מדריך למשקיע
2026-10-10 11:13

מדוע סופרמרקטים נחשבים לנכס דפנסיבי?

משום שההכנסה שלהם נשענת על הקניות היומיומיות ולא על המחזור הכלכלי: ב-2025, כשהתעשייה הגרמנית דשדשה, רשמה קמעונאות המזון מחזור של €217.8 מיליארד — 3.8% יותר משנה קודם לכן (EHI). השוכרים הם ארבע קבוצות שאינן נסחרות בבורסה ומחזיקות ביותר מ-90% מהשוק, חוזי השכירות איתן נחתמים בדרך כלל ל-15 שנה, ודיני התכנון מרחיקים מתחרים חדשים. אבל מה שמוגן הוא ההכנסה, לא המחיר: התשואות במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים עלו מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75%, ובדמי שכירות שלא השתנו פירוש הדבר אובדן של כרבע מהשווי.

הביקוש למזון כמעט אינו תלוי בכלכלה

מזון נחוץ מדי יום, ולכן הביקוש לו אינו מחזורי מעצם טבעו: ב-2025 גדלו מכירות המזון ב-1.1% במונחים ריאליים (Destatis), אף שהכלכלה כולה קפאה על שמריה. המסחר המקוון נותר נישה — 4.9% מההוצאה בגרמניה על מזון ומוצרי פארם (HDE, 2025) — אבל המכירות המקוונות גדלו ב-10.4% בתוך שנה, וכדאי לעקוב אחרי הנתח הזה. חברות ההזנק של המשלוחים המהירים (quick commerce), שהבטיחו להחליף את הסופרמרקט, יצאו מגרמניה ברובן (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
עמידותו של הענף כבר נבחנה: במשבר הפיננסי, ובעיקר במגפה, קמעונאות המזון המשיכה לפעול ולשלם דמי שכירות בזמן שמשרדים התרוקנו וחנויות אחרות נסגרו (חלק 4).

שוכרים חזקים וחוזים ארוכים הופכים מכירות לדמי שכירות צפויים

EDEKA (כ-30%), קבוצת Schwarz (כ-25%), REWE (כ-22%) ו-ALDI (כ-15%) מחזיקות יחד ביותר מ-90% מקמעונאות המזון בגרמניה (Bundeskartellamt). שתיים מהקבוצות הן קואופרטיבים של סוחרים עצמאיים, ושתיים שייכות לקרנות שהקימו משפחות המייסדים; אף אחת מהן אינה זקוקה לבורסה, וכולן משקיעות באופק של עשורים (חלק 2). חוזי שכירות לחנויות חדשות נחתמים לרוב ל-15 שנה, ואי אפשר לסיים אותם בהודעה מוקדמת רגילה במהלך התקופה.
אבל ההגנה מפני אינפלציה חלקית: ההצמדה נכנסת לתוקף בדרך כלל רק כשהאינפלציה עוברת סף, ולעיתים קרובות מגלגלת לדמי השכירות רק חלק ממנה (חלק 2).

דיני התכנון מגבילים את ההיצע, אבל אינם מעניקים מונופול

חנות עם שטח מכירה של יותר מ-800 מ״ר נחשבת לקמעונאות בהיקף גדול (BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). אם עלולה להיות לה השפעה ניכרת על מרכז העיר או על האספקה המקומית, מותר להקים אותה רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO). התוכניות האזוריות מכוונות חנויות כאלה אל מה שמכונה "יישובים מרכזיים", ולכן קשה להחליף חנות קיימת במיקום טוב. אין זה מונופול משפטי: דיני התכנון ניטרליים מבחינת התחרות, וחנות קיימת אינה יכולה לדרוש הגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19).

