Глосарій інвестора
2026-10-10 09:28

Erbbaurecht (спадкове право забудови): своя будівля на чужій землі — на строк

Erbbaurecht — відчужуване й успадковуване право мати у власності будівлю на чужій землі, зазвичай на визначений строк — з нашого досвіду, від 50 до 99 років — і за щорічну плату за право забудови (Erbbauzins). Інвесторові в супермаркет воно може знизити ціну входу, але вартість права тане з наближенням кінця строку, а скільки воно коштує, вирішують умови договору про згоди та компенсацію.

Що це таке

Власник землі — нерідко церква, муніципалітет або велика установа (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини») — надає право мати будівлю на своїй ділянці або під нею (§ 1 абз. 1 ErbbauRG). Будівля — істотна складова частина права, а не землі (§ 12 ErbbauRG), а для самого права ведуть окремий аркуш земельної книги — Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG). Створити право можна лише з першою черговістю, тому жодне зареєстроване заставне право на землю не стоїть перед ним (§ 10 абз. 1 ErbbauRG).
Договори про створення чи набуття права потребують нотаріальної форми (§ 11 абз. 2 ErbbauRG), а для податку на придбання нерухомості право прирівнюється до ділянки (§ 2 абз. 2 п. 1 GrEStG). Плату за право забудови забезпечують як речове обтяження (Reallast) самого права (§ 9 абз. 1 ErbbauRG). Застереження про індексацію допустимі за строку щонайменше 30 років (§ 4 PrKG), а встановлене законом обмеження зростання плати захищає лише житлові будівлі (§ 9a ErbbauRG). З нашого досвіду, строк зазвичай становить від 50 до 99 років (частина 7).

Чому це важливо інвестору

Вартість визначають три групи умов (частина 7). Після спливу строку будівля переходить до власника землі, і він зобов'язаний виплатити компенсацію, якщо договір її не обмежує й не виключає (§ 27 абз. 1 ErbbauRG). Повернення права (Heimfall) дає власникові землі змогу достроково забрати право в обумовлених випадках (§ 2 п. 4 ErbbauRG) — за компенсацію, яку договір теж може обмежити чи виключити (§ 32 абз. 1 ErbbauRG). Прострочення платежів дає підставу для повернення, лише коли борг сягає плати за два роки (§ 9 абз. 4 ErbbauRG).
Нарешті, для продажу права чи обтяження його земельним боргом (Grundschuld) часто потрібна згода власника землі (§ 5 ErbbauRG); доки її немає, не має сили навіть договір купівлі-продажу (§ 6 абз. 1 ErbbauRG). За умов § 7 ErbbauRG володілець права може домагатися згоди, а відмову без достатніх підстав суд може замінити своїм рішенням.
Що коротший залишок строку, то більше вартість права наближається до розміру компенсації, передбаченої договором, а банки хочуть, щоб право діяло значно довше за кредит (частина 7). Крім того, така структура звужує коло покупців під час виходу з інвестиції (частина 12).

Що перевірити

• Залишок строку права порівняно зі строком оренди, строком кредиту та вашим горизонтом володіння.
• Компенсація після спливу строку та в разі повернення права, а також кожна підстава для повернення.
• Згода власника землі на вашу купівлю та на земельний борг на користь вашого банку — у формі, придатній для реєстрації.
• Плата за право забудови, формула її індексації та дати перегляду.
• Переважне право на продовження або обов'язок власника продати землю, якщо їх передбачено (§ 2 п. 6, 7 ErbbauRG).
Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Grundschuld (земельний борг) · Due Diligence (комплексна перевірка)
Джерела: §§ 1, 2, 5, 6, 7, 9, 9a, 10, 11, 12, 14, 27, 32 ErbbauRG; § 4 PrKG; § 2 GrEStG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 12. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.