Глосарій інвестора
2026-10-10 09:35

Betriebskosten (експлуатаційні витрати): хто платить — вирішує договір, не закон

Betriebskosten — поточні витрати на володіння об'єктом і користування ним, наприклад податок на нерухомість (Grundsteuer), страхування, вода, вивезення сміття й прибирання; на орендаря вони переходять, лише якщо це передбачає договір оренди. Від них залежить дохід власника супермаркету: з нашого досвіду, навіть у нового магазину із сучасним договором на орендодавцеві залишаються витрати на рівні приблизно 8–15 % чистої орендної плати (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це таке

Законодавче визначення охоплює витрати, які власник постійно несе у зв'язку з правом власності на ділянку або з використанням за призначенням будівлі, господарських будівель, споруд і ділянки (§ 556 абз. 1 BGB; § 1 абз. 1 BetrKV). Положення про експлуатаційні витрати (BetrKV) у § 2 перелічує 17 видів витрат — від податку на нерухомість (п. 1) і страхування будівлі та цивільної відповідальності (п. 13) до «інших експлуатаційних витрат» (п. 17). Дві статті виключено за визначенням: витрати на управління та на технічне обслуговування й ремонт (§ 1 абз. 2 BetrKV).
Якщо договір мовчить, діє принцип «усе включено»: платежі, що лежать на об'єкті, несе орендодавець (§ 535 абз. 1 реч. 3 BGB), а на орендаря витрати переходять лише за домовленістю. Правила § 556 BGB, зокрема дванадцятимісячний строк для річного розрахунку, стосуються житлової оренди й не входять до норм, які § 578 BGB поширює на комерційні приміщення. Тому для супермаркету саме договір оренди визначає, які витрати переходять на орендаря, як їх нараховують і як за ними звітують.

Чому це важливо інвестору

Умова про витрати може важити більше, ніж розташування. У мангеймському випадку з частини 7 новий договір із Netto не дозволяв орендодавцеві перекласти на орендаря взагалі нічого. А кожні 10 % орендної плати, які орендодавець бере на себе, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявленої дохідності 6,0 %. У прикладі з частини 11 невідшкодовувані витрати становлять 15 % орендної плати — 75 000 € на рік із 500 000 €. Це одна з причин, чому магазин, який пропонують із дохідністю 5,0 %, приносить близько 3,9 % на загальну суму вкладень.
Поширена помилка криється в самому слові. Умова, яка перекладає на орендаря «Betriebskosten» із посиланням на Положення, не охоплює ні витрат на управління, ні ремонту: обидві статті виключено з визначення. Тому в комерційному договорі їх треба назвати окремо. Але й тоді типова умова може перекласти на орендаря утримання й ремонт лише в частині пошкоджень, що виникли внаслідок його використання або у сфері його ризику. Ось чому покрівля та несучі конструкції, як правило, залишаються за орендодавцем (частина 10).

Що перевірити

• Перелік витрат, які переходять на орендаря, і чи названо в ньому управління, страхування та податок на нерухомість.
• Розподіл утримання й ремонту: внутрішні приміщення, покрівля, несучі конструкції, інженерні системи, паркування.
• Авансові платежі, порядок розрахунків і розрахунки за останні три роки, зокрема неврегульовані спори.
• Повідомлення про нарахування податку на нерухомість після реформи 2025 року і хто несе його зростання (частина 10).
Див. також: Due Diligence (комплексна перевірка) · Gewährleistung (гарантійні зобов'язання) · Schriftform (письмова форма, § 550 BGB)
Джерела: §§ 535, 556, 578 BGB; §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7, 10 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.