Betriebspflicht — договірний обов'язок орендаря тримати магазин відчиненим і вести в ньому торгівлю протягом усього строку оренди; закон такого обов'язку не знає. Без відповідної умови в договорі мережа може закрити супермаркет і далі платити орендну плату (§ 537 BGB): дохід власника збережеться, а потік покупців і вартість об'єкта — ні.
Що це таке
Головний обов'язок орендаря — сплачувати погоджену орендну плату (§ 535 абз. 2 BGB). Якщо він не користується приміщенням із причини, що лежить на його боці, це не звільняє його від плати (§ 537 абз. 1 BGB). Обов'язок торгувати виникає лише з договору.
Типова умова про обов'язок тримати магазин відчиненим сама собою, як правило, дійсна; те саме стосується прив'язки до асортименту та звільнення орендодавця від обов'язку захищати орендаря від конкуренції. Недійсне лише поєднання всіх трьох умов за вузької прив'язки до асортименту (BGH, рішення від 26 лютого 2020 року, XII ZR 51/19, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20). Орендар торговельного центру, якому не можна ні закритися, ні змінити асортимент, беззахисний перед конкурентом, якого орендодавець має право розмістити поруч. Виконання обов'язку можна домогтися й у суді: у справі 2021 року земельний суд забезпечувальним заходом зобов'язав орендаря знову відкрити магазин.
Чому це важливо інвестору
Закриття без прострочення платежів — тихий ризик. Орендна плата й далі надходить, але невеликі орендарі ритейл-парку втрачають покупців, а наприкінці строку власник отримує порожню будівлю замість магазину з історією продажів — і слабку позицію на переговорах про нову оренду. Закриття трапляються й у великих мереж: після продажу мережі Real у 2020 році близько 30 із приблизно 270 гіпермаркетів планували закрити через відсутність перспектив (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
З нашого досвіду, провідні продуктові мережі неохоче погоджуються на суворий обов'язок торгувати в окремо розташованих магазинах: їм важлива свобода закрити слабку точку й далі платити. У ритейл-парку, де від якірного орендаря залежить потік покупців до сусідів, така умова важить більше. А якщо частину орендної плати прив'язано до обороту, то без обов'язку торгувати закриття магазину зводить її до мінімальної плати.
Що перевірити
• Чи є обов'язок вести торгівлю, години роботи та винятки: ремонт, реконструкція, форс-мажор.
• Поєднання з прив'язкою до асортименту та виключенням захисту від конкуренції.
• Наслідки порушення: неустойка, право на розірвання, забезпечувальний захід.
• Чи залежать договори невеликих орендарів від роботи якірного орендаря.
• Право на суборенду: зміна оператора може замінити закриття.
Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Konkurrenzschutz (захист від конкуренції) · Umsatzmiete (орендна плата з обороту)
Джерела: §§ 535, 537 BGB; BGH, рішення від 26 лютого 2020 року, XII ZR 51/19, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 12; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.