Глосарій інвестора
2026-10-10 08:38

Sonderkündigungsrecht (особливе право на розірвання): де насправді спливає строк

Sonderkündigungsrecht — право припинити договір оренди до спливу погодженого строку з підстави, прямо названої в законі чи договорі, зазвичай із законним строком повідомлення — для комерційних приміщень приблизно пів року (§ 580a BGB). Для власника супермаркету кожне таке право — можлива дата виходу орендаря, і надійний дохід закінчується на першій із них, а не в останній день договору.

Що це таке

Законний строк для комерційних приміщень — не пізніше третього робочого дня кварталу до кінця наступного кварталу, тобто приблизно пів року (§ 580a абз. 2, 4 BGB). Законні підстави зведено в таблицю. Договірні права сторони формулюють самі, і в шаблонах ритейлерів вони іноді трапляються (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Таблиця 1. Сім законних підстав вийти з комерційної оренди достроково
Підстава
Хто має право
Строк
Відмова в згоді на суборенду (§ 540 абз. 1 BGB)
орендар
законний
Договір на строк понад 30 років (§ 544 BGB)
обидві сторони — після спливу 30 років від передання приміщення
законний
Повідомлення про модернізацію (§§ 555e, 578 абз. 2 BGB)
орендар
до кінця другого місяця після отримання повідомлення; договором можна змінити
Смерть орендаря — фізичної особи (§ 580 BGB)
спадкоємець і орендодавець — протягом місяця
законний
Банкрутство орендаря (§ 109 абз. 1 InsO)
арбітражний керуючий
три місяці до кінця місяця
Купівля в арбітражного керуючого (§ 111 InsO)
покупець — лише до першої можливої дати
законний
Купівля на примусових торгах (§ 57a ZVG)
покупець — лише до першої можливої дати
законний

Чому це важливо інвестору

Кожне особливе право скорочує строк, за який платить покупець. Незвичні права на дострокове розірвання — одна з тривожних ознак під час перевірки об'єкта категорії core (частина 12): фіксований залишок строку закінчується на першій даті можливого виходу.
Банкрутство орендаря перекреслює будь-який строк: керуючий має право розірвати договір за три місяці до кінця місяця, хоч би скільки років залишалося до його закінчення. Орендодавець отримує лише вимогу про відшкодування збитків як кредитор у справі про банкрутство (§ 109 абз. 1 InsO). Тому підписант і гарантія групи важливіші за вивіску: Schlecker, на той час найбільша мережа дрогері в Європі, подала заяву про банкрутство у 2012 році (частина 12). Зворотний бік — покупець на торгах або в арбітражного керуючого сам отримує право розірвати оренду до першої можливої дати, і це враховують усі, хто купує проблемні активи чи фінансує їх.
Якщо договір підписав незалежний підприємець як фізична особа, до ризиків додається його смерть: і спадкоємець, і орендодавець мають право розірвати договір із законним строком (§ 580 BGB). А вада форми — не особливе право, але діє схоже: договір стає безстроковим, і його можна розірвати приблизно за пів року (§§ 550, 578 абз. 1, 580a абз. 2 BGB).

Що перевірити

• Усі договірні особливі права: підстави, дати, строки повідомлення, компенсації.
• Умови про суборенду й критерії згоди, щоб відмова не відкрила орендареві вихід.
• Фінансовий стан підписанта й поручительство групи — на випадок банкрутства.
• Чи не змінено договором право за § 555e BGB.
• Дата першого можливого виходу орендаря: від неї й рахують надійний строк.
Див. також: Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Untervermietung (суборенда) · Verlängerungsoption (опціон на продовження)
Джерела: §§ 540, 544, 550, 555e, 578, 580, 580a BGB; §§ 109, 111 InsO; § 57a ZVG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2 і 12. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.