Глосарій інвестора
2026-10-10 09:51

AfA (амортизація): 3 % на рік відкладають податок GmbH, але не скасовують його

AfA (Absetzung für Abnutzung) — податкова амортизація в Німеччині: вартість будівлі вираховують з оподатковуваного доходу фіксованими щорічними частками, а земля не амортизується взагалі. Для супермаркету в GmbH це зазвичай 3 % на рік і найбільше негрошове вирахування власника, але податок воно лише відкладає: кожен вирахуваний євро зменшує балансову вартість, від якої під час майбутнього продажу рахують оподатковуваний прибуток.

Що це таке

За загальним правилом вартість придбання або створення активу, який використовують довше ніж рік, рівномірно розподіляють на строк його корисного використання (§ 7 абз. 1 EStG). Для будівель закон натомість установлює річні ставки (§ 7 абз. 4 реч. 1 EStG):
  • 3 % — для нежитлових будівель у майні підприємства, якщо заяву на будівництво подано після 31 березня 1985 року; зазвичай це ставка супермаркету у власності GmbH (п. 1);
  • для інших будівель, наприклад магазину в приватній власності: 3 %, якщо будівлю завершено після 31 грудня 2022 року, 2 % — якщо в 1925–2022 роках, 2,5 % — якщо раніше (п. 2).
Замість цих ставок можна застосувати коротший фактичний строк корисного використання — за ставки 3 %, якщо він менший за 33 роки (§ 7 абз. 4 реч. 2 EStG). Амортизація будівель методом зменшуваного залишку нині доступна лише для нових житлових будинків (§ 7 абз. 5a EStG), але не для супермаркетів.

Чому це важливо інвестору

Амортизація — негрошова витрата з грошовим ефектом: разом із відсотками за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) вона дає GmbH змогу роками показувати податковий збиток. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» на будівлю припадає 75 % загальних витрат з урахуванням капіталізованих витрат на угоду. Амортизація за ставкою 3 % від цієї частки — 246 300 € на рік — перетворює 98 000 € вільних грошових коштів на податковий збиток 148 300 €.
Ставка розрізняє й структури володіння. Магазин, завершений до 2023 року, фізична особа амортизує за ставкою 2 % на рік, а GmbH — зазвичай 3 %: за будівлі вартістю 7,5 млн € це на 75 000 € більше вирахувань щороку (частина 9).
Три моменти часто оцінюють неправильно. Земля не амортизується, тому розмір вирахування залежить від того, як ціну розподілено між землею та будівлею. З нашого досвіду, частка землі в ціні супермаркету зазвичай становить від 15 до 30 %, і її має підтверджувати оцінка (частина 11). Витрати на ремонт і модернізацію в перші три роки після купівлі, якщо без ПДВ вони перевищують 15 % вартості придбання будівлі, не списуються одразу, а збільшують цю вартість (§ 6 абз. 1 п. 1a EStG). Нарешті, у GmbH, на відміну від об'єкта в приватному володінні, проданого через понад десять років (§ 23 EStG), амортизація відкладає податок, а не скасовує його: прибуток під час майбутнього продажу рахують від залишкової балансової вартості (частини 9 і 11).

Що перевірити

• Дата завершення будівництва й дата подання заяви на будівництво: від них залежить ставка.
• Розподіл ціни між землею та будівлею, підтверджений оцінкою.
• Роботи, заплановані на перші три роки, порівняно з порогом 15 %.
• Кому належать установки, наприклад холодильне обладнання: це важливо для амортизації та для розширеного зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung, частина 9).
• Податок під час майбутнього продажу, розрахований від залишкової балансової вартості.
Див. також: Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Zinsschranke (обмеження вирахування відсотків)
Джерела: § 6 абз. 1 п. 1a, § 7 абз. 1, 4, 5a, § 23 EStG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 9 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.