ההכנסה של סופרמרקט מוגנת, אבל לא המחיר שלו

כמו מחירו של כל נכס, מחירו של סופרמרקט תלוי בריבית: התשואות בסופרמרקטים מובחרים עלו מ-4.90% בסוף 2025 ל-5.00% ברבעון השלישי של 2026 (BNP Paribas Real Estate).
הסיכונים האמיתיים שקטים יותר מקריסה של רשת גדולה. שוכרים מחוץ לקבוצות המובילות יכולים לקרוס: Schlecker, באותה עת רשת הפארם הגדולה באירופה, הגישה בקשה לחדלות פירעון ב-2012. וכשרשת גדולה נמכרת חלק אחר חלק, גורלה של כל חנות נקבע בנפרד. אחרי ש-Metro מכרה את רשת ההיפרמרקטים Real ב-2020, הקונה הודיע על תוכניות למכור יותר ממחצית מכ-270 חנויותיה ל-Kaufland ול-EDEKA ולסגור כ-30 (חלק 12).
טבלה 1. שישה גורמים מגינים על ההכנסה של סופרמרקט, אבל לכל אחד מהם יש גבול
⁧גבול ההגנה⁩
⁧מה מגן⁩
⁧גורם⁩
⁧להצמדת דמי השכירות יש סף, והיא חלקית⁩
⁧מכירות המזון ב-2025: ⁦+1.1%⁩ במונחים ריאליים⁩
⁧ביקוש⁩
⁧המכירות המקוונות גדלו ב-10.4% בתוך שנה⁩
⁧נתח של 4.9% מההוצאה על מזון ומוצרי פארם⁩
⁧מסחר מקוון⁩
⁧מעט מועמדים להחלפת שוכר⁩
⁧ארבע קבוצות עם יותר מ-90% מהשוק⁩
⁧שוכרים⁩
⁧אופציות ההארכה שייכות לשוכר⁩
⁧ככלל 15 שנה בלי אפשרות לסיום בהודעה מוקדמת רגילה⁩
⁧חוזה⁩
⁧אין מונופול משפטי⁩
⁧מעל 800 מ״ר, רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים⁩
⁧דיני התכנון⁩
⁧מרכזים מסחריים פתוחים: 3.50% בסוף 2021, 4.75% בספטמבר 2026⁩
⁧תשואה של 5.00% לעומת 3.55% באג״ח לעשר שנים⁩
⁧מחיר⁩

המשמעות למשקיעים

1. העריכו את החתימה על החוזה, לא את השלט מעל הדלת. ההכנסה נשענת על הישות המשפטית שחתמה על החוזה, ולכן בדקו את הדוחות הכספיים שלה: שוכרים מחוץ לקבוצות המובילות יכולים לקרוס, כפי ש-Schlecker קרסה ב-2012.
2. התייחסו להצמדה כאל הגנה חלקית מפני אינפלציה. היא נכנסת לתוקף בדרך כלל רק מעל סף, ולעיתים קרובות מגלגלת רק חלק מהאינפלציה, ולכן הכניסו לחישוב את הסף ואת החלק המגולגל לפי החוזה שלכם.
3. תמחרו את סיכון הריבית. מה שמוגן הוא ההכנסה, לא השווי: שינוי בתשואה מ-5.0% ל-5.5% באותם דמי שכירות מוריד את השווי בכ-9%.
מה לבדוק:
• הישות המשפטית שחתמה על החוזה והדוחות הכספיים שלה — החתימה מגינה עליכם, לא השלט מעל הדלת;
• יתרת התקופה הקבועה של החוזה;
• סעיף ההצמדה: הסף והחלק מהאינפלציה שמגולגל לדמי השכירות;
• מעמדו של האתר בתוכנית בניין העיר ובתוכנית האזורית;
• המחיר אם התשואות יעלו: שינוי מ-5.0% ל-5.5% באותם דמי שכירות מוריד את השווי בכ-9%.
ראו גם: איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה? · איך עובדת הצמדת דמי השכירות למדד בגרמניה? · מה קורה כששוכר של סופרמרקט עוזב?
מקורות: EHI Retail Institute (כפי שפורסם ב-Lebensmittel Rundschau, ספטמבר 2026); Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 038 מ-2 בפברואר 2026; HDE Online Monitor 2026 (3 ביוני 2026); Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מ-28 בספטמבר 2026; BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה לרבעון הרביעי של 2021 ולרבעון השלישי של 2026; Deutsche Bundesbank, עקום התשואות (7 באוקטובר 2026); BauNVO § 11(3); BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 2, 4 ו-12.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.