Глосарій інвестора
2026-10-10 09:09

Grundschuld (земельний борг): застава для банку й пастка для позики учасника

Земельний борг (Grundschuld) — обтяження в розділі III земельної книги (Grundbuch), яке дає держателю право отримати певну суму за рахунок об'єкта незалежно від будь-якого конкретного кредиту (§ 1191 абз. 1 BGB). Це стандартне забезпечення кредитів на німецьку нерухомість, а якщо земельний борг забезпечує позику учасника (Gesellschafterdarlehen) з-за кордону, відсотки оподатковуються в Німеччині — з урахуванням можливих пільг за податковою угодою.

Що це таке

Земельний борг дає держателю право на виплату певної суми за рахунок ділянки (§ 1191 абз. 1 BGB) і вноситься до розділу III (§ 11 абз. 1 GBV). На відміну від іпотеки (Hypothek, § 1113 BGB), він не передбачає існування вимоги (§ 1192 абз. 1 BGB). З кредитом його пов'язує договір про забезпечення, і заперечення власника з цього договору діють проти будь-кого, хто набуде земельний борг (§ 1192 абз. 1a BGB). Основну суму можна вимагати лише після повідомлення за шість місяців; якщо земельний борг забезпечує грошову вимогу, відступити від цього правила не можна (§ 1193 BGB).
Держатель отримує задоволення через примусове стягнення на об'єкт (§§ 1147, 1192 абз. 1 BGB). У нотаріальному акті власник зазвичай погоджується на негайне примусове виконання — і це діє проти будь-якого наступного власника, тож банкові не потрібне судове рішення (§ 794 абз. 1 п. 5, § 800 ZPO). Черговість за загальним правилом визначає порядок реєстрації (§ 879 BGB).

Чому це важливо інвестору

Під час купівлі трапляються два набори земельних боргів. Земельні борги продавця зазвичай знімають: їх гасять із ціни купівлі в обмін на згоди на погашення записів, які нотаріус збирає до настання строку оплати (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Банкові покупця ще до видачі кредиту потрібен земельний борг першої черги. Покупець поки не власник, тому договір купівлі-продажу на практиці дозволяє йому обтяжити об'єкт заздалегідь — спершу лише для забезпечення оплати ціни.
Земельний борг переживає кредит: повернення кредиту не видаляє його з книги, а широко сформульоване застереження про мету забезпечення може зробити його забезпеченням і за іншими боргами. Для обтяження спадкового права забудови (Erbbaurecht) може знадобитися згода власника землі (§ 5 абз. 2 ErbbauRG).
Для позикодавця-нерезидента пастка — податкова. Відсотки за позикою учасника, забезпеченою земельним боргом на німецький об'єкт, навіть другої черги, — це дохід із німецького джерела, і оподатковується він за декларацією. Податкова угода може знизити податок (§ 49 абз. 1 п. 5 літ. c aa EStG; частина 9).

Що перевірити

• Розділ III: кожен наявний земельний борг, його держатель і згоди на погашення записів, які нотаріус отримав до оплати.
• Довіреність на фінансування в договорі купівлі-продажу, обмежена оплатою ціни.
• Застереження про мету в договорі про забезпечення та порядок зняття земельного боргу після погашення кредиту.
• Позика учасника — без забезпечення, без земельного боргу будь-якої черги (частина 9).
Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Erbbaurecht (спадкове право забудови)
Джерела: §§ 879, 1113, 1147, 1191, 1192, 1193 BGB; §§ 794, 800 ZPO; § 11 Grundbuchverfügung (GBV); § 5 ErbbauRG; § 49 абз. 1 п. 5 EStG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 9. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.