Глосарій інвестора
2026-10-10 09:50

Altlastenkataster (реєстр забруднених ділянок): про що мовчить витяг

Altlastenkataster — реєстр, до якого органи федеральної землі вносять відомі їм ділянки з накопиченою екологічною шкодою або підозрою на неї: колишні звалища й майданчики, де поводилися з небезпечними речовинами. Для покупця супермаркету це перший, але не останній фільтр: санацію можуть доручити нинішньому власникові (§ 4 абз. 3 BBodSchG), а той, хто купив ділянку, знаючи про забруднення, ризикує платити й понад її ринкову вартість.

Що це таке

Накопиченою шкодою (Altlasten) федеральний закон називає місця, від яких походить шкода для ґрунту чи інша небезпека (§ 2 абз. 5 BBodSchG). Це закриті звалища й майданчики, де відходи переробляли, зберігали чи захоронювали, а також ділянки закритих виробництв та інші місця, де поводилися з небезпечними для довкілля речовинами. Ділянки, де таку небезпеку лише підозрюють, становлять окрему категорію (§ 2 абз. 6 BBodSchG). Порядок обліку федеральний закон залишає землям (§ 11 BBodSchG), тому єдиного реєстру в Німеччині немає.
Землі організували облік по-різному: у Баден-Вюртемберзі реєстр ведуть органи з охорони ґрунтів і забруднених ділянок (§ 9 LBodSchAG). У ньому відображено підозрілі та забруднені ділянки, причину й результат оцінки, необхідні заходи, а також нинішніх і колишніх власників. У Баварії кадастр веде Земельне відомство з охорони довкілля (Landesamt für Umwelt). Потрапляють до нього лише ділянки, де після первинної оцінки накопичену шкоду чи особливо небезпечну зміну ґрунту підтверджено або є підозра на неї (ст. 2, 3 BayBodSchG). Тому відсутність запису свідчить лише про те, що органам нічого не відомо про забруднення, — а не про те, що його немає.

Чому це важливо інвестору

Санацію можуть доручити не лише винуватцеві, а й нинішньому власникові та тому, хто фактично володіє ділянкою (§ 4 абз. 3 BBodSchG). Колишня автозаправка чи майстерня на ділянці супермаркету — класичний тривожний сигнал (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Продавець теж не виходить з-під удару: колишній власник, який передав ділянку після 1 березня 1999 року й знав або мусив знати про забруднення, залишається зобов'язаним (§ 4 абз. 6 BBodSchG).
Межу відповідальності власника визначив Федеральний конституційний суд: орієнтиром слугує ринкова вартість ділянки після санації. Але якщо покупець знав про забруднення або з необережності закрив на нього очі — наприклад, отримавши знижку, — з нього можуть стягнути й витрати понад цю вартість (BVerfG, ухвала від 16 лютого 2000 року, 1 BvR 242/91, абз. 56, 59, 60). Звідси парадокс комплексної перевірки (due diligence): виявлене забруднення підвищує ризик покупця, доки його не враховано в ціні та договорі. Розподіл витрат між зобов'язаними особами закон визначає лише на випадок, якщо сторони не домовилися інакше (§ 24 абз. 2 BBodSchG).

Що перевірити

• Витяг із реєстру забруднених ділянок щодо кожної ділянки магазину — у відомстві тієї федеральної землі, де він стоїть.
• Історія ділянки до магазину: автозаправка, майстерня, хімчистка, звалище; за підозри — дослідження ґрунту до підписання договору.
• Позначки про забруднені ґрунти в плані землекористування та плані забудови (§ 5 абз. 3 п. 3, § 9 абз. 5 п. 3 BauGB).
• Умови договору купівлі-продажу про розподіл витрат на санацію та про ціну, якщо забруднення буде виявлено.
Див. також: Due Diligence (комплексна перевірка) · Flächennutzungsplan (план землекористування) · Grundbuch (земельна книга) · Baulast (публічно-правове обтяження)
Джерела: §§ 2, 4, 11, 24 BBodSchG; § 9 LBodSchAG (Баден-Вюртемберг); ст. 2, 3 BayBodSchG (Баварія); §§ 5, 9 BauGB; BVerfG, ухвала від 16 лютого 2000 року, 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 7. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.