Гарантійні зобов'язання (Gewährleistung) — встановлена законом відповідальність підрядника або продавця за дефекти; для будівлі позовна давність за такими вимогами за загальним правилом спливає через п'ять років (§§ 438, 634a BGB). Інвестори втрачають цей захист двома способами: купують магазин, не набуваючи самих вимог, або дають строку спливти, поки триває листування.
Що це таке
У німецькому праві діють два режими.
Нова будівля від девелопера. До будівництва застосовують правила про підряд (§ 650u абз. 1 реч. 2 BGB). Покупець має право вимагати усунення дефекту, усунути його сам і стягнути витрати, відмовитися від договору або зменшити ціну, а також вимагати відшкодування збитків (§ 634 BGB). Для будівлі позовна давність за цими вимогами спливає через п'ять років після приймання (Abnahme; § 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB).
Готовий магазин від власника. Діє право купівлі-продажу (§ 437 BGB): для будівлі строк теж становить п'ять років, але відлічують його від передачі об'єкта (§ 438 абз. 1 п. 2 літ. a, абз. 2 BGB). Договір може виключити відповідальність продавця — з нашого досвіду, для наявних об'єктів це норма. Таке застереження не діє, якщо дефект зловмисно приховано або на якість надано гарантію (§ 444 BGB).
Для зловмисно прихованого дефекту в обох режимах натомість діє загальний строк позовної давності, але спливає він не раніше ніж через п'ять років (§ 438 абз. 3, § 634a абз. 3 BGB). Гарантія (Garantie) — інше: це добровільна обіцянка понад відповідальність за законом (§ 443 BGB).
Чому це важливо інвестору
Вимоги щодо дефектів не переходять разом із землею. Купивши магазин у попереднього інвестора, покупець отримує дефекти, але не вимоги. Вимоги продавця до девелопера й підрядників перейдуть до нього, лише якщо їх відступлено в договорі купівлі-продажу (§ 398 BGB; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). До того ж строк відлічують від приймання, а не від купівлі: магазин, куплений через два роки після приймання, має захист щонайбільше на три роки (частина 6).
За Цивільним кодексом Німеччини лист із претензією строку не зупиняє. Його зупиняють переговори (§ 203 BGB), а також позов і окреме судове провадження із забезпечення доказів (selbständiges Beweisverfahren; § 204 абз. 1 пп. 1 і 7 BGB). Визнання вимоги боржником запускає строк заново (§ 212 абз. 1 п. 1 BGB).
Забезпечення на цей строк закон покупцеві не надає, тому інвестори домовляються про забезпечення гарантійних зобов'язань — з нашого досвіду, близько 5 % суми договору (частина 6). Коли строк спливає, ремонт покрівлі, несучих конструкцій та інженерних систем лягає на власника — тією мірою, якою договір оренди не перекладає його на орендаря (частина 6).
Що перевірити
• Дата приймання кожної будівлі й дата спливу строку, що з неї випливає.
• Відступлення вимог продавця щодо дефектів у договорі купівлі-продажу та обсяг виключення відповідальності, якщо воно є.
• Технічне обстеження приблизно за шість місяців до спливу строку (частина 7).
• Щодо неусунених дефектів — дії, які справді зупиняють строк або запускають його заново, а не самі лише листи.
• Забезпечення гарантійних зобов'язань: сума, хто його надав і на який строк.
Джерела: §§ 203, 204, 212, 398, 437, 438, 443, 444, 634, 634a, 650u BGB; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 6 і 7. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.