Глосарій інвестора
2026-10-10 09:41

Bauträger (забудовник): продавець, чий баланс має витримати ще п'ять років

Bauträger — забудовник, який будує від власного імені на землі, яку потім передасть покупцеві, і продає ділянку разом із будівлею, зазвичай ще до завершення будівництва. З нашого досвіду, якість забудовника важить більше, ніж вибір між купівлею на етапі будівництва та купівлею готового об'єкта: закон обмежує суму під ризиком, але не ризик затримки, зриву чи неякісного будівництва (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це таке

Німецьке право вживає це поняття в двох значеннях.
Цивільне право. Договір із забудовником (Bauträgervertrag) — договір про будівництво чи перебудову будинку або порівнянної будівлі. Забудовник за ним також зобов'язаний передати право власності на ділянку або надати чи передати спадкове право забудови (§ 650u абз. 1 BGB). Оскільки договір охоплює землю, він потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 BGB). Будівництво, включно з прийманням і вимогами щодо дефектів, регулює право підряду, а вимогу про передачу ділянки — право купівлі-продажу (§ 650u абз. 1 реч. 2 і 3 BGB). Оплату траншами забудовник може вимагати лише тією мірою, якою це допускає MaBV — Положення про маклерів і забудовників (§ 650v BGB).
Промислове право. Той, хто на комерційній основі готує чи реалізує будівельні проєкти як замовник будівництва від власного імені та за гроші покупців або інших користувачів, мусить отримати дозвіл (§ 34c абз. 1 реч. 1 п. 3 літ. a GewO). Він також зобов'язаний дотримуватися MaBV.

Чому це важливо інвестору

Якщо не брати до уваги власних будівельних програм ALDI та Lidl, нові магазини провідних продуктових мереж Німеччини будує переважно вузьке коло забудовників. Вони десятиліттями працюють з одними й тими самими мережами — і віддають найкращі проєкти знайомим покупцям (частина 3). Купівля на етапі будівництва дає інвесторові змогу виторгувати кращу ціну й впливати на будівництво в обмін на ризики будівництва та завершення. У нашому прикладі самі лише відсотки за будівельним кредитом, які заощаджує забудовник, становлять 2 % від ціни в 10 млн € (частина 6).
Стосунки не закінчуються відкриттям магазину. П'ять років після приймання (Abnahme) забудовник відповідає за дефекти будівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB), і ця вимога варта рівно стільки, скільки баланс забудовника. Тому інвестори домовляються про забезпечення гарантійних зобов'язань — з нашого досвіду, близько 5 % суми договору — і перевіряють забудовника за фактами, а не за репутацією (частина 6).

Що перевірити

• Дозвіл забудовника за § 34c GewO, його фінансова звітність і магазини, які він уже здав тій самій мережі.
• Переліки дефектів під час приймання цих магазинів і швидкість їх усунення.
• Тип угоди: договір із забудовником із платежами за правилами MaBV чи купівля землі плюс окремий договір підряду.
• Забезпечення гарантійних зобов'язань на п'ять років після приймання.
• Незалежний технічний нагляд, висновок якого готовий до приймання (частина 6).
Див. також: MaBV (Положення про маклерів і забудовників) · Abnahme (приймання) · Gewährleistung (гарантійні зобов'язання)
Джерела: § 311b абз. 1, §§ 634a, 650u, 650v BGB; § 34c абз. 1 GewO; MaBV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 6. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.