 3 реч. 1, 4 EStG). Тому амортизація, яка знижувала податок на орендний дохід, у разі продажу в межах строку збільшує оподатковуваний прибуток.
Строк рахують за датами зобов'язальних договорів — для нерухомості це нотаріальні договори купівлі-продажу, а не записи в земельній книзі (H 23 EStH із посиланням на практику BFH). Спадкоємець і обдаровуваний продовжують строк попередника (§ 23 абз. 1 реч. 3 EStG), а частка в товаристві вважається часткою в його майні (реч. 4). Навіть безоплатний внесок об'єкта до капіталу власної компанії закон прирівнює до продажу (реч. 5 п. 2).

Чому це важливо інвестору

Таблиця 1. Десятирічний строк звільняє лише приватну особу
Хто й що продає
Прибуток у Німеччині
Приватна особа — об'єкт, строк не більше 10 років
Оподатковується за шкалою до 45 % плюс надбавка солідарності
Приватна особа — об'єкт, строк понад 10 років
Не оподатковується
GmbH — об'єкт
Оподатковується в компанії за будь-якого строку
Приватна особа — частку в GmbH від 1 %
Оподатковується за будь-якого строку, до бази входить 60 % прибутку (§§ 3 п. 40, 17 EStG); у нерезидента — з урахуванням податкової угоди
Для нерезидента прибуток у межах строку — дохід із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 8 EStG), а базовий неоподатковуваний мінімум йому не належить (§ 50 абз. 1 реч. 2 EStG). Німецькі податкові угоди зазвичай зберігають право оподатковувати такий прибуток за країною, де розташований об'єкт (наприклад, ст. 13 абз. 1 угоди з Австрією). Звільнення отримує лише той, хто володіє об'єктом особисто, — а отже, несе необмежену відповідальність і сплачує прогресивний податок з орендного доходу (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Збитки від таких угод зараховують лише в рахунок прибутку від таких самих угод (§ 23 абз. 3 реч. 7, 8 EStG).

Що перевірити

• Дати нотаріальних договорів купівлі та продажу — не дату реєстрації й не дату передання об'єкта.
• Для успадкованого чи подарованого об'єкта — дату купівлі попередником.
• Суму нарахованої амортизації: у межах строку вона збільшує оподатковуваний прибуток.
• Чи потрапляє в десятирічний строк об'єкт, який планують внести до власної компанії.
Див. також: AfA (амортизація) · GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Doppelbesteuerungsabkommen (податкова угода)
Джерела: §§ 3 п. 40, 17, 23, 49 абз. 1 п. 8, 50 абз. 1 EStG; H 23 EStH; угода між Австрією та Німеччиною про уникнення подвійного оподаткування, ст. 13; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 9. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.