מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:27

Unbedenklichkeitsbescheinigung (אישור מסים לרישום): קודם המס, אחר כך הבעלות

Unbedenklichkeitsbescheinigung הוא האישור של משרד המס (Finanzamt) שאין מניעה מטעמי מס לרשום את הקונה בפנקס המקרקעין (Grundbuch). הוא מונפק בדרך כלל לאחר תשלום מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) — €500,000 בדוגמה שלנו של €10 מיליון — ולכן עד אז הקונה אינו הופך לא לבעלים ולא למשכיר.

מה זה

הקונה נרשם בפנקס המקרקעין רק עם הצגת האישור של משרד המס שבאזורו שוכנת החלקה; המדינות הפדרליות רשאיות לקבוע חריגים (§§ 17(1), 22(1) GrEStG). המשרד חייב להנפיק את האישור אם המס שולם, הובטח או נדחה, או שהעסקה פטורה, והוא רשאי להנפיקו לפי שיקול דעתו אם גביית המס אינה בסכנה. האישור מונפק על נייר בלבד; העברה אלקטרונית אינה אפשרית (§ 22(2) GrEStG).
את התהליך מניע הנוטריון: הוא מדווח על העסקה למשרד המס באופן אלקטרוני בתוך שבועיים מעריכת השטר, ועד אז אסור לו למסור לצדדים העתקים רשמיים או מאושרים של השטר (§§ 18, 21 GrEStG). המס מגיע לפירעון חודש לאחר שהודעת השומה נמסרה (§ 15 GrEStG).

למה זה חשוב למשקיעים

האישור הוא החוליה האחרונה לפני הרישום (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), וברישום תלוי הרבה: רק עם הרישום הקונה הופך לבעלים ונכנס, מכוח החוק, בנעלי המשכיר בחוזי השכירות (§§ 566, 578 BGB). בדוגמה שבחלק 11, המס על מחיר של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה, בשיעור 5.0%, מגיע ל-€500,000 — סכום שיש לתכנן לצד המחיר. על כל חודש או חלק מחודש של פיגור בתשלום, משרד המס מוסיף תוספת פיגורים של 1% מהחוב (§ 240(1) AO): €5,000 בדוגמה הזו.
המס הוא חוב משותף: הקונה והמוכר חבים בו שניהם כלפי משרד המס (§ 13 מס׳ 1 GrEStG), אף שהחוזה מטיל אותו בדרך כלל על הקונה. קונה שאין לו מקום מגורים או מושב באיחוד האירופי או במרחב הכלכלי האירופי (EEA) חייב, לבקשת משרד המס, למנות נמען לדואר בגרמניה; אחרת, מכתב נחשב כאילו התקבל חודש לאחר שנשלח (§ 123 AO).

מה לבדוק

• שיעור המס במדינה הפדרלית שבה שוכנת החלקה, והסכום לתשלום;
• חלוקת המס בחוזה, והגנת המוכר אם הקונה אינו משלם;
• הכתובת להמצאת הודעת השומה, ומי אחראי למועד התשלום בן החודש;
• הגעת האישור לנוטריון או ללשכת רישום המקרקעין, שכן בלעדיו אין רישום;
• לאחר הרישום, נסח שבו הקונה מופיע במדור I.
מונחים קשורים: Grunderwerbsteuer · Auflassung · Grundbuchauszug
מקורות: GrEStG §§ 13, 15, 17, 18, 21, 22; AO §§ 123, 240; BGB §§ 566, 578; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.