Глосарій інвестора
2026-10-10 08:47

Notarielle Beurkundung (нотаріальне посвідчення): акт і є угода

Нотаріальне посвідчення (notarielle Beurkundung) — найсуворіша форма в німецькому праві: нотаріус заносить заяви сторін до нотаріального акта, зачитує його вголос, а сторони схвалюють і підписують текст. Без неї не обходяться договори про купівлю німецької землі чи часток у GmbH (§ 311b абз. 1 BGB, § 15 абз. 3, 4 GmbHG), і домовленість, яка не потрапила до акта, може зробити нікчемною всю купівлю.

Що це таке

Нотаріус заносить заяви до акта (Niederschrift, § 8 BeurkG). Акт зачитують уголос у присутності нотаріуса, а сторони схвалюють і підписують його — власноруч або, якщо акт електронний, електронним підписом (§ 13 абз. 1, § 13a BeurkG). Документи, на які акт посилається й які до нього додано, вважаються його частиною (§ 9 абз. 1 BeurkG).
Ця форма обов'язкова для договорів про передачу чи набуття землі (§ 311b абз. 1 BGB), для передачі часток у GmbH і договорів про таку передачу (§ 15 абз. 3, 4 GmbHG). Вона потрібна й для договорів про встановлення чи набуття спадкового права забудови (§ 11 абз. 2 ErbbauRG). Без неї договір нікчемний (§ 125 BGB); ваду форми під час купівлі землі усувають лише угода про передачу права власності (Auflassung) і реєстрація (§ 311b абз. 1 реч. 2 BGB).
Нотаріальне посвідчення — це набагато більше, ніж засвідчення підпису (öffentliche Beglaubigung, § 129 BGB): цієї простішої форми досить для довіреності, яку подають до відомства земельної книги (§ 29 GBO).

Чому це важливо інвестору

Нотаріус — незалежна особа, що обіймає публічну посаду: він неупереджено служить усім сторонам (§ 1, § 14 абз. 1 BNotO) і роз'яснює правові наслідки угоди (§ 17 абз. 1 BeurkG). Але переговорів він не веде за жодну зі сторін, тому кожній потрібен власний юрист (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Форма охоплює всю угоду. Гарантія орендної плати чи лист-угода (side letter), що залишилися поза актом, можуть зробити нікчемним увесь договір — аж до реєстрації покупця (частина 8).
Додатки за загальним правилом теж треба зачитувати, а в нового супермаркету їх, з нашого досвіду, 150–200 сторінок і більше. Якщо винести їх до базового нотаріального акта (Bezugsurkunde), посвідченого заздалегідь, сторони можуть відмовитися від повторного читання, заявивши, що знають його зміст (§ 13c BeurkG). Під час одного з наших закриттів угоди забутий базовий акт додав чотири години (частина 8). У договорі про землю між підприємцем і споживачем проєкт зазвичай має потрапити до споживача за два тижні до підписання (§ 17 абз. 2a BeurkG).
Збори нотаріуса розраховують за встановленою законом шкалою, і домовитися про іншу суму не можна (§ 125 GNotKG). За замовчуванням їх несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB): у нашому прикладі з ціною 10 млн € — 41 000 € із ПДВ (частина 11).

Що перевірити

• Ваш власний юрист схвалив остаточний текст.
• Кожну домовленість угоди — від гарантій до листів-угод — включено до акта.
• Базовий акт посвідчено заздалегідь, і ви його прочитали.
• Якщо вашої німецької недостатньо, акт вам перекладають, а на ваше прохання — письмово (§ 16 BeurkG).
• Довіреності й корпоративні документи відповідають вимогам відомства земельної книги до форми (§ 29 GBO).
Див. також: Auflassung (угода про передачу права власності) · Share Deal (купівля часток) · Transparenzregister (Реєстр прозорості)
Джерела: §§ 125, 129, 311b, 448 BGB; §§ 8, 9, 13, 13a, 13c, 16, 17 BeurkG; §§ 1, 14 BNotO; § 15 GmbHG; § 11 ErbbauRG; § 29 GBO; § 125 GNotKG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.