2026-10-10 08:57

Loan-to-Value (LTV, частка кредиту у вартості): 60 % — від чого саме?

Loan-to-value (LTV) — відношення суми кредиту до вартості заставленого об'єкта: кредит 5 млн € під магазин за 10 млн € означає LTV 50 %. У Німеччині вирішує, від якої вартості рахувати: та сама частка від заставної вартості (Beleihungswert) означає помітно менший кредит, ніж частка від ціни купівлі.

Що це таке

У міжнародній практиці LTV рахують від ринкової вартості або ціни купівлі. Німецькі банки, з нашого досвіду, виражають частку кредиту й у відсотках від заставної вартості (Beleihungsauslauf), яка для супермаркету істотно нижча за ціну. Для іпотечних облігацій (Pfandbriefe) межу встановлює закон: до їхнього покриття входить лише та частина кредиту, що вкладається в перші 60 % заставної вартості (§ 14 PfandBG). Кредитний договір може обмежувати частку й на весь строк — граничним LTV під час переоцінки об'єкта (ковенантом); у разі його порушення позичальникові може знадобитися внести капітал або частково погасити борг.

Таблиця 1. Один кредит у 5 млн € — три різні LTV (наш приклад)

База розрахунку	Вартість	Частка кредиту
Ціна купівлі: 18,5 річної орендної плати 500 000 €	9,25 млн €	54 %
Ціна з витратами на придбання 9,4 %	10,12 млн €	49 %
Заставна вартість, верхня межа за BelWertV	6,1 млн €	не менше 82 %

Чому це важливо інвестору

Кредит підвищує дохідність власного капіталу, лише якщо коштує дешевше, ніж приносить об'єкт. За попередніми даними Deutsche Bundesbank, у серпні 2026 року німецькі банки видавали нефінансовим компаніям нові кредити понад 1 млн € із фіксацією ставки на 5–10 років у середньому під 4,02 % річних. Кредити з плаваючою ставкою коштували 3,28 %; комісій жодна з цих цифр не враховує. Початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів — 5,00 % (BNP Paribas Real Estate, III квартал 2026 року), а в нашому обережному прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» — 3,9 %. За дохідності 3,9 % і ставки близько 4 % кожен позичений євро знижує дохідність власного капіталу, а не підвищує її.

Тому багато приватних інвесторів купують окремі магазини з мінімальним боргом або зовсім без нього (частина 4). Якщо кредит усе ж потрібен, банк забезпечує його земельним боргом (Grundschuld), а від невеликих компаній часто вимагає поруки учасника або субординації позик учасника (Gesellschafterdarlehen; частина 9). Саму позику учасника при цьому розумно залишити без забезпечення: якщо її забезпечено німецькою нерухомістю, хай навіть земельним боргом другої черги, відсотки за нею стають доходом із німецького джерела (частина 9).

Що перевірити

• Від якої вартості банк рахує частку кредиту — ціни, ринкової чи заставної — і за чиєю оцінкою.
• Ковенанти на весь строк: граничний LTV, порядок переоцінки, покриття відсотків орендним доходом і наслідки порушення.
• Дохідність власного капіталу з кредитом і без нього за сьогоднішньої ставки.
• Графік погашення порівняно із залишком фіксованого строку оренди.
• Забезпечення: черговість земельного боргу, поруки, субординацію позики учасника, яка сама має залишитися без забезпечення.

Див. також: Beleihungswert (заставна вартість) · Zinsbindung (фіксація ставки) · Grundschuld (земельний борг) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника)

Джерела: § 14 PfandBG; BelWertV; Deutsche Bundesbank, статистика відсоткових ставок банків, нові кредити нефінансовим компаніям понад 1 млн € (ряди BBIM1, SUD149 і SUD153), серпень 2026 року; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 4, 9 і 11. Стан даних — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Peter Herrmann / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон