Глосарій інвестора
2026-10-10 09:24

Fachmarktzentrum (ритейл-парк): чому він коштує дорожче за окремий магазин

Fachmarktzentrum, або ритейл-парк, — комплекс із кількох великоформатних магазинів зі спільною автостоянкою, спланований як єдине ціле; у статистиці BNP Paribas Real Estate це лише парки та районні торговельні центри з продуктовим якорем. Ринок платить за них більше, ніж за окремий супермаркет: наприкінці 2025 року — до 19,5 річної орендної плати проти 18,5, у III кварталі 2026 року — початкова чиста дохідність 4,75 % проти 5,00 %.

Що це таке

Типовий склад — супермаркет повного асортименту, дискаунтер і дрогері, до яких додаються пекарня та спеціалізовані магазини. З нашого досвіду, саме поєднання дрогері із супермаркетом і дискаунтером притягує найбільше відвідувачів і дає найстабільніший орендний дохід (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Великоформатні магазини з помітним впливом на навколишню територію, як і торговельні центри (Einkaufszentren), допускаються лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO). План спеціальної зони зазвичай фіксує дозволене призначення, граничну торговельну площу й нерідко асортимент (частина 3).
Таблиця 1. BNP Paribas Real Estate ставить ритейл-парк вище за супермаркет, CBRE — навпаки
Показник
Ритейл-парк
Супермаркет або дискаунтер
Початкова чиста дохідність першокласних об'єктів, кінець 2025 року
4,65 %
4,90 %
Початкова чиста дохідність першокласних об'єктів, III квартал 2026 року
4,75 %
5,00 %
Мультиплікатор першокласних об'єктів, core-plus і value-add, кінець 2025 року
19,5 / 16,0 / 13,0
18,5 / 15,5 / 12,5
Дохідність першокласних об'єктів за оцінкою CBRE, III квартал 2026 року
4,9 %
4,6 %
Джерела: BNP Paribas Real Estate; CBRE.

Чому це важливо інвестору

На нашу думку, ринок платить премію за склад орендарів: кілька сильних операторів на одному майданчику роблять дохід стійкішим, ніж в окремого магазину. Але рейтинг форматів залежить від брокера — CBRE оцінює їх навпаки, тож порівнювати варто дані одного брокера (частина 1). І премія не захищає від зростання дохідності: початкова чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року (частина 12). За незмінної орендної плати це мінус приблизно чверть вартості.
Попит стійкий: ритейл-парки та районні торговельні центри з продуктовим якорем другий рік поспіль залучили близько 1 млрд €. Зростання сегмента core у 2025 році BNP Paribas Real Estate пояснює насамперед портфелями успішних ритейл-парків у сформованих зонах місцевого забезпечення.
Парк в одних руках коштує більше, ніж сума його частин. Власник навколишньої території може заплатити за ділянку, якої бракує, більше, ніж будь-який сторонній інвестор. Саме так 2014 року фонд Credit Suisse перехопив у нашого клієнта останній магазин у кобурзькому ритейл-парку площею трохи менш як 18 000 м² (частина 4). Покупець окремої ділянки в чужому парку залежить від рішень сусідів.

Що перевірити

• Частку якірного орендаря в орендній платі та строки всіх договорів, а не лише якірного.
• Особливі права на розірвання та умови, прив'язані до відходу якоря.
• План забудови: дозволену торговельну площу й асортимент для кожного приміщення.
• Розрахунки експлуатаційних витрат і розподіл витрат на спільну автостоянку, освітлення та прибирання.
• Права на спільні проїзди й автостоянку — сервітути та публічно-правові обтяження (Baulasten), якщо парк поділено між власниками.
Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Nahversorgung (місцеве забезпечення) · Nettoanfangsrendite (початкова чиста дохідність) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля)
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за IV квартал 2025 року та III квартал 2026 року, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу за IV квартал 2025 року; CBRE, інвестиції в торговельну нерухомість, III квартал 2026 року; § 11 абз. 3 BauNVO; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 1, 2, 3, 4 і 12. Дані — станом на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.