Beleihungswert — заставна вартість, яку німецькі банки — емітенти іпотечних облігацій (Pfandbriefe) — визначають для нерухомості під кредит: ціна, що її, за обережною оцінкою, можна виручити за об'єкт у будь-який момент строку кредиту, без урахування ринкових коливань і спекулятивних очікувань. Для супермаркету вона помітно нижча за ціну купівлі — у нашому прикладі не більше двох третин, — а до покриття облігацій кредит можна включити лише в межах перших 60 % цієї вартості.
Що це таке
Заставна вартість не може перевищувати значення, отримане з обережної оцінки майбутньої можливості продати об'єкт, з урахуванням його довгострокових стійких характеристик, звичайної ситуації на регіональному ринку, поточного й можливого іншого використання. Спекулятивні складники не враховуються, а ринкову вартість вона перевищувати не може (§ 16 абз. 2 PfandBG). Оцінку проводить експерт, який не бере участі в ухваленні рішення про кредит (§ 16 абз. 1 PfandBG), за правилами Положення про визначення заставної вартості (BelWertV). Вирішальною, як правило, є дохідна вартість (§ 4 абз. 1 BelWertV), і для неї нагляд встановлює мінімальні нормативи.
Таблиця 1. Ринок дає за магазин 9,25 млн €, банк — не більше 6,1 млн €
Джерела: BNP Paribas Real Estate (див. також частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»); § 11 абз. 2, § 12 абз. 4 і додатки 2 та 3 BelWertV; BaFin.
Чому це важливо інвестору
Розрив між ціною та заставною вартістю — це власний капітал, який знадобиться понад очікування. У нашому прикладі заставна вартість не перевищує двох третин ціни. Банк може включити до покриття іпотечних облігацій 60 % від неї (§ 14 PfandBG) — не більше 3,64 млн €, тобто менше ніж 40 % ціни. Решту кредиту банк мусить рефінансувати в інший спосіб.
Мінімальна ставка капіталізації прив'язана до дохідності 30-річних державних облігацій, але обмежена згори: для комерційного використання з 1 січня 2024 року вона перебуває на верхній межі — 6,5 % (§ 12 абз. 4 BelWertV; BaFin). Для першокласного об'єкта, що відповідає восьми критеріям, серед яких дуже добре розташування в агломерації та особливо висока ліквідність, ставку можна знизити щонайбільше на 0,5 відсоткового пункту (§ 12 абз. 5 BelWertV).
Стан будівлі теж зменшує вартість: витрати на усунення дефектів і відкладений ремонт віднімають окремо (§ 4 абз. 3 BelWertV). Для магазинів самообслуговування та спеціалізованих магазинів залишковий строк використання не може перевищувати 30 років (додаток 2 до BelWertV). Тому технічна перевірка перед купівлею впливає й на розмір кредиту.
Що перевірити
• Оцінку банку: заставну вартість, ставку капіталізації, вирахування на витрати та прийнятий залишковий строк використання будівлі.
• Частку кредиту у відсотках від заставної вартості, а не лише від ціни.
• Неусунені дефекти й відкладений ремонт, які оцінювач відніме від вартості.
• Для об'єкта, що будується, — як банк визначає вартість залежно від ступеня готовності (§ 4 абз. 4 BelWertV).
Див. також: Loan-to-Value (частка кредиту у вартості) · Grundschuld (земельний борг) · Zinsbindung (фіксація ставки) · Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни)
Джерела: §§ 14, 16 PfandBG; §§ 3, 4, 11, 12 і додатки 1–3 BelWertV (у редакції 2022 року); BaFin, мінімальні ставки капіталізації за § 12 абз. 4 BelWertV (з 1 січня 2024 року); BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року та в торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 12, і власний розрахунок. Стан законодавства й даних — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.