בעיירה קטנה: סופרמרקטים דומים נמכרים שם בתשואות גבוהות יותר, ואילו נקודת הייחוס של BNP Paribas Real Estate לנכסים מובחרים, 5.00% ברבעון השלישי של 2026, היא לפי ניסיוננו הרצפה לחנויות במטרופולינים. BNP אינה מפרסמת תשואות של סופרמרקטים לפי גודל העיר, אבל דמי השכירות מראים את הפער: חנויות מזון משלמות בממוצע €16.82 למ״ר לחודש בערים הגדולות ביותר, ו-€11.28 בעיירות קטנות ובאזורים כפריים (Hahn Group). פרמיית התשואה היא המחיר של מאגר קטן יותר של קונים ושל שוכרים מחליפים.
BNP מדווחת על תשואות לפי סוג הנכס; המיקום נכנס דרך סיווג הנכס
BNP Paribas Real Estate מפרסמת תשואות בנכסים מובחרים לפי סוג הנכס: 5.00% לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים, 4.75% למרכזים מסחריים פתוחים (Fachmarktzentren) עם עוגן מזון. בחלוקה לפי ערים היא מפרטת רק את בנייני המסחר במרכזי הערים: מ-3.50% במינכן ועד 4.10% בקלן ובשטוטגרט. אפילו בין שבע הערים הגדולות, המיקום מזיז את התשואה ב-0.6 נקודות אחוז.
בסופרמרקטים, המיקום נכנס למחיר דרך סיווג הנכס. ב-2025 נמכרו הסופרמרקטים וחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר בעד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים (תשואה ברוטו של 5.4%), נכסי ליבה-פלוס (core-plus) בפי 15.5 (6.5%) ונכסי השבחה (value-add) בפי 12.5 (8.0%). לנכס ליבה-פלוס חסרה לפחות תכונה אחת של הנכסים הטובים ביותר: יתרת תקופת שכירות ארוכה, מיקום חזק או שוכר מהשורה הראשונה (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לפי ניסיוננו, חנויות בעיירות קטנות יותר נמכרות בתשואות שמעל נקודת הייחוס לנכסים מובחרים, כי הקרקע שם זולה יותר והקונים מעטים יותר (חלק 5).
דמי השכירות בערים הגדולות גבוהים פי 1.5, והמחירים שונים עוד יותר
המיקום מסביר 20% מההבדלים בדמי השכירות של חנויות מזון, הפורמט רק 2% ושנת הבנייה 10% (Hahn Group, מדגם של יותר מ-700 חנויות). מעבר לפער בין הערים הגדולות לאזורים הכפריים, יש פער בין מערב למזרח: מחוץ לברלין, חנויות משלמות בממוצע €12.32 למ״ר לחודש במערב ו-€10.28 במזרח. מחברי הדוח קושרים אותו לכוח הקנייה, למחירי הקרקע, לאוכלוסייה ולפוטנציאל המחזור.
טבלה 1. בדוגמה שלנו, חנות עירונית באותו גודל עולה פי 1.8 ומניבה נקודת אחוז אחת פחות
הדוגמה היא חישוב שלנו: לחנות העירונית ניתן המכפיל של נכס מובחר, ולחנות שבעיירה הקטנה — המכפיל של ליבה-פלוס. זו הנחה, לא סטטיסטיקה של השוק.
הפרמיה משלמת על שלושה סיכונים: מימוש, השכרה מחדש ודמוגרפיה
התשואה הגבוהה יותר של עיירה קטנה מפצה על שלושה סיכונים (חלק 5). הראשון הוא מאגר צר של קונים במכירה: למשקיעים מוסדיים חנות בודדת היא עסקה קטנה מדי, והקונים הטבעיים שלה הם משקיעים פרטיים (חלק 4). השני הוא מחסור במועמדים להחליף את השוכר: ארבע קבוצות שולטות ביותר מ-90% מקמעונאות המזון (Bundeskartellamt). השלישי הוא האוכלוסייה המצטמצמת בכמה מחוזות כפריים במזרח המדינה ובצפונה.
שוק חלש מצמצם את מאגר הקונים. בתשעת החודשים הראשונים של 2026 ירדו ההשקעות בנדל״ן קמעונאי ב-25%, וחלקם של הקונים הזרים ירד מ-50.1% ל-30.6%. חלקן של שבע הערים הגדולות עלה מ-20.1% ל-36.8% (BNP Paribas Real Estate). לכן החלפת נזילות בהכנסה הגיונית רק בשלושה תנאים: החנות דומיננטית באזור המשיכה שלה, חוזה השכירות ארוך וחתום בידי שוכר מהשורה הראשונה, ואוכלוסיית אזור המשיכה יציבה או צומחת.
המשמעות למשקיעים
1. השוו תשואות אחרי התאמה לנזילות. נקודת האחוז הנוספת בתשואה בעיירה קטנה משלמת על מאגר צר יותר של קונים ושל שוכרים מחליפים.
2. אל תחילו את נקודת הייחוס של 5.00% על עיירה קטנה באופן מכני. זו התשואה בנכסים מובחרים, ולפי ניסיוננו — הרצפה במטרופולינים; בדקו מחיר בעיירה קטנה מול עסקאות באותו אזור.
3. קנו הכנסה בעיירה קטנה רק בשלושה תנאים. החנות שולטת באזור המשיכה שלה, חוזה השכירות ארוך וחתום בידי שוכר מהשורה הראשונה, והאוכלוסייה אינה מצטמצמת.
מה לבדוק:
• עסקאות בחנויות דומות באותו אזור ובאותו סוג יישוב — ממתווך, לא מנקודת ייחוס ארצית;
• דמי השכירות למ״ר מול הממוצע לסוג המיקום: €16.82 בערים הגדולות ביותר, €11.28 בעיירות קטנות ובאזורים כפריים;
• כמה רשתות יכולות להחליף את השוכר באזור המשיכה הזה;
• תחזית האוכלוסייה לאזור המשיכה;
• יתרת תקופת השכירות הקבועה, בלי האופציות של השוכר.
ראו גם: איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה? · מדוע משקיעים קונים סופרמרקטים בעיירות קטנות? · איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה? · חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה לרבעון השלישי של 2026 ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון לרבעון הרביעי של 2025 (מכפילים); Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מיום 28 בספטמבר 2026; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 4, 5 ו-12; חישובי Gordon Real Estate Group וניסיונה.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.