Глосарій інвестора
2026-10-10 09:06

Indexmiete (індексована орендна плата): для магазину діє інший закон

Indexmiete — орендна плата, прив'язана до індексу споживчих цін Федерального статистичного відомства (Destatis). Відомі багатьом правила § 557b BGB написано для житла; у договорі оренди супермаркету автоматичну індексацію дозволяє Закон про цінові застереження (PrKG), і лише за тривалого строку — не менше десяти років з урахуванням опціонів орендаря.

Що це таке

Для житла Indexmiete регулює § 557b BGB: її погоджують письмово, між змінами минає щонайменше рік, а підвищення вимагають заявою в текстовій формі із зазначенням зміни індексу та нової суми. Нову плату вносять з початку другого місяця після отримання заяви. На комерційні приміщення § 578 BGB цієї норми не поширює.
Для них діє загальна заборона: сума боргу не може автоматично визначатися ціною непорівнянних товарів чи послуг (§ 1 абз. 1 PrKG). Виняток — довгострокові договори: платежі протягом щонайменше десяти років, відмова орендодавця від звичайного розірвання на десять років або право орендаря продовжити договір щонайменше до десяти років. Прив'язати плату можна до індексу Destatis, статистичного відомства землі або Євростату (§ 3 абз. 1 п. 1 літ. d, e PrKG). Застереження має бути достатньо визначеним і працювати в обидва боки, тобто знижувати плату в разі падіння індексу (§ 2 PrKG). Застереження, що порушує закон, втрачає силу лише з моменту, коли це встановить судове рішення, яке набрало законної сили (§ 8 PrKG).

Чому це важливо інвестору

Десятирічний поріг відділяє індексацію від її замінників. П'ятнадцятирічний договір (частина 3) долає його із запасом. У договорі, коротшому за десять років і без опціонів, автоматична індексація недоступна, і зростання закріплюють ступінчастою орендною платою (Staffelmiete) або застереженням про перегляд (Leistungsvorbehalt, § 1 абз. 2 п. 1 PrKG).
Скільки отримає власник, вирішує техніка застереження. У шаблонах ритейлерів індексація спрацьовує лише після порога й нерідко переносить на оренду тільки частину інфляції (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У прикладі з частини 11 перенесення 70 % за інфляції 2 % дає зростання орендної плати на 1,4 % на рік. Деякі застереження підвищують плату лише з місяця після письмової вимоги орендодавця, і непомічений поріг означає безповоротно втрачену орендну плату (частина 10).
Окрема пастка — пункти індексу. Destatis раз на п'ять років переводить індекс на новий базовий рік: з даними за січень 2023 року, опублікованими 22 лютого 2023 року, базою став 2020 рік, а ряди на старій базі більше не публікують. Застереження на кшталт «у разі зміни більш ніж на 10 пунктів (база 2000 = 100)» вимагає перерахунку під час кожної перевірки, тому Destatis радить формулювати пороги у відсотках і пропонує для розрахунків онлайн-помічника.

Що перевірити

• Чи сягають десяти років фіксований строк, відмова від розірвання або опціони орендаря.
• Який індекс названо, відсотки чи пункти й який базовий рік.
• Поріг, частка перенесення інфляції і чи працює застереження в бік зниження.
• Чи змінюється плата автоматично чи за письмовою вимогою — і чи не пропущено вже поріг.
• Чи не погоджено ранішої недійсності, ніж передбачає § 8 PrKG.
Див. також: Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Staffelmiete (ступінчаста орендна плата) · Verlängerungsoption (опціон на продовження)
Джерела: §§ 557b, 578 BGB; §§ 1, 2, 3, 8 PrKG; Destatis, «Umbasierung und Wertsicherungsklauseln» і пам'ятка «Punkte- versus Prozentregelungen» (січень 2024 року); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 3, 10 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.