מדריך למשקיע
2026-10-10 11:12

מדוע משקיעים קונים סופרמרקטים בעיירות קטנות?

בשביל תשואה גבוהה יותר מעמדה מוגנת: סופרמרקט דומיננטי בעיירה קטנה שהוגדרה "יישוב מרכזי" משרת אוכלוסייה הגדולה פי כמה מהעיירה עצמה, ודיני התכנון מרחיקים מתחרים חדשים. הרשתות עצמן הולכות למקומות כאלה: REWE מחפשת אתרים ביישובים של 5,000 תושבים ומעלה, ככלל, ו-EDEKA — אזור משיכה של 4,000 תושבים ומעלה. המחיר הוא מאגר מצומצם יותר של קונים במימוש ושל שוכרים חלופיים, ולכן חנות כזו מוצדקת רק עם חוזה ארוך ואזור משיכה יציב.

גרמניה חיה בעיירות קטנות, והרשתות הולכות אחרי הקונים

כמעט 60% מאוכלוסיית גרמניה חיים ברשויות מקומיות של פחות מ-50,000 תושבים, ורק כשליש בערים של 100,000 תושבים ומעלה (Deutscher Städtetag, על בסיס נתוני הלשכות לסטטיסטיקה, סוף 2023). גם הכלכלה מבוזרת: המטות של מובילות התעשייה ושל חברות ה-Mittelstand המשפחתיות פזורים במאות עיירות קטנות (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
רשתות המזון אינן זקוקות למטרופולין: דרישות האתר שלהן מתחילות בכמה אלפי תושבים.
טבלה 1. הרשתות צריכות יישוב של ⁦3,000–10,000⁩ תושבים או אזור משיכה שווה ערך, לא מטרופולין
⁧תושבי אזור המשיכה, אלפים⁩
⁧תושבי היישוב, אלפים⁩
⁧רשת⁩
4
—
⁧EDEKA (סופרמרקט)⁩
—
5
REWE
15
5
Lidl
⁧יותר מ-10⁩
—
⁧ALDI Nord (חנות בבניין נפרד)⁩
3.5
—
Netto Marken-Discount
10
3
Penny
—
10
Kaufland
דרישות המינימום מתוך חומרי ההתרחבות של הרשתות, 2026; "—" פירושו שלא צוינה דרישה. ל-Penny די באחד מהתנאים, Lidl דורשת את שניהם.

אזור המשיכה גדול מהעיירה, והחוק מרסן את המתחרים

עיר מחוז בת 10,000 תושבים יכולה לשרת אזור משיכה של 30,000 תושבים ויותר (חלק 5). הכפרים שמסביב קטנים מכדי להחזיק סופרמרקט בעל מגוון מלא משלהם, ולכן תושביהם באים לעיר לקניות השבועיות. במרכזים מדרג עליון (Oberzentren) ההיקף גדול עוד יותר. אופנבורג, עם 63,437 תושבים, מעריכה את שוק הקמעונאות שלה בכ-275,000 בני אדם, וקובורג, עם 40,970 תושבים, את אזור המשיכה שלה בכ-300,000 (נתוני הערים; האוכלוסייה לפי Destatis, סוף 2025).
דיני התכנון מרסנים את המתחרים. חנות עם שטח מכירה של יותר מ-800 מ״ר, שעלולה להשפיע באופן ניכר על מרכז העיר או על האספקה המקומית, מותרת רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). תוכניות הפיתוח של המדינות הפדרליות מכוונות חנויות כאלה אל מה שמכונה "יישובים מרכזיים" (§ 1(4) BauGB). אין בכך מונופול משפטי: חנות קיימת אינה יכולה לדרוש הגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19).
התנהגות השוכר היא אות חזק. ליד הנובר, רשת שפעלה עשרים שנה בכפר של 7,500 תושבים, המרכז המקומי של תשעה כפרים, חתמה על חוזה חדש ל-20 שנה במקום 15 השנים המקובלות (חלק 5).

את התשואה בעיירה הקטנה משלמים בנזילות

לפי ניסיוננו, סופרמרקטים בעיירות קטנות נמכרים בתשואה נטו התחלתית גבוהה יותר מחנויות דומות במטרופולינים, שבהם נקודת הייחוס של BNP Paribas Real Estate, 5.00%, היא הרצפה: הקרקע זולה יותר והקונים מעטים יותר. הפרמיה הזו משלמת על סיכונים אמיתיים. למשקיעים מוסדיים חנות בודדת היא עסקה קטנה מדי, ולכן מאגר הקונים במימוש צר יותר (חלק 4). ארבע קבוצות שולטות ביותר מ-90% מקמעונאות המזון (Bundeskartellamt), והבחירה בשוכרים חלופיים מוגבלת. בכמה מחוזות כפריים במזרח המדינה ובצפונה, האוכלוסייה מצטמקת.

המשמעות למשקיעים

1. קנו את מעמדה של החנות באזור המשיכה, לא את גודל העיירה. סופרמרקט דומיננטי ביישוב שהוגדר "יישוב מרכזי" משרת אוכלוסייה הגדולה פי כמה מהעיירה, והחוק מרחיק מתחרים חדשים.
2. בדקו את האתר מול דרישות הרשתות. ספים של ⁦3,000–10,000⁩ תושבים או אזור משיכה שווה ערך מראים כמה רשתות היו פועלות באתר, עקרונית, אם השוכר יעזוב.
3. תמחרו את הנזילות הנמוכה יותר. פרמיית התשואה מוצדקת רק אם החנות שולטת באזור המשיכה שלה, החוזה ארוך ונחתם בידי שוכר מהשורה הראשונה, והאוכלוסייה אינה מצטמקת.
מה לבדוק:
• מעמדה של העיירה במערך היישובים המרכזיים לפי תוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית או התוכנית האזורית;
• גודל אזור המשיכה לפי הרשות המקומית, ותחזית האוכלוסייה שלו;
• מתחרים במרחק עשר דקות נסיעה וחנויות חדשות שכבר אושרו;
• האם האתר עומד בדרישות הרשתות לשטח, לחניה ולמרחב להתרחבות;
• יתרת התקופה הקבועה של החוזה, בלי אופציות השוכר.
ראו גם: איפה התשואה גבוהה יותר: סופרמרקט במטרופולין או בעיירה קטנה?; איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?; Zentrale Orte (יישובים מרכזיים); מה חשוב יותר בקניית סופרמרקט — השוכר או המיקום?
מקורות: Deutscher Städtetag, "Statistik der Städte", האוכלוסייה לפי גודל הרשות המקומית נכון ל-31 בדצמבר 2023; חומרי ההתרחבות של EDEKA, REWE, Lidl, ALDI Nord, Netto Marken-Discount, Penny ו-Kaufland (2026); העיר אופנבורג; הסוכנות לפיתוח כלכלי של קובורג; Destatis, האוכלוסייה נכון ל-31 בדצמבר 2025; § 11(3) BauNVO; § 1(4) BauGB; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מ-28 בספטמבר 2026; BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 4 ו-5; הניסיון של Gordon Real Estate Group.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.