Довідник інвестора
2026-10-10 11:03

ALDI Süd як орендар: спершу власник, потім орендар

ALDI Süd воліє бути сама собі орендодавцем: за даними Lebensmittel Zeitung, 2023 року їй належало близько 65 % німецьких магазинів мережі, і того ж року вона викупила в Pimco Real Estate 76 своїх магазинів. Орендовані магазини — у меншості, і за кожним стоїть своя причина. Тому вартість для інвестора визначають два питання: чому цей магазин орендований і що ALDI Süd зробить, коли договір закінчиться.
Головне
• ALDI Süd має близько 2000 магазинів на півдні й заході Німеччини (2026); NIQ Trade Dimensions оцінює її продажі в Німеччині за 2025 рік у 20,5 млрд € з ПДВ. На неї разом з ALDI Nord припадає близько 15 % продуктової роздрібної торгівлі країни (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік).
• Групою володіє фонд Зіпмана (Siepmann-Stiftung; Handelsblatt, 2018); останній знайдений нами оприлюднений показник її світової виручки — 83 млрд € (2023). Публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• Стандартному окремо розташованому магазину мережі потрібна ділянка щонайменше 5000 м², магазину в торговельному центрі — щонайменше 1000 м² корисної площі (2026).
• Із 24 регіональних компаній власну адміністрацію збережуть лише 12 (Lebensmittel Zeitung, травень 2026 року): перевірте, хто підписав договір і хто веде його тепер.

ALDI Süd належить фонду, а керують нею незалежні регіональні компанії

Фонду Зіпмана належить 100 % ALDI Süd (Handelsblatt, 2018). Це південна з двох груп, які Карл і Тео Альбрехт заснували 1961 року. З Мюльгайма-на-Рурі вона керує приблизно 2000 магазинами на півдні й заході Німеччини, де має близько 50 000 працівників (2026); група торгує в 11 країнах на чотирьох континентах. ALDI Nord охоплює північ і схід, а в Північному Рейні-Вестфалії та Гессені працюють обидві мережі.
У Німеччині ALDI Süd організована як горизонтальний концерн (Gleichordnungskonzern): юридично самостійні компанії під спільним керівництвом, жодна з яких не залежить від іншої (§ 18 абз. 2 AktG). Регіональні компанії, як-от ALDI SE & Co. KG у Бінгені-на-Рейні, відповідають кожна за 50–100 магазинів на своїй території (2026). Продажі в Німеччині за 2025 рік NIQ Trade Dimensions оцінює в 20,5 млрд € з ПДВ. Supermarkt Inside повідомляв про 18,8 млрд € без ПДВ за незмінної мережі з 2022 магазинів, тобто близько 9,3 млн € на магазин.
Таблиця 1. ALDI Süd: близько 2000 магазинів у Німеччині (2026), більшість — у власності
Показник
Дані
Правова форма і власники
Юридично самостійні регіональні компанії (наприклад, ALDI SE & Co. KG); на 100 % належать фонду Зіпмана (2018)
Виручка групи
83 млрд € у світі (2023); разом з ALDI Nord — 112 млрд € (2023)
Виручка в Німеччині
20,5 млрд € з ПДВ (2025, оцінка NIQ Trade Dimensions)
Магазини
Близько 2000 у Німеччині (2026); 11 країн
Частка ринку
ALDI Süd і ALDI Nord разом — близько 15 % (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік)
Магазини у власності
Близько 65 % (2023)
Типовий підписант
Не публікується; дивіться договір
Формати
Стандартний окремо розташований магазин, торговельний центр, міський формат, індивідуальні проєкти, будівлі змішаного призначення
Кредитний рейтинг
Публічного рейтингу ми не знайшли

ALDI Süd не розкриває підписанта, а її регіони укрупнюються

ALDI Süd не оприлюднює, яка компанія підписує її договори оренди, а організація мережі змінюється. У 2024 році Lebensmittel Zeitung писала, що власний відділ нерухомості збережеться не в кожної регіональної компанії, а експансія зосередиться на великих агломераціях. У травні 2026 року газета повідомила, що власну адміністрацію збережуть лише 12 із 24 регіональних компаній. Пропозиції об'єктів тепер надсилають командам, відповідальним за Мюнхен, Штутгарт, Кельн/Дюссельдорф і Франкфурт/Оффенбах, а також до офісу співпраці в Раштатті.
Орендар — компанія ALDI: мережа керує магазинами сама, а не через незалежних підприємців (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але в групі самостійних компаній боржник за договором — названа в ньому компанія, а не виручка групи. Після реорганізації переконайтеся, що ця компанія ще існує, з'ясуйте, хто веде договір, і перевірте, чи є за ним гарантія.

