Глосарій інвестора
2026-10-10 09:26

Erschließungsbeitrag (внесок на облаштування доріг): рахунок новому власникові

Erschließungsbeitrag — внесок на облаштування доріг, яким муніципалітет покриває витрати на перше будівництво вулиць, проїздів, автостоянок і шумозахисту, що обслуговують ділянку. Платить той, хто володіє ділянкою в день повідомлення про нарахування (§ 134 BauGB), — навіть якщо дорогу збудували до купівлі, а сам борг лежить на ділянці як публічне обтяження, якого не видно в земельній книзі.

Що це таке

Муніципалітети стягують внесок, щоб покрити витрати на об'єкти облаштування, які не покрито з інших джерел (§ 127 абз. 1, 2 BauGB). Це вулиці, дороги й площі, уздовж яких дозволено забудову, пішохідні шляхи, сполучні вулиці, а також автостоянки й зелені зони, що входять до їх складу, і споруди шумозахисту. Водопровід, каналізація, електрика, газ і тепло сюди не належать: за підключення до них стягують окремі збори (§ 127 абз. 4 BauGB). Щонайменше 10 % витрат муніципалітет несе сам (§ 129 абз. 1 реч. 3 BauGB).
Обов'язок виникає лише з остаточним завершенням об'єкта (§ 133 абз. 2 BauGB), але аванс можна вимагати вже під час видачі дозволу на будівництво або з початком робіт (§ 133 абз. 3 BauGB). Платить власник на день повідомлення про нарахування, а в разі спадкового права забудови — володілець цього права (§ 134 абз. 1 BauGB); строк сплати — місяць (§ 135 абз. 1 BauGB). Борг лежить на ділянці як публічне обтяження (§ 134 абз. 2 BauGB), а такі обтяження до земельної книги, як правило, не вносять (§ 54 GBO).
Регулювати внески мають право федеральні землі; доки земля не ухвалила власного закону, діють правила BauGB (ст. 74 абз. 1 п. 18, ст. 125a абз. 1 GG). У Баден-Вюртемберзі з 1 жовтня 2005 року діє власний закон: муніципалітет несе 5 % витрат, а щодо частини об'єктів може статутом узяти на себе більше (§§ 23, 33 KAG BW). Баварія застосовує правила BauGB через свій закон, але не стягує внеску, якщо від початку першого будівництва об'єкта минуло щонайменше 25 років (ст. 5a абз. 2, 7 KAG).

Чому це важливо інвестору

Рахунок може надійти через роки після того, як вулицею поїхали машини: значення мають остаточне завершення й дата повідомлення, а не дата угоди. Покупець ризикує заплатити за дорогу, збудовану ще за попереднього власника. Ризик обмежують довідка муніципалітету про сплачені й очікувані внески та застереження про розподіл витрат за датою завершення робіт (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Муніципалітет може також установити правила викупу всього внеску ще до виникнення обов'язку (§ 133 абз. 3 реч. 5 BauGB).
Для нового магазину внеску може не бути зовсім: за об'єкти, які створив сам власник, його не стягують (§ 129 абз. 1 реч. 2 BauGB). У зоні проєктного плану забудови (vorhabenbezogener Bebauungsplan) правила про внесок теж не застосовуються (§ 12 абз. 3 BauGB). Тоді витрати вже закладено в ціну — і варто з'ясувати, чи прийняли дорогу та мережі муніципалітет і мережеві компанії.

Що перевірити

• Довідка муніципалітету про нараховані, сплачені й очікувані внески за кожною ділянкою, зокрема аванси.
• Чи остаточно завершено вулиці й автостоянки, що обслуговують магазин, і чи прийняв їх муніципалітет.
• Застереження в договорі купівлі-продажу про те, хто платить за роботи, завершені до переходу права власності.
• Окремі збори за підключення до водопостачання й каналізації за законом федеральної землі.
• Для спадкового права забудови — хто за договором несе внески, які закон покладає на володільця права.
Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Baulast (публічно-правове обтяження) · Erbbaurecht (спадкове право забудови) · Bebauungsplan (план забудови)
Джерела: §§ 12, 127, 129, 133–135 BauGB; § 54 GBO; ст. 74, 125a GG; §§ 23, 33 KAG BW; ст. 5a KAG (Баварія); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 7. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.