Reallast — речове обтяження, за яким із ділянки на користь третьої особи регулярно надходять платежі або інші надання; його вносять до розділу II земельної книги (Grundbuch), і воно переходить до кожного наступного власника. Для власника супермаркету це витрати, яких немає в орендному реєстрі: від частки в утриманні спільного проїзду до плати за спадкове право забудови (Erbbauzins), яку закон підпорядковує тим самим правилам.
Що це таке
Ділянку можна обтяжити так, що тому, на чию користь установлено обтяження, з ділянки вносяться періодичні надання (§ 1105 абз. 1 реч. 1 BGB). Володільцем права буває конкретна особа або кожен наступний власник сусідньої ділянки — тоді право невіддільне від цієї ділянки (§ 1105 абз. 2, § 1110 BGB). Розмір платежів можна від початку прив'язати до зміни обставин, наприклад до індексу цін, якщо умови перерахунку визначено в угоді (§ 1105 абз. 1 реч. 2 BGB). Обтяження вносять до розділу II земельної книги (§ 10 абз. 1 GBV), причому запис нерідко лише посилається на документ, у якому розкрито зміст права (§ 874 BGB).
Від земельного сервітуту (Grunddienstbarkeit) Reallast відрізняється спрямуванням: сервітут зобов'язує власника терпіти користування або утримуватися від дій (§ 1018 BGB), а речове обтяження — платити або діяти. Ті самі правила застосовують до погодженого обов'язку утримувати споруду, якою сусід користується за сервітутом, наприклад проїзд (§ 1021 BGB). Власник особисто відповідає за платежами, строк яких настав, доки він володіє ділянкою, а за кожен платіж, крім того, відповідає сама ділянка — як за відсотками за іпотекою (§§ 1107, 1108 BGB). На саме записане право позовна давність не поширюється, а на вимоги щодо недоїмок — поширюється (§ 902 абз. 1 BGB).
Чому це важливо інвестору
Обтяження переходить до покупця разом із ділянкою, а з ним і особистий обов'язок платити від дня переходу права власності. За недоїмки попереднього власника покупець особисто не відповідає, але володілець права може стягнути їх за рахунок ділянки. Тому договір купівлі-продажу має розподілити платежі за датою переходу, а продавець — підтвердити, що заборгованості немає.
Особливо важливе це обтяження для магазинів на спадковому праві забудови (Erbbaurecht): до плати за право забудови застосовують правила про речове обтяження (§ 9 абз. 1 ErbbauRG; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Для банку вирішальною стає черговість, яку визначає порядок записів (§ 879 BGB). Закон дозволяє заздалегідь домовитися, що плата збережеться в разі примусового продажу і що володілець права може поставити перед нею земельний борг (Grundschuld) в обумовленому розмірі (§ 9 абз. 3 ErbbauRG). Без такого застереження обтяження, яке за черговістю не випереджає вимогу стягувача, на торгах припиняється (§§ 44, 52 абз. 1 ZVG).
Ще один випадок — спільна інфраструктура: проїзд, автостоянка, водовідведення, які магазин ділить із сусідом. У розділі II обов'язок їх утримувати займає один рядок, а в орендному реєстрі його не видно зовсім. Перекласти ці витрати на орендаря можна лише тією мірою, якою це дозволяє договір оренди (частина 10).
Що перевірити
• Розділ II земельної книги та документ, на який посилається кожен запис: хто володілець права, скільки й як часто платити, чи є індексація.
• Підтвердження володільця права або продавця, що недоїмок немає, і розподіл платежів у договорі купівлі-продажу за датою переходу.
• Для спадкового права забудови — черговість плати за право забудови та застереження про її збереження в разі примусового продажу.
• Обов'язки з утримання спільних проїздів і автостоянок — і чи можна перекласти ці витрати на орендаря.
Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Erbbaurecht (спадкове право забудови) · Grundschuld (земельний борг)
Джерела: §§ 874, 879, 902, 1018, 1021, 1105–1112 BGB; § 10 GBV; § 9 ErbbauRG; §§ 44, 52 ZVG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 10. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.