ALDI Süd володіє більшістю магазинів і шукає великі ділянки

На сторінках ALDI Süd про нерухомість сказано, що більша частина магазинів належить мережі, хоча оренда та спадкове право забудови (Erbbaurecht) теж поширені (2026). Стандартному окремо розташованому магазину потрібно щонайменше 5000 м² землі, магазину в торговельному центрі — щонайменше 1000 м² корисної площі. У привабливих міських локаціях, за словами мережі, нові площі можуть окупитися попри високу орендну плату чи ціни на землю.
На початку 2023 року ALDI Süd володіла 1283 магазинами, тобто близько 65 %, і з 2019 року вклала в них понад 1 млрд € (Lebensmittel Zeitung). Пізніше того ж року вона купила в Pimco Real Estate 76 магазинів. Частина договорів оренди виникла з продажу зі зворотною орендою (sale-and-leaseback). 2010 року компанія ALDI з нерухомості продала Allianz близько 80 магазинів ALDI Süd середньою площею 900 м², і ALDI Süd узяла їх назад у довгострокову оренду (TextilWirtschaft).
Сучасний магазин більший. У Нюрнберзі 2025 року ALDI Süd замінила магазин 1987 року п'ятиповерховою будівлею: 1150 м² торговельної площі, 56 квартир і 112 місць у підземному паркінгу для мешканців і покупців.

З нашого досвіду, умови оренди відповідають галузевому шаблону

З нашого досвіду роботи з договорами оренди в німецькій продуктовій роздрібній торгівлі, великі мережі, зокрема ALDI Süd, ведуть переговори за власними шаблонами (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Перший строк — близько 15 років з опціонами орендаря на продовження; індексація спрацьовує лише після того, як інфляція перевищить поріг, і нерідко переносить на орендну плату тільки її частину. Покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach) залишаються на орендодавцеві (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), а суборенда чи передача договору можливі в межах групи. У разі продажу зі зворотною орендою ALDI як продавець сама допомагала визначити орендну ставку (див. частину 4 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Орендар, який воліє володіти, може збудувати свій магазин по сусідству

Головний ризик — не платоспроможність ALDI Süd, а її альтернативи. Ритейлер, якому належить близько 65 % магазинів і який 2023 року купив ще 76, має варіанти, крім продовження: збудувати магазин на власній ділянці по сусідству або купити будівлю. До того ж ALDI Süd регулярно виставляє на продаж об'єкти й колишні локації магазинів (2026): старі локації справді порожніють.
Найбільше цей ризик несуть старі невеликі магазини. Інвестиційна програма ALDI Süd у Німеччині на 3,5 млрд € до 2019 року, на той момент наймасштабніша в її історії (Lebensmittel Zeitung, 2017), була спрямована на модернізацію магазинів. Сьогодні їм на зміну приходять більші будівлі. На нашу думку, перший кандидат на вихід ALDI Süd — старий магазин на ділянці, меншій за 5000 м², або там, де план забудови обмежує торговельну площу (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. Запитайте, чому магазин орендований. Продаж зі зворотною орендою, приміщення в торговельному центрі та будівля змішаного призначення несуть різні ризики, і відповідь визначає межі комплексної перевірки (due diligence).
2. Оцінюйте вихід, а не лише дохід. ALDI Süd воліє володіти, тож після закінчення оренди вона може переїхати на власну ділянку або запропонувати викупити об'єкт; вартість визначають розмір ділянки та містобудівний статус.
3. Після реорганізації уточніть підписанта. Перевірте, чи існує ще названа в договорі регіональна компанія і чи є за договором гарантія.
Що перевірити перед купівлею магазину ALDI Süd:
• Яка компанія ALDI підписала договір, чи існує вона в колишньому вигляді і хто веде договір після реорганізації, про яку повідомляли у 2026 році?
• Чому ALDI Süd тут орендує, а не володіє, і коли було встановлено орендну плату?
• Чи сягає ділянка 5000 м² і чи допускає план забудови більшу торговельну площу?
• Як торговельна площа співвідноситься з 1150 м² нюрнберзького магазину ALDI Süd 2025 року?
• Що кажуть умови про строк, опціони, індексацію, покрівлю та несучі конструкції?
• Чи немає в земельній книзі (Grundbuch) або договорі оренди переважного права купівлі чи опціону на купівлю?
Див. також: ALDI Nord як орендар; Lidl як орендар; NORMA як орендар.
Джерела: сайт ALDI SÜD (розділи «Про нас», «ALDI SÜD у світі», «Нерухомість»; станом на 10 жовтня 2026 року); сайт ALDI Nord (регіональні компанії); Supermarkt Inside, 30 червня 2024 року та 5 березня 2026 року; LEBENSMITTEL PRAXIS, 4 травня 2026 року (оцінки NIQ Trade Dimensions); Lebensmittel Zeitung, 3 листопада 2017 року, 17 лютого 2023 року, 1 вересня 2023 року, 17 жовтня 2024 року та 20 травня 2026 року; TextilWirtschaft, 20 серпня 2010 року; Handelsblatt, 15 лютого 2018 року; IHK Rheinhessen; § 18 абз. 2 AktG; Bundeskartellamt, 28 вересня 2026 року; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ibrahim guetar / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією. Показники компаній наведено так, як їх оприлюднили самі компанії або галузева преса на зазначені дати.