Угода про уникнення подвійного оподаткування (Doppelbesteuerungsabkommen) розподіляє право оподатковувати дохід між Німеччиною та країною проживання інвестора: сама вона податків не запроваджує, а лише обмежує їх. Дохід від німецької нерухомості й прибуток від її продажу угоди залишають Німеччині, тож для інвестора вирішальне інше: як цей дохід урахує країна проживання і що угода дає щодо дивідендів і відсотків.
Що це таке
Угода має значення, лише якщо дохід оподатковує саме німецьке право. Орендний дохід нерезидента від німецької нерухомості німецьке право оподатковує завжди, прибуток від її продажу — у випадках, названих у законі (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. f, пп. 6, 8 EStG). Німецькі угоди це право зберігають: дохід від нерухомості й прибуток від її продажу «можуть оподатковуватися» в країні, де вона розташована (наприклад, ст. 6 і 13 угоди з Австрією).
Щодо дивідендів і відсотків угода може обмежити німецький податок у джерела — але лише через звільнення або повернення у Федеральному центральному податковому відомстві (§ 50c EStG). Іноземній компанії ці пільги доступні лише за достатньої економічної присутності (§ 50d абз. 3 EStG). Податок на спадщину регулюють окремі угоди, і в Німеччини їх п'ять: із Грецією, Данією, Францією, Швейцарією та США.
Таблиця 1. З Росією угода не обмежує Німеччину з 2024 року, з ОАЕ її більше немає
Статус — станом на 10 жовтня 2026 року; таблиця описує угоди, а не рівень податків.
Чому це важливо інвестору
За прямого володіння угода не скасовує німецького податку на орендний дохід — вона визначає, чи звільнить країна проживання цей дохід, чи зарахує німецький податок. У разі зарахування різницю до вищої місцевої ставки доведеться доплатити там. За володіння через GmbH інвестор отримує відсотки й дивіденди, і порівнювати варіанти можна лише тоді, коли обидві податкові системи зведено в одну модель (див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Для відсотків за позикою учасника угода важлива лише тоді, коли німецьке право їх оподатковує (частина 9). Так буває, якщо позику забезпечено німецькою нерухомістю, вона передбачає участь у прибутку, ставка вища за ринкову або позикодавець живе в країні з німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV). В останньому випадку угода взагалі не обмежує прав Німеччини (§ 1 абз. 3 реч. 2 StAbwG).
Що перевірити
• податкове резидентство інвестора та кожної компанії в ланцюжку — за правилами обох країн;
• чи діє угода з країною проживання і чи не призупинено її дію;
• для дивідендів — звільнення або заяву на повернення в BZSt та економічну присутність іноземної компанії;
• метод усунення подвійного оподаткування в країні проживання і ставку податку там.
Див. також: Kapitalertragsteuer (податок у джерела) · Steueroasen-Abwehrgesetz (закон проти податкових гаваней) · Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht (спадок нерезидентів)
Джерела: §§ 49, 50c, 50d EStG; § 1 абз. 3 StAbwG; Федеральне міністерство фінансів, «Стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року» і повідомлення від 9 липня 2026 року про призупинення німецько-російської угоди; угода між Австрією та Німеччиною, ст. 6 і 13; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 9 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.