Nießbrauch — узуфрукт: внесене до земельної книги (Grundbuch) право отримувати з чужої ділянки всі доходи, зокрема орендну плату. Якщо супермаркет продається з таким правом, орендну плату отримує не власник, а узуфруктуарій, тому перед купівлею право має бути погашене — або його наслідки точно прораховані.
Що це таке
Узуфрукт дає право отримувати з речі всі доходи й користь; окремі види доходів можна виключити (§ 1030 BGB). Узуфруктуарій володіє річчю, зобов'язаний зберігати її попереднє господарське призначення (§ 1036 BGB) і відповідає за звичайне утримання (§ 1041 BGB). На час узуфрукту він несе публічні обтяження, крім надзвичайних, і відсотки за земельними боргами (Grundschuld), що існували на момент установлення права (§ 1047 BGB). Право не передається, але здійснення його можна доручити іншому (§ 1059 BGB); у фізичної особи воно припиняється з її смертю, у компанії — з її припиненням (§ 1061 BGB).
Чому це важливо інвестору
Узуфрукт може дістатися покупцеві разом з об'єктом — наприклад, якщо попередній власник передав об'єкт дітям, а доходи залишив собі. Право видно в розділі II земельної книги, а його умови — у документі-підставі, який запитують під час комплексної перевірки (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Без згоди узуфруктуарія запис не погасити (§ 875 BGB, § 19 GBO), тому ця згода має бути серед умов оплати ціни. Якщо ж узуфрукт зберігається, ви купуєте майбутні доходи: доки право діє, орендну плату отримує узуфруктуарій, а великі ремонти понад звичайне утримання на нього не покладаються.
Окреме питання — договір оренди. Якщо його підписав узуфруктуарій, після припинення узуфрукту в договір вступає власник — за правилами про продаж зданого в оренду об'єкта, але з правом розірвати договір із дотриманням установленого законом строку. Якщо узуфруктуарій сам відмовився від права, розірвати договір можна лише з того моменту, коли узуфрукт припинився б без відмови (§ 1056 абз. 1, 2 BGB). Тому вирішує, хто підписав договір із мережею як орендодавець. Банк теж зважає на узуфрукт: якщо той стоїть у черговості перед земельним боргом, він зберігається на примусових торгах (§§ 44, 52 ZVG) і знецінює заставу.
Що перевірити
• Розділ II: чи є узуфрукт, на чию користь, на який строк і на якому місці в черговості.
• Згода узуфруктуарія на погашення — серед умов оплати ціни.
• Хто підписав договір оренди як орендодавець і на чий рахунок надходить орендна плата.
• Якщо узуфрукт залишається, — хто несе утримання, податок на нерухомість (Grundsteuer) і відсотки за кредитами (§§ 1041, 1047 BGB).
• Позиція вашого банку: узуфрукт попереду його земельного боргу знецінює заставу.
Див. також: beschränkte persönliche Dienstbarkeit (обмежений особистий сервітут) · Lastenfreistellung (звільнення від обтяжень) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги)
Джерела: §§ 875, 1030, 1036, 1041, 1047, 1056, 1059, 1061 BGB; § 19 GBO; §§ 44, 52 ZVG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 7. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.