2026-10-10 09:21

Forward Deal (купівля на етапі будівництва): знижка в обмін на ризик

Forward deal — купівля магазину, який ще будується: інвестор підписує договір із девелопером до завершення будівництва й сплачує або всю ціну після завершення (forward purchase), або траншами в міру будівництва (forward funding). В обмін на будівельний ризик і відкладений дохід — з нашого досвіду, магазин відкривається через 9–15 місяців після підписання — інвестор отримує змогу виторгувати знижку та впливати на якість будівлі.

Що це таке

Правовий режим залежить від способу оплати. Якщо девелопер продає ділянку разом із будівлею, яку йому ще належить звести (договір із забудовником, Bauträgervertrag, § 650u BGB), і бере гроші до завершення, діє Положення про маклерів і забудовників (MaBV). До першого платежу мають бути виконані чотири умови, зокрема попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung) і виданий дозвіл на будівництво. Далі гроші надходять щонайбільше сімома траншами в міру будівництва (§ 3 абз. 1, 2 MaBV) — або раніше, але під гарантію банку чи страховика (§ 7 абз. 1 MaBV). Якщо інвестор спершу купує землю, а будівлю замовляє за окремим договором підряду, угода зазвичай виходить за межі дії MaBV (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Таблиця 1. У разі forward funding покупець ризикує ще й сплаченими траншами

	Forward purchase	Forward funding
Оплата	Уся ціна після завершення будівництва	Траншами в міру будівництва
Правила MaBV щодо платежів	Регулювати нічого: грошей покупця в девелопера немає	Транші за § 3 MaBV або гарантія за § 7 MaBV
Ризик покупця	Затримка чи зрив проєкту, відкладений дохід	Те саме плюс уже сплачені транші
Підстава для знижки	Покупець заздалегідь бере на себе зобов'язання й несе ризик строків	Те саме плюс економія девелопера на будівельному кредиті

Чому це важливо інвестору

Девелопер, який будує за гроші інвестора, заощаджує значну частину витрат на будівельний кредит. У нашому прикладі середня заборгованість 4 млн € на дванадцять місяців будівництва під 5 % річних коштує 200 000 € самих лише відсотків — 2 % від ціни в 10 млн € (частина 6). Досвідчені покупці приходять на переговори з цією цифрою й домагаються, щоб частину економії було враховано в ціні.

MaBV обмежує суму під ризиком, але не захищає від затримки чи зриву. Договори оренди нових магазинів зазвичай містять граничний строк (long-stop date), після якого орендар має право відмовитися від договору. Попередній запис забезпечує вимогу про передачу ділянки, а не сплачені гроші: вийшовши із завмерлого проєкту, покупець залишається з незабезпеченою вимогою про повернення коштів, якщо її не покриває гарантія за § 7 MaBV. Покупець, внесений до торговельного реєстру, — наприклад, німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), — може відмовитися від захисту MaBV лише окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV). Наша порада — тільки в обмін на рівноцінну гарантію.

Головна перевага — контроль: незалежний технічний консультант стежить за будівництвом до приймання (Abnahme). З приймання починається п'ятирічний строк позовної давності щодо дефектів будівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB). Щодо відомого, але не застереженого в протоколі дефекту в покупця залишається лише право на відшкодування збитків (§ 640 абз. 3 BGB).

Що перевірити

• Дозвіл на будівництво остаточний і не підлягає оскарженню.
• Договір оренди підписано: дата відкриття, початок нарахування орендної плати, граничний строк.
• Графік платежів за § 3 MaBV або гарантія за § 7 MaBV — і жодної відмови від захисту без рівноцінної гарантії.
• Незалежний технічний нагляд погоджено, його висновок буде готовий до дати приймання.
• Звітність девелопера та магазини, які він уже здав тій самій мережі: переліки дефектів і швидкість їх усунення.

Див. також: MaBV (Положення про маклерів і забудовників) · Bauträger (забудовник) · Abnahme (приймання) · Auflassungsvormerkung (попередній запис у земельній книзі)

Джерела: §§ 3, 7 MaBV; §§ 634a, 640, 650u, 650v BGB; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 6; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Annie Spratt / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон