Глосарій інвестора
2026-10-10 09:01

Konkurrenzschutz (захист від конкуренції): діє й без умови в договорі

Konkurrenzschutz — обов'язок орендодавця не пускати прямого конкурента орендаря в інші приміщення свого об'єкта та на свої сусідні ділянки. Федеральний верховний суд виводить його із самого договору оренди, навіть якщо умови про нього немає, а порушення вважає недоліком приміщення, який може дати орендареві право знизити орендну плату (§ 536 абз. 1 BGB).

Що це таке

Якщо приміщення здано для певного бізнесу, надання його в користування за договором (§ 535 BGB) охоплює й обов'язок не допускати конкурентне підприємство в інші приміщення будівлі чи на безпосередньо прилеглі ділянки орендодавця. Це так званий іманентний захист від конкуренції (vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Захищати орендаря від будь-якої відчутної конкуренції орендодавець не зобов'язаний: межі залежать від обставин справи. Порушення і такого, і прямо погодженого захисту — недолік приміщення, який може дати право на зниження орендної плати (§ 536 абз. 1 BGB; BGH, рішення від 10 жовтня 2012 року, XII ZR 117/10).
Договір може розширити захист — переліком асортиментів, радіусом, строком — або звузити його; навіть типова відмова від нього сама по собі допустима. Але така відмова має межу, яку Федеральний верховний суд провів у двох рішеннях (BGH, рішення від 26 лютого 2020 року, XII ZR 51/19, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20). Іманентний захист може діяти й у торговельному центрі, а його типове виключення в поєднанні з обов'язком вести торгівлю та вузькою прив'язкою до асортименту непропорційно утискає орендаря й тому недійсне.

Чому це важливо інвестору

Захист працює проти орендодавця, а не проти ринку. Містобудівне право нейтральне до конкуренції, і конкурент на чужій ділянці через дорогу договору не порушує (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Зате він зв'язує самого власника. У ритейл-парку широкий захист якірного орендаря може завадити здати сусідні площі дискаунтерові чи дрогері — хоча, з нашого досвіду, найбільше відвідувачів приваблює саме поєднання дрогері, супермаркету й дискаунтера (частина 2). Тому вирішує формулювання: захищено лише основний асортимент чи будь-які товари, що перетинаються.
Ризик виникає й тоді, коли власник докуповує землю по сусідству. Інвестор, який придбає ділянку поруч зі своїм супермаркетом і здасть її конкурентові, може порушити захист першого орендаря: він поширюється на безпосередньо прилеглі ділянки того самого орендодавця. Наслідок — можливе зниження орендної плати, доки порушення триває.

Що перевірити

• Чи є умова про захист від конкуренції: які асортименти, яка територія, який строк.
• Чи не виключено захист типовою умовою за обов'язку вести торгівлю з вузькою прив'язкою до асортименту.
• Кому здано або можуть бути здані сусідні приміщення й ділянки того самого власника.
• Чи не заважає захист якірного орендаря здати решту площ ритейл-парку.
• Плани конкурентів на чужих ділянках: від них договір не захищає.
Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Betriebspflicht (обов'язок вести торгівлю) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля)
Джерела: §§ 535, 536 BGB; BGH, рішення від 10 жовтня 2012 року, XII ZR 117/10, від 26 лютого 2020 року, XII ZR 51/19, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2 і 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.