Spekulationsfrist ("תקופת הספקולציה") הוא הכינוי המקובל לכלל עשר השנים שב-§ 23 EStG: יחיד משלם מס הכנסה על רווח מנדל״ן גרמני שנמכר בתוך עשר שנים מהרכישה, ואינו משלם מס כזה לאחר מכן. התקופה נמדדת בין המועדים של חוזי הרכישה והמכירה הנוטריוניים, ולחברות, כולל GmbH, אין תקופה כזו: הרווחים שלהן ממכירה ממוסים תמיד.
מה זה
החוק רואה כעסקת מכירה פרטית (privates Veräußerungsgeschäft) מכירה של מקרקעין, או של זכויות שדינן כדין מקרקעין, בתוך עשר שנים מהרכישה (§ 23(1) משפט 1 מס׳ 1 EStG). מבנים שהוקמו או הורחבו בתקופה הזו נכללים בכלל. הרווח הוא מחיר המכירה בניכוי עלויות המכירה ובניכוי עלות הרכישה, שמופחתת תחילה בפחת שנדרש (§ 23(3) משפטים 1 ו-4 EStG). פחת שהקטין את המס על הכנסות השכירות מגדיל אפוא את הרווח החייב במכירה בתוך התקופה.
התקופה נמדדת בין המועדים של החוזים שיוצרים את ההתחייבויות — בנדל״ן, חוזי הרכישה הנוטריוניים, לא הרישומים בפנקס המקרקעין (H 23 EStH, בהסתמך על הפסיקה של BFH). יורש או מקבל מתנה ממשיך את התקופה של קודמו (§ 23(1) משפט 3 EStG), וחלק בשותפות נחשב לחלק בנכסיה (משפט 4). החוק רואה כמכירה אפילו העברה של הנכס לחברה שלכם ללא תמורה (משפט 5 מס׳ 2).
למה זה חשוב למשקיעים
טבלה 1. רק יחיד פטור ממס אחרי עשר שנים; GmbH משלמת בכל תקופת החזקה
אצל תושב חוץ, רווח בתוך התקופה הוא הכנסה שמקורה בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 8 EStG), ולא חל עליו סכום פטור בסיסי (§ 50(1) משפט 2 EStG). אמנות המס של גרמניה משאירות בדרך כלל את זכות המיסוי על רווחים כאלה בידי המדינה שבה שוכן הנכס (למשל, סעיף 13(1) לאמנה עם אוסטריה). רק יחיד שמחזיק בנכס באופן אישי זוכה בפטור — ולכן נושא באחריות בלתי מוגבלת ובמס פרוגרסיבי על דמי השכירות (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הפסדים ממכירות כאלה ניתנים לקיזוז רק מול רווחים ממכירות מאותו סוג (§ 23(3) משפטים 7 ו-8 EStG).
מה לבדוק
• המועדים של חוזי הרכישה והמכירה הנוטריוניים — לא מועד הרישום ולא מועד המסירה;
• בנכס שהתקבל בירושה או במתנה: המועד שבו קנה אותו הקודם;
• הפחת שנדרש: בתוך התקופה הוא מגדיל את הרווח החייב;
• האם נכס שאתם מתכננים להעביר לחברה שלכם עדיין נמצא בתוך עשר השנים.
מונחים קשורים: AfA · GmbH · Doppelbesteuerungsabkommen
מקורות: EStG §§ 3 מס׳ 40, 17, 23, 49(1) מס׳ 8, 50(1); H 23 EStH; האמנה למניעת כפל מס בין אוסטריה לגרמניה, סעיף 13; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.