Barzahlungsverbot — чинна з 1 квітня 2023 року заборона платити за німецьку нерухомість і частки в компаніях, яким вона належить, готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням. У разі прямої купівлі заборона діє через земельну книгу: нотаріус подає заяву про реєстрацію покупця, лише коли безготівкову оплату підтверджено або підтвердження безуспішно запитано, — без документів перехід права власності відкладається.
Що це таке
За договорами купівлі-продажу чи міни німецької нерухомості ціну можна сплатити лише іншими засобами, ніж готівка, криптоактиви, золото, платина чи дорогоцінне каміння. Те саме стосується купівлі часток у компаніях, серед активів яких прямо чи опосередковано є німецька нерухомість (§ 16a абз. 1 реч. 1–2 GwG). Платіж у забороненій формі не погашає боргу, а платник має право вимагати його повернення за правилами про безпідставне збагачення (§ 16a абз. 1 реч. 1 і 3 GwG). Заборона поширюється на договори, укладені 1 квітня 2023 року або пізніше (§ 59 абз. 11 GwG).
У разі купівлі нерухомості сторони мають підтвердити безготівкову оплату нотаріусові, який подає заяву про реєстрацію покупця, — наприклад, підтвердженнями банків (§ 16a абз. 2 GwG). Нотаріус має право подати заяву, лише коли підтвердження переконливе або його безуспішно запитано. Якщо потрібне повідомлення про підозрілу операцію, заяву подають лише після спливу п'ятого робочого дня від його надсилання (§ 16a абз. 3 GwG). Запит без відповіді робить таке повідомлення обов'язковим, якщо тільки факти не спростовують підозри (§ 6 абз. 4, § 7 GwGMeldV-Immobilien). Обов'язок підтверджувати оплату не діє, якщо ціна не перевищує 10 000 €, а також щодо тієї частини, яку сплачено через депозитний рахунок нотаріуса (§ 16a абз. 5 GwG).
Чому це важливо інвестору
Спосіб оплати стає умовою закриття угоди. Без підтвердження реєстрація — а з нею право власності й статус орендодавця (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини») — чекає спершу на запит, а потім, зазвичай, на повідомлення й ще п'ять робочих днів. Тому підтвердження банків мають бути в плані закриття. Депозитний рахунок нотаріуса, який знімає обов'язок підтвердження, допустимий лише за обґрунтованої потреби в забезпеченні (частина 8).
Повідомлення обов'язкове також в інших випадках — наприклад, у разі оплати забороненими засобами понад 10 000 € або платежів понад 20 000 € до підписання договору. Той самий поріг 20 000 € діє для платежів від особи або на користь особи, яка не є ні стороною, ні кінцевим бенефіціаром; є винятки, наприклад для близьких родичів (§ 6 абз. 1 GwGMeldV-Immobilien). Тому криптоактиви й дорогоцінні метали ще до купівлі треба перетворити на гроші на банківському рахунку з документально підтвердженим походженням. З 10 липня 2027 року до цього додасться спільний для ЄС ліміт готівкових розрахунків у 10 000 € для торговців і постачальників послуг (Регламент (ЄС) 2024/1624); суворіша німецька заборона зберігається.
Що перевірити
• Кожна частина ціни, включно з платежами за побічними домовленостями, сплачується банківським переказом після підписання.
• Гроші надходять із рахунку самого покупця або його банку-кредитора, а не сторонньої третьої особи.
• Банківські підтвердження кожного платежу готові для нотаріуса до строку оплати.
• Документи про походження коштів на всю ціну підготовлено до підписання.
Див. також: Transparenzregister (Реєстр прозорості) · Notarielle Beurkundung (нотаріальне посвідчення) · Grundbuch (земельна книга)
Джерела: § 16a, § 59 абз. 11 GwG; §§ 6, 7 Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien); Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (BGBl. 2022 I S. 2606); Регламент (ЄС) 2024/1624, ст. 80; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.