Глосарій інвестора
2026-10-10 09:12

Grundbuchauszug (витяг із земельної книги): знімок, а не гарантія

Grundbuchauszug — копія аркуша земельної книги (Grundbuch) із власником, обтяженнями та земельними боргами ділянки на певну дату (§ 12 GBO). Це один із перших документів, які запитує покупець супермаркету, але він показує лише внесені записи: подані й ще не розглянуті заяви, а також документи, на які посилаються записи, до витягу не входять.

Що це таке

Ознайомлюватися із земельною книгою й отримувати з неї копії, прості чи засвідчені, може той, хто обґрунтує законний інтерес (§ 12 абз. 1, 2 GBO). Нотаріусам обґрунтовувати його не потрібно, а будь-хто може отримати витяг за згодою власника на конкретний запит (§ 43 абз. 2 GBV); видати його має право й нотаріус (§ 133a GBO). Відомство земельної книги бере за просту роздруківку 10 €, за офіційну — 20 € (KV 17000, 17001 GNotKG).
Аркуш складається з титульної частини, переліку ділянок і трьох розділів (§ 4 GBV). У переліку — кадастрові дані, господарське призначення та площа, у розділі I — власник, у розділі II — обтяження й обмеження, у розділі III — іпотеки та земельні борги (Grundschuld). Юридичну силу має сам запис, а не витяг: зареєстроване право презюмується наявним (§ 891 BGB). Покупець може покладатися на зміст книги, якщо проти запису не внесено заперечення і він не знає про його неточність (§ 892 абз. 1 BGB).

Чому це важливо інвестору

Витяг — знімок, а не гарантія. Заяви про реєстрацію виконують у порядку надходження, і пізнішу не можна виконати раніше за попередню (§§ 17, 45 GBO): право, заявлене вчора, може стати попереду вашого, хоча у витягу його немає. Право на ознайомлення охоплює й такі заяви (§ 12 абз. 1 GBO), тому нотаріус перевіряє їх безпосередньо перед підписанням (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Запис у розділі II часто займає один рядок і посилається на документ, у якому право описано (§ 874 BGB), — читати треба саме його (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). А права, які ділянка магазину має на сусідніх ділянках, наприклад проїзд чи паркування, з'являються в переліку її власного аркуша, лише якщо про це подано окрему заяву (§ 9 абз. 1 GBO). Інакше їх видно лише у витягу сусіда.
Нарешті, запит не анонімний: кожне ознайомлення й кожну видану копію протоколюють, і власник на свій запит дізнається, хто цікавився його ділянкою (§ 12 абз. 4 GBO). Покупцеві, який ще не розкрив інтересу до об'єкта, це привід отримати витяг у самого продавця — зазвичай через кімнату даних.

Що перевірити

• дата витягу й перевірка поданих, але не розглянутих заяв безпосередньо перед підписанням;
• розділ I: продавець — зареєстрований власник;
• розділ II: документ-підстава кожного запису;
• розділ III: кожен земельний борг і згода на його погашення;
• витяги сусідніх ділянок, якщо магазин залежить від проїзду, паркування чи комунікацій через них.
Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Löschungsbewilligung (згода на погашення запису)
Джерела: §§ 874, 891, 892 BGB; §§ 9, 12, 17, 45, 133a GBO; §§ 4, 6, 43 GBV; KV 17000, 17001 GNotKG